地价4万,开盘不够6万,广钢这个新盘售价是良心价吗?

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  广钢新城里蓄客大半年的一个新盘近日终于推售了,但推售得可谓低调。该盘位于保利碧桂园公园大道旁边,新品有72-100㎡的平层单位,也有98-102㎡的咬合式复式单位。据多位代理该盘的地产经纪介绍,开盘时平层单位售价为5.2万-5.6万元/㎡,复式则要5.3万-5.7万元/㎡。

  单从这样的报价上看,该盘开盘价也算中规中矩,与眼下广钢新城主流售价一致。但若是结合其拿地时的楼面地价看,那就有不同说法了。

  
开盘价决定一个楼盘首轮推售的去化程度,商家都会谨慎定价

  该盘由AF040206和AF040219两个地块组成,其中前者楼面地价超3.4万元/㎡,后者地价则是广钢新高度的近4.2万元/㎡。这样的地价诞生之后,当时业内人士就预计该盘上市时,开盘价一定要过6万元/㎡,甚至要上8万元/㎡,商家才能赚钱。因为在房地产界有个“定律”,即如果地价占房价的50%,卖房子还有微利;如果地价占比达60%,则基本处于亏本状态。

  但随着市场行情的改变,这样的规律也在变。广钢新盘“5万字头”的售价,再次证明,高地价之上,开发商也不敢报出如上述理论般的高开盘价。大家心知肚明,此时,把房子卖出去是极为重要的事情。

  
广钢新城已经打破了几次高地价必然高开盘价的“定律”

  实际上,在广州楼市里,高地价不等于高开盘价的项目,也有不少。

  比如白云区的恒大御府,楼面地价约2.5万元/㎡,当年开盘的网签价则为3.8万元/㎡;地价占楼价的60%以上;黄埔的越秀保利爱特城,楼面地价超过9000元/㎡,开盘价约为1.2万元/㎡,地价占比近七成;广钢新城的中海和金融街两个楼盘,地价均接近2万元/㎡,但两盘首度开盘时均价也是3万元/㎡,地价占楼价的近六成。

  
贵价地要变身贵价盘,需要有几个因素共同作用

  因此可以说,贵价地与高楼价之间不一定是同步对等关系。

  一个贵价地项目,想要实现区域新高的楼价,起码需要具备3个条件:一要有拿得出手的产品;二要看供求关系,假如所在区域市场供不应求,新产品才有稀缺性,价格才能定得较高;三要看整体市场环境,2015年上市的贵价地项目的定价不敢开得如预期高、多数项目的成交不如预期好,足见调整中的市场环境、供求关系等对他们造成的影响。而今广州楼市里众多楼盘开价平和,照样可以说明商家对目前整体楼市环境的谨慎。

  来源 | 羊城派责编 | 陈玉霞

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