农村、城中村土地征收中常见的违法现象和应对策略

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  实践中很多被征收人询问:“农村、城中村征收的时候常见的违法现象有哪些呢?我该如何应对呢?”圣运律师特意为广大被征收人做了一份农村及城中村土地征收的违法现象和应对策略说明书,请被征收人查收!

  

  违法八大类

  一、没有征地批复就拆迁

  土地管理法规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  简而言之,要进行建设,必须使用国有土地,而农村和城中村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,均属于农民集体所有。除耕地外,其中还包括,宅基地和自留地、自留山等。

  政府征收拆迁不能简单地征收拆迁农民集体所有土地以及合法房屋。必须经过相关程序,把集体所有征收为国有土地。非法批准征用、使用土地,对当事人造成损失的,政府需要依法承担赔偿责任。

  二、征地报批程序违法

  国家法律明确规定,在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户,并对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

  很多情况下,即使征收方有相关征地批复文件,但征地报批的程序却存在很多违法点。最常见的是在征收前未举行听证,这直接损害了被征收人的知情权、确认权和申请听证的权利。被征收人要格外注意这一点。

  

  三、征地批复的机关不正确

  法律规定只有国务院和省级政府才有权批准征地批复的相关文件。

  在实践中,经常有县政府、区政府甚至是街道办下发征地批复文件,圣运律师在此提醒,这是违法行为,不具有法律效力。

  四、没有进行“两公告”、“一登记”

  两公告:

  1、征地公告:征地公告需要告知被征收房屋的基本信息,用途、位置、补偿标准、安置途径等相关征收信息,以此保障被征收人的合法知情权。

  2、征地补偿安置公告:征地补偿安置公告则需告知被征收人合理并合法的补偿与安置方案。

  一登记:即办理补偿登记。登记时,被征收人需要出示土地权属证书,包括集体土地所有权证、集体土地使用权证,以有偿使用方式取得土地使用权或承包经营权的土地证明。

  五、征地补偿安置方案没有组织听证

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,修改后应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

  圣运律师提示,听证是很重要的一个环节,制定补偿安置方案,征收方需听取被征收人的意见,被征收人有权反映补偿安置的不合理处。

  

  六、征地补偿偏低,没有妥善安置被征收人

  《物权法》规定,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

   征地要充分保障被征收人的合法权益,实践中经常会出现征地标准不合法,补偿偏低的情况。圣运律师提示您,遇到以上情况一定要用法律武器来维护自身的合法权益。

  七、少批多占,使用失效批复文件征收

  自然资规〔2018〕1号文件规定,农用地转用或土地征收经依法批准后,两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。

  因此,被征收人在拿到征地批复文件时要注意查看批复文件的有效期,确认其是否已失效,必要时可聘请专业拆迁律师来启动相关法律程序,来确认文件的有效性,以此维护自身合法权益。

  八、圈占土地、占用但不使用土地

  《土地管理法》规定,禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

  因此,当被征收人的土地被违法圈占后,被征收人有权拿起法律的武器来维护自身合法权益。

  应对三大法

  1、面对违法征收时,被征收人要保持冷静,不要惊慌,调整心态,积极应对,核实违法现象是否真实存在,为接下来的维权之路打下良好的基础。

  2、确认征收违法之后,被征收人要保存好相关证据,例如土地权属证明、违法的征地补偿文件等,以备维权。

  3、专业的事情要由专业的人来做。面对征收过程中种种的程序违法点,需要聘请专业拆迁律师来为您维护权益。

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