开发商降价销售被预警，楼市再现“降价未遂”，释放了什么信号？

文|凯风

本文系原创文章，首发于同名公众号国民经略（guominjinglve）

小阳春刚刚退场，“降价未遂”再度出世。

据澎湃新闻报道，近日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。

“红头文件”显示：针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题，对部分楼盘进行调查核实，并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

这份文件的发布主体是“恩施市房地产协会”。有关负责人表示，该通知是协会内部的自律性要求，号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定，不能陡然地把房子价格降得太低：

房价不能大涨，也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制，才能保持（房地产）平稳发展。

楼市降价未遂，并非什么新鲜事。

2018年下半年就已在多个二三四线城市轮番上演，但将降价情形说得如此清晰、将“不能陡然把房价降得太低”说得如此直言不讳的，并不多见。

这至少说明三个问题：

其一，凡是出现楼市降价未遂的地方，楼市必然遭遇了问题。每一份维稳的“红头文件”，都犹如一份反证。

同理，楼市调控越是坚挺，越是加码不断，越说明楼市的稳定。苏州就是典型案例，前不久，苏州陆续上马限售、九年一学位、召开30家房企开会控房价。（参阅《这一次，楼市调控真的卷土重来了》）

同样是“控房价”，苏州是控制房价上涨，而恩施寄望的是遏制房价下跌。相比而言，只要有决心，想要控制上涨并非难事，但想要遏制房价下跌，却非一个地方的能量所能及。

原因在于，房价受到大环境影响，房地产协会固然可以通过红头文件，建立暂时的攻守同盟，但市场未必买账，价格维持得再高再稳，只要没人接盘，就没有任何意义。

更关键的是，房地产企业同样未必能守得住。降价销售，是为了回款需要，是为了清库存需要。不让降价，房子如果卖不出去，损失谁来承担？

其二，所谓的楼小阳春只是局部现象，大多数城市的楼市并没有想象的那么好。

今年以来，在货币宽松和政策局部松绑的刺激下，部分一二线城市市场有所复苏，苏州、南宁楼市则进入相对火热状态，但大多数二线城市仍在高位盘整，三四线城市则步入震荡下行渠道。

在限价和限网签的背景下，最有说服力的当属成交量。根据招商证券的统计，一二线城市无论新房还是二手房成交都相对稳定，三四线城市则出现持续下滑。

这背后，既有大环境的影响，也有棚改货币化全面退潮的影响。

在《棚改彻底入冬，三四线……》一文中，凯风君就已提及，棚改货币化，是这一轮三四线房价上行的主要原因所在。当棚改规模减半乃至棚改货币化消退，三四线的房价就很难维持。

具体看恩施。恩施属于湖北，湖北2019年全省棚改计划为9万套，而去年则为14.2万套，相比下滑了-39.61%。

恩施的棚改规模，从2018年的8987套，锐减到2019年的2784套，大幅减少-69%，影响可见一斑。

其三，稳楼市是2019年的主基调。所谓稳，既要遏制过度上涨，又要防范大跌。

无独有偶，相比于控制房价上涨，地方对于遏制房价下跌的动力更足。

在房地产领域，一直都存在央地博弈。上级更在乎的房地产稳定的大局，在乎的是防范金融风险，而地方更在意的则是房地产投资拉动经济、卖地收入弥补财政，因而对涨价的包容度更高，而对降价的忍耐度更低。

当然，地方担心降价背后，还有一定的维稳考量。每一次降价，虽说是市场行为，但对于老业主来说，无异于晴天霹雳，降价维权总是层出不穷。

早在去年，杭州有街道就成立了房地产维稳工作领导小组，目的就在于防范楼市调整时的各种风险。（参阅《一降价就退房维权，谁惯坏了中国购房者？》）

所以，稳楼市之下，“一城一策”必然出现分化：楼市火热的城市必然要被调控之手按住，而楼市相对惨淡的城市则会迎来松绑乃至直接的行政干预。

同时，与一二线城市的高位盘整乃至复苏相比，三四线城市未来可能会面临更大的压力。

棚改削减，棚改货币化退潮，经济财政和人口的基本面都不够理想，市场何以稳住？