青龙湖「修罗场」,每一个都是大魔王

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  青龙湖又有新动静了。

  房山青龙湖中铁建项目确定案名为“中国铁建花语澜廷”,这已经是青龙湖准备入市的第5个项目。

  其余4个分别为万科翡翠西湖、首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华,除了万科翡翠西湖已于去年开盘外,其他三个项目预计在近期开盘。

  至此,青龙湖已出让6宗地块中,仅余万科、国开东方联合体于今年1月拿下的一宗土地(区属丰台)暂未入市。

  等集齐6龙珠,青龙湖就可以召唤传说中的“6000余套限竞房”了。

  

  6个新项目,6000余套房,庞大的供应量让贴身竞品间的客源抢夺不可谓不激烈。从销售端上来讲,青龙湖是限竞房真正的“修罗场”,每一个项目都是“大魔王”。

  以至于几年之后,每一个从修罗战场中走出来的参与者,翻开个人履历,这一段经历都会被标红加粗。

  激烈的竞争也倒逼开发商为了领先于竞品,纷纷在产品上做增配,提高产品性价比。

  独一无二的6000亩大湖,交通、商业配套上的缺失,关于青龙湖板块的既定长短板,区域到底值不值得买,严肃君之前已经详细的分析过(详情请戳:青龙湖不相信眼泪),此篇不再一一赘述。

  不过,从过往经验来看,贴身竞品通常会一起拿证。严肃君详细比对一下几个项目,给想上车青龙湖的购房者提供一份选房建议。

  谁的利润空间更大?

  对于购房者普遍关心的限竞房质量问题,严肃君认为,不到交房那一刻,下任何结论都为时过早,但至少还可以用楼面价做个参考。

  前置共识是,在限价的前提下,楼面价越低,意味着开发商利润空间相对充足,也有足够的空间在产品上下功夫

  

  从楼面价来看,首开熙悦观湖、中国铁建花语澜廷都是底价成交,成交楼面价仅1.3万/平,而金地大湖风华和熙湖悦著的楼面价都在2.2万/平以上。

  表面上看,首开熙悦观湖、中国铁建花语澜廷更有优势。但考虑到这两个项目需要配建商业,把商业的运营成本计算在内之后,楼面价的优势还剩多少?

  到底是不是湖景房?

  从位置上来看,首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华3个项目距离青龙湖最近,在青龙湖东侧呈三角组团布局。

  如下图所示,左为龙湖熙湖悦著地块最大(13.3万平米),是其它两个地块之和,右为金地大湖风华(4.8万平米),上为首开熙悦观湖(5.5万平米)。

  

  对于是否能够观湖,3个项目的宣传口径分别是这样的:

  “首开熙悦观湖这个项目在最北端,离湖最近。这块区域,地势北高南低,所以我们项目也是位置最高,观湖地理位置最好的。”

  “湖边大坝很高,都是看不到湖面的。”金地大湖风华需要穿过首开熙悦观湖或龙湖熙湖悦著,才能到达湖边,这是它的说辞。

  “为了让业主更好地观湖,龙湖熙湖悦著41栋楼在南北向排列时,呈现28度的倾斜角,部分房源可以直接观湖”。

  具体到底能不能做到在家观湖景,严肃君建议大家实地去感受一下。但一个不争的事实是,建筑物层高有限,真正的湖景房一定是少之又少。

  产品区别在增配?

  6个项目里,丰台2个项目价格相对较高,由于位于丰台区,教育资源与房山的4个项目差异较大。

  就房山4个即将入市项目来说,首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华限均价相同,都是37245元/平;中国铁建花语澜廷价格为房山青龙湖最高(38081元/平)。

  从产品来看,青龙湖板块都主打低密。

  翡翠西湖为洋房+合院;金地大湖风华为4层叠墅+洋房;首开熙悦观湖为6层叠墅+洋房;龙湖熙湖悦著为纯洋房社区;中国铁建花语澜廷为洋房、叠拼、合院三种产品。

  在产品增配部分:

  由龙湖操盘的熙湖悦著以其园林景观设计见长,且配建幼儿园和儿童乐园、运动场等;

  金地·大湖风华的洋房精装交付,这也是项目最接地气的“卖点”之一,还配送新风系统和智能家居控制系统;还将开通社区班车,接驳14号线张郭庄站;

  首开熙悦观湖洋房也为精装交付,对于精装标准,目前样板间还没有开放,但是现场销售称装修标准“不会低于片区内任何项目”。另外,首开正在积极接洽公交集团,计划开通一条连接地铁的公交专线。

  哪个才是最低上车盘?

  为了以低总价吸引购房者,青龙湖板块有3个项目做了小户型产品。

  按照限均价计算,总价排序为:

  金地大湖风华67平1居(总价约250万)<龙湖熙湖悦著73平2居(总价约272万)<中国铁建花语澜75平2居(总价约286万)

  另外值得关注的是,金地大湖风华67平1居、龙湖熙湖悦著73平2居,有大面积露台赠送;中国铁建花语澜廷目前还没有释放户型图。

  

  金地大湖风华67平1居

  

  龙湖熙湖悦著73平2居

  谁是总价控制之王?

  和限竞房主流产品一样,青龙湖片区的供应主力也是3居,其中,金地大湖风华、首开熙悦观湖3居均为89平,首开熙悦观湖总价300万起,金地大湖风华总价330万起。

  区别于竞品,龙湖熙湖悦著做了83平3居,部分房源总价281万起,符合普宅标准,首套首付35%,二套首付60%,对于二套购房者首付减轻了56万的压力。

  从得房率来看,金地大湖风华(83%)>首开熙悦观湖(82%)>龙湖熙湖悦著(不足82%)。

  从户型来看,几个项目采用的是限竞房3居的经典布局,整体方正,南北通透,北向次卧之间都为非承重墙,可以打通;卫生间(首开熙悦观湖客卫)均为干湿分离。

  从尺度来看,龙湖熙湖悦著南向面宽7.5米,尺度相对首开熙悦观湖、金地大湖风华7.2米更大。

  首开熙悦观湖是唯一一个做了2卫设计的,且客卫干湿分离,极大提高了居住便捷度。

  

  熙湖悦著83㎡三居户型图

  

  金地·大湖风华89平户型图

  

  首开熙悦观湖89平户型图

  互动时刻:

  对于青龙湖板块到底需要多长时间才能补齐公共交通、配套上的短板,严肃君不好判断。

  但严肃君认为,对于真正急于上车的刚需购房者来说,价格才是第一顺位需要考虑的。

  你怎么看青龙湖这几个项目?更青睐哪一个?欢迎在评论区留言讨论~

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