美的置业:更注重投资能力、利润、现金流和产品力的高质量发展

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日前,美的置业(3990.HK)发布公告称,今年前五个月公司合同销售金额约人民币371亿元,同比增长约17.78%,保持了稳健的发展势头。今年以来土地窗口期打开,美的置业策略性瞄准高发展潜力的城市,新进城市等级明显提高。同时,公司负债率已连续四年呈下降趋势,财务指标持续优化,负债率不断下降,其呈现出来更注重投资能力、利润、现金流和产品力的高质量发展态势,正如公司管理层在2018年业绩发布会上所宣称的要做一名“马拉松选手”。

前五月操盘金额位列行业25

6月6日美的置业(3990.HK)发布公告称,截至2019年5月31日止五个月,本公司及其附属公司(「本集团」),连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币371亿元,同比增长约17.78%,而相应的已售建筑面积约355.9万平方米,同比增长约15.22%。

而根据克而瑞地产研究中心公布的《2019年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,美的置业以352.3亿元操盘金额位列25名。实现操盘面积338.5万平方米,排行业20名。

数据显示,前4月美的置业操盘金额为268.4亿元,以此计算,美的置业5月单月操盘金额达83.9亿元,展现出强劲的增长势头和操盘实力。

据了解,操盘榜以企业操盘为统计口径,最能真实的反映房企营销和操盘实力。进入2019年,美的置业延续上市前的强劲增长态势,操盘金额和操盘面积排名均实现较大上涨。

负债率逐年下降 财务稳健

众所周知,对任何企业而言,单凭负债额绝对值来判断其财务状况是片面的。而负债率是提示企业经营风险的一个指标,但也不能单凭负债率指标较高就得出企业经营风险的结论,需要综合评判房企的各项财务指标以及观察企业的经营增长规模和质量。对于处于扩张期的企业而言,保持一定的负债率能够助力企业快速发展。纵观行业,合理利用负债撬动规模是成长型房企的常用工具之一,许多头部房企都是凭借较高的杠杆率储备优质土地,抓住了房地产发展机遇,最终发展成为行业巨头。

同时,目前处于快速扩张阶段的成长性房企来看,其杠杆率均大幅高于头部房企。上市前,由于处于规模快速扩张期,美的置业的负债率曾一度偏高。但数据显示,美的置业已连续四年实现净负债率下降,截至2018年年底,过世净负债率降至97%,同比大幅下降22个百分点。

多渠道融资渠道以及低于行业平均水平的融资成本,为美的置业的稳健长远发展提供了坚实的资金保障。截至2018年底,美的置业的加权融资成本仅为5.9%,公司持有现金265.33亿元,银行及金融机构已批复未动用的额度达342.3亿元,已获批境内公司债券发行额度为50.6亿元。此外,大股东的支持,是其他多数房企所不具备的优势。在有需要的情况下,大股东将为美的置业打开一扇低成本融资的大门。

提升城市等级和城市效能

今年以来土地市场升温,土地招拍挂的整体溢价率走高。美的置业在获取武汉等地块上,虽然溢价率有所上升,但整体位于可控水平。美的置业方面表示,公司有完善的投资和风险控制机制,对于城市和地块均会做详细调研分析,不同区域拿地政策也不同,以确保科学决策。今年以来的拿地主要是为配合规模发展、保障持续稳健增长储备土地。

手里有粮,心里不慌。大量丰厚优质且低成本的土地储备,是美的置业的优势之一。2018年年报披露数据显示,截至2018年年底,美的置业拥有4507万平方米土地储备,土储货值超4600亿元,覆盖48个城市。

美的置业土地储备非常优质,70%的土储位于二线及以上城市,这些城市具有强大的经济产业基础,是人口净流入的城市,聚集优秀人才、经济发展前景好,为房地产发展提供强大支撑,抗风险能力较强。而剩余位于三四线城市的土储则主要集中在珠三角和长三角范围内,坐拥广深以及上海等核心城市的经济产业外溢效应。同时,随着区域一体化发展,轨道交通网的成熟,这些三四线城市将享受核心城市购房需求外溢,拥有良好的发展前景。

2019年,美的置业在加强在优质城市的深耕,同时选择性的布局潜力增长城市,提升城市布局等级,这些城市抗风险能力较强,且可分享未来的土地红利,为未来的利润和规模实现高品质增长奠定坚实基础,例如策略性进入中部地区中心城市武汉,粤港澳大湾区“9+2“城市惠州等。

此外,美的置业表述,今年将围绕已布局的高潜力城市进行深耕,提高单城市产能,降低管理成本,提升利润;并坚持“房地产+产业”复合型发展战略,未来将通过更多渠道获得低成本优质土地。


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