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房价再破万,沈河领涨全城,这次楼市分析报告都说点啥!

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市场中是什么人在说房价高?笔者认为,一类是已买完首套房的,想投资,本金不足;另一类人群是刚需置业者,因二环内的房价居高,置业门槛阻挡了他们的选择。项目在寻找对位客群,同时购房者也应该在选择房源的时候,考虑自身的置业标准。

房价再破万元大关

市场稳步上行

5月份,沈阳商品住宅销售均价10117元/平,环比上涨1.23%,同比上涨13.4%;供应面积142.4万平,环比上涨10.67%,同比上涨8.04%;成交面积142万平,环比上涨27.49%,同比上涨5.11%,供需比为1.0,双端发展平衡。

市场供需量双涨、低价房源逐渐退市、新盘新品“高标准定位”等原因促使房价稳健上行。相比9个月前的价格上涨,此次房价突破万元大关,是在政策引导下,市场理性发展的良性结果。或许部分购房者不希望看到房价持续上涨,但从房价收入比上分析,沈阳正走向合理区间。作为新一线城市、东北唯一特级城市而言,房价过万是必然趋势,只是需要一个健康环境作为依托。

房企“补仓”助涨供应

沈北新区成交量创新高

5月份,沈阳9区供需延续4月上涨态势,在浑南区与苏家屯区发力补仓的作用下,双端达到平衡状态。沈北新区的低供应、高去化,客观反映出区域市场高强度的需求力。苏家屯区供应面积25.2万平,位居第二,主要归功于公元九里首次开盘前的产品预备,沈阳孔雀城及碧桂园·凤凰城新品加推,凭借优质项目的带动,区域居住指数加速提升。

沈北新区5月成交面积为31.6万平,为近1年内最高值。万达集团准备在沈北新区兴建万达广场的消息,以及以中海为代表的多个品牌房企纷纷在沈北拿地,促使沈北吸纳了市场中大批量的区域“粉丝”客群,看重区域未来实为购房者出手的核心原因。

沈河房价反超和平

涨幅领跑全城

5月份,沈河区销售均价14964元/平,环比上涨4.8%,位居全市9区房价之首。各个区域价格稳中有升,铁西区、沈北新区虽有小幅回调迹象,但幅度略小。市场热度居高不下,区域价格稳健上行,在接下来的6月份,态势或将以稳为主,不会有明显上涨。

其中值得注意的是,沈抚新区价格持续上涨,中南·熙悦与恒大养生谷两大品牌项目市场活跃度近期有所提升。项目未来启动面市后,无论对区域配套的提升,还是在客群导入方面,皆具有一定的促进作用,房价也会呈现明显变化。

库存面积反弹上涨

去化周期再攀高峰

5月份,沈阳商品住宅库存面积为1854万平,环比上涨2.8%,同比上涨11.4%。前4个月的有效去化致使市场呈现供不应求态势,库存量下行。在5月份,各项目趁势而上,加大房源供应,致使供应量反超需求量,供需比迎来平衡期,库存量增涨较为明显。

前期去化周期的反涨、库存量的反弹,意味着增量速度已超过了去化速度。在市场热度推动下,房企们看到了趋势,却忽略了客群购买力与对产品的选择。各家都想在市场升温中加大产品推量,力求资金回笼,反至“水涨船高”,理性仍为营销运作之本。

南部两大区域库存上涨明显

沈北新区缩减两成

由沈阳地产研究院统计,4-5月期间,浑南区与苏家屯区库存量上涨较为明显,分别以12.7%、37.8%增速上行,致使全市库存量明显增加。而发展中的沈北新区,库存面积呈现收缩态势,环比上月下降22%,短期内供不应求仍为区域市场主基调。

公元九里项目的启动,不仅给苏家屯区带来了利好,同时也打破了原有的市场格局。沈阳孔雀城与碧桂园·凤凰城“两家独大”,变为“三分天下”。在5月份,两个项目加大产品供应,同时还有艾格尔“双盘”、澳海南樾府以及恒大名都均有不同程度的增量。苏家屯区未来的发展会在品牌项目的带动下加速前行。

小户型空间被压缩

改善类产品占比上涨

5月份,沈阳商品住宅成交面积以80-100平为主。60平以下产品空间持续压缩,市场存量递减,60-80平刚需房源同步呈现下降趋势。100-150平的改善类产品得到了有效去化,人们在选择房源时更加看重“一站式”消费,过渡与投资类客源占比逐渐下降。新盘新品多倒向改善需求,这也是户型占比发生变化的原因之一。

小结

在市场需求高涨的推动下,五月楼市迎来高峰期,供需双涨,价格突破万元大关。限购之下的市场在平稳中运行,从供不应求到供过于求,是力求平衡态势的表现,也是房企借势推盘的节点选择。

通过数据统计可知,供应速度远超去化速度,库存量在短期内受到积压,去化周期同步出现反弹之势,对接下来的市场走向预判形成了一定的影响。若供应持续增加,需求端加速去化则还好。若减速,势必造成库存量继续增长。看似平稳发展的市场,届时会因大量库存而失衡。

另外,从户型占比、入市房源及购房意向上可知,市场中刚需与刚改客群仍为主力,同时改善类产品在5月有明显去化。6月市场表现如何是沈阳上半年整体走势的关键点。

来源:沈阳地产研究院

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