楼市终极之问,购房本质为哪般?

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认知纠误:买房=买地?
 
在美国华尔街盛传着这样的一则房地产原则,即购房首要考虑的三个要素——“Location ,Location,Location.”什么意思呢?就是地点、地点、还是地点,再进一步就是土地、土地、还是土地!
 
为何是土地?因为这才是购房子的本质所在,直观的理解就是买房=买地。事实上,对于大多数购房者而言,在观念上都存在一个这样的认知盲区,认为土地非个人与法人持有而是国家所有,甚至不少人对于70年的房产使用权大加鞭笞。
但不可否认的是,所有的房产都是土地的附着物,反过来想,土地也是附着在房产上的。只要购买了某地段的房子,可不就是变相拥有了该地段的一小块土地吗?购房者通过购房行为,其实是变相获得了一块“土地”,而这块土地就是所购房产附属的那块土地。
或许有人认为70年的使用并不等同于拥有,但前提条件是但凡商品总是有寿命的,比如你斥巨资买一辆车你会认为能使用70年吗?很显然不是的,但在你持有这辆车的期限内,车子的拥有权都属于你,那为何买一套房子却觉得70年不够用呢?
 
刷新纪录的两宗成交案例,由此参透购房本质
 
车子使用几年后可以弃旧换新,价值是贬值的;房子作为商品,随着外立面、电梯、结构等的老化同样也会贬值,二者不同的是房价却是在上涨的,这背后的逻辑就是房子附着的那一块土地的价值在上涨。
有两个例子很明显,一个是香港的何东花园,最新的交易记录是以51亿港元(折合人民币约45亿元)成交,其面积约11160㎡,可建楼面面积约5580㎡,楼面地价高达约91万/㎡,而该地皮最早的交易是1923年的6.6万元,87年间地皮涨幅约6818倍,年均涨幅约78倍,刷新了香港私人屋地价格记录!

图源网络


另一个是位于杭州西湖的民国别墅,日前其以总价8804万、折合楼面价近21万/㎡的成交额被拍卖,刷新了杭州市豪宅法拍的单价记录。据了解,该别墅面积为419.57㎡,1953年被国民经济学家徐青甫花5000元买下,时隔66年,楼面价增长近17500倍!

图源网络


不管是香港的何东花园还是杭州的民国别墅,无不是历经时间考验的资产,而这种价格倍增表现也折射出土地的价值飙升。通过这两个例子不难得出结论,购房的本质其实就是买“房子+房子附着的土地”,因此,即使你买的是70年使用权但也已够用,且房子升值本质就是房子附着的土地在升值。
 
从顶尖富豪的购房抉择,看城市中心价值回归
 
理解了购房的认知纠误后,那么,有关购房的很多问题都有了答案。
 
此前,李嘉诚也说过这样一句简洁透彻的理论,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”地段之所以关键,就在于只有好的地段才更具土地价值。
 
究竟何为理想地段,美剧《纸牌屋》中有一句极为经典的台词“权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。”就目前来看,对于绝大多数的购房者而言,“城市中心”就是理想地段,不妨参看顶尖富豪们的购房抉择也可窥一二。
 
上世纪60年代,全世界刮起了一股逃离大城市之风,但在定居郊区的人居革命之后,如今全球80%的富豪却开始重新选择回归城市中心。他们凭借接触更多的信息,有更多的购房经验,做出了这样简单直接的选择,巴菲特、默多克、李嘉诚也绝大都持有三套以上的中心住宅。顶尖富豪们在购房上做出的选择,无非就是肯定了城市中心的土地价值。
 
值得注意的是,城市中心地段并非人人皆可享有。根据统计局数据,北京面积为1.6万平方公里,但作为中心的一环面积仅为18平方公里,占比约0.1%,即便是加上二环的62平方公里,占比也仅0.4%左右。也就是,城市中心注定只为少数人所拥有。
 
买入城市中心的机会,在哪?
 
如今,在哪座城市还有买入城市中心的机会呢?暂不论纽约、伦敦、巴黎、香港等城市,单就我国的北京、上海甚至是单核城市成都来说,一般买新房的言外之意就发生在城市中心之外的行为,因为这些城市主城区大多基本建成,新房的数量较少且相比较而言售价不菲。
 
北京二环不光新房少,二手房都已呈现出了捉襟见肘的态势,三环也近乎这种情况,在北京买新房,毫无疑问这件事发生的地点在三环开外甚至是近郊。这种情况虽已是常态,但也有例外,而深圳无疑就是那个例外。
由于没有过多准备、发展速度迅猛,再加上并非单核摊大饼的城市,这就导致了深圳核心城区尚能买到新房。可以说,目前还能在核心城区买到新房、好房的列强城市,除了深圳,怕是别无他处。
 
一城土地价值的基线
 
城市中心不仅承载着一城向往,更是一城土地价值的基线所在,这里标示着一座城市真正值得信任的价值。不仅是在资产价值上的优势,还是在土地价值上的优势,无论城市边界如何拓展,城市功能如何演进,一座城市的中心总能吸引购房者的目光。
 
可以想见,随着深圳的不断发展,再加上宅地逼近零供应,在深圳“买新房就意味着是郊区居民”的时代即将到来。对于前瞻者而言,参透购房本质,尽早入手城市中心稀有在售的新房,才是明智之举。

示意图


在深圳的城市中心,决定城市土地价值基线的两大标准,是城市中心的新房与近乎独享的系列资源,而有这种价值表现的当属豪宅片区——华侨城。
 

实景图
 

华侨城片区,占地4.8平方公里,仅占深圳市的0.2%,虽然早年间可开发土地资源供应不断,土地价值相对平稳,但如今历经多年快速消耗,波托菲诺天鹅堡组团、纯水岸组团、香山里组团等的开发,更是让新房土地供应量急剧下降,这就直接导致了华侨城片区面向市场可售的住宅用越来越少。

示意图


划重点:华侨城片区没地了!没地了!没地了!

随着华侨城片区机会窗的快速关闭,错过此次机会就意味着再次进驻的门槛也将不可同日而语!


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