现在购房5年后转卖,房价要涨多少才能保本?结果使购房者清醒

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  对于当前的房产,不仅具备居住属性,还兼具强大的金融功能。所以,不少投资房产的购房者都会问道这样一个问题“当下购房5年后卖出,房价要涨到多少才能保本?”,本文结合购房人所处的角色来简要推导,从而让购房人根据自己所在城市做出预判。

  

  假定:现购买的房产总价为200万,单价2万/平米,面积100平米。首付款3成约60W,按揭140W房贷全部使用商贷、按揭周期为30年,且房贷利率按照截止到2019年4月份全国首套房贷平均利率5.48%算。此外,个人资金利率按照市面上比较普遍且比较安全的货币类基金来计算,这个数值大概是年化收益4%左右。该成本核算只算大项费用,小项小金额忽略。大概计算如下:

  ①首付款5年资金成本:60W*4%*5年(复利)=13W

  ②房贷还款5年利息总和(按大多数人使用的等额本息还款方式):36.99W,详见下表:

  

  

  ③物业费成本:因大多为期房,收房后交纳物业费算3年,3年物业费=100*2.5*12*4=1.2W。

  ④房屋产权取得费用:契税+维修基金=200W*1.5%+100平米*120元=4.2W。

  另外,按照现在通行做法,5年后房屋售出的相关中介费、税费一般都由买主承担,所以不计算在购房者成本之内。

  因此,上面四大项费用合计为13W+36.99W+1.2W+4.2W=55.39W。那么,最终的计算数据结果就出来了:如果要保本的话,房屋售出价=购房总价200W+55.39W=255.39W,房产售出单价由2万/平米涨到255.39W/100平米=2.55W/平米。如果换算成百分比的话,5年后,在购入价基础上提升27.5%即可保本。

  当然,上面计算的数据仅是纸面上的,在现实中,我们购房人还需要分两种情况对号入座:

  一是刚需自住购房,需要考虑5年时间的租金支出。

  事实上,期房一般有两年建造期,本身就不能居住,所以还是算3年租金,每个月按2000元/月,3年支出租金为2000*12月*3年=7.2W,所以,如果已经购房的话,应该减去这部分成本,即255.39W-7.2W=248.19W,那么只要房价由2万/平米涨到248.19W/100平米=2.48W/平米就可实现保本。如果换算成百分比的话,5年后,在购入价基础上提升24%即可保本。

  

  二是投资保值增值为目的购房,需要考虑通货膨胀和租金收益因素。

  一方面,现在新盖小区大多为精装房源,所以,经过简单的二手家电配置后,基本可以实现拎包入住。所以可以实现一定成本冲抵,期房3年租金收益合计还是为7.2W,二手家庭配置预算为2W,那么,投资性房产可以冲抵成本为=7.2W-2W=5.2W。

  另一方面,从通货膨胀因素考虑,在过去10年,统计部门公布的CPI一般在2-3%之间,但由于统计口径问题,房产等大项并不包含在内,所以,按照民间算法,过去10年,我们货币贬值率在7-7.5%左右,随着M2降速趋稳,2017年和2018年在8%左右,那么我们推导预测未来5年实际通胀为6%上下,也就是说,未来100W的购买力相当于现在的70W上下。

  所以,结果就出来了,如果要实现保值,200W房产,5年后售出的房产应达到=285.7W-冲抵成本5.2W=280W。如果换算成百分比的话,5年后,在购入价基础上提升40%即可保本。也就是说,单价2W的房子,应卖2.8W才算保值,如果增值的话,应在此单价之上。

  

  总结一下,上面的算法只是一种基本算法,房屋总价,或者出不出租或装不装修,可在此基础上增减。总之,在因素大体一定的情况下,无论以什么价格购买,如果5年后转卖达到保本目标的话,对于自住购房者来说,需要在现房价基础上涨24%,而对于投资购房者来说,需要在现有房价基础上涨40%。所以,房价年均涨幅低于8%是不赚钱的。不过话说回来,随着货币的不断贬值,我们只能选择相对优秀的抗通胀产品,总比什么都不做的好。看了这个数据,你对你所在城市的房产有信心吗?

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