【关注】那些年“迁都”上海的房企 如今过得还好吗?

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  “这辈子我买过房子,也买过车子,但我买过最贵的东西,是梦想。”

  ——九把刀《那些年我们一起追的女孩》

  曾经有过这么一段时间,在地产界曾经掀起过一股这样的潮流:不管主战场设在哪里,也不管是闽系、赣系、浙系、粤系还是渝派房企,都主动地选择把总部迁到了上海。

  而搬到上海的理由,也不外乎有这么几种:有些是为了吸纳更优秀的人才,有些看重的是上海以及整个华东区的市场,还有一些把上海当做了企业全国化布局征程的第一步。

  但不管为了那种原因,我们都无法否认,上海,就一如电影《那些年,我们一起追的女孩》中的“沈佳宜”,成为了众多追求者的终极梦想。

  当梦想照进现实,面对着上海竞争愈加激烈的市场,以及越来越难获取的资源和项目,那些把总部搬来上海的开发商们,如今都过得怎么样呢?

  01

  闽系房企:“地王”的代名词

  崛起于楼市黄金十年的闽系房企,在过去的地产发展中依靠着“高杠杆、高周转、强扩张”的策略,诞生了太多太多的经典案例。

  如果回溯闽系房企入沪的过程,大致可以分为两个阶段,早期的有2000年就进入上海的旭辉集团(HK.00884)以及2012年入沪的阳光城(SZ.000671)

  另一个集中“迁都”的时间则发生在2016年-2017年,当时融信中国(HK.03301)、正荣地产(HK.06165)、宝龙地产(HK.01238)、禹洲集团(HK.01628)以及中骏集团(HK.01966)等闽系房企纷沓而至,把总部从福建、厦门等地搬到了上海,同时抓住周期趋势,迅速从地方性的小房企成长为全国知名开发商,此举也帮助闽系房企们奠定了在整个地产行业中的地位。

  

  激进的闽系房企在那个时代下频频发力,在他们之中,融信无疑可以被称作最受瞩目的一个,并被誉为名副其实的“地王收割机”:1个小时、18家房企、超过400轮的竞价,融信最终以110亿元的出价成为了静安地王最终“胜利者”。

  当然,也有房企在上海市场逐渐趋冷之后,做出了更加理性的选择,正荣便是其中之一。

  在普遍难以通过招拍挂的方式获取土地,并难以在上海市场实现高周转回笼资金的情况下,正荣选择了将上海公司和苏州公司进行了合并,在“精总部、强区域”的策略下,上海这个总部在正荣的眼中似乎变得可有可无了。

  02

  赣系房企:人微言轻 道阻且长

  2010年于南昌成立的赣系房企新力,如果和行业里的老大哥们比起来,可以说是不折不扣的“小朋友”了,但在进军上海这件事情上,新力却丝毫不落后于哥哥们。

  早在2017年年中,这家赣系房企就宣布在上海成立“科技总部”,同时也表达了想要在上海拿地的意愿。但事实上,自2017年上海对土地出让新增了“评分制”之后,对于新力这样还未上市的房企拿地难度陡然加大。

  “评分制”中重要的一项要求便是对房企的经济实力上的要求,其中包括总资产、净资产、净利润率、净资产收益率等各类财务指标,但非上市房企由于在财务数据上不公开、不透明,也就很难参与到评分和竞争。

  

  (土地交易直播现场)

  此外,房企的项目经验(尤其是在一线城市的操盘经验)也是“评分制”中的大头,在这样严苛的打分制度下,不少像新力这样的“后来者”被上海公开土地市场拒之门外。

  不过,好在新力已经于近期向港交所正式递交了上市申请,未来或许有机会公开拿地。

  而据新力地产的官微显示,其在入沪两年后,终于在5月23日联合合作方首进上海,只是处于上市缄默期的新力尚未对外透露任何项目相关的信息。

  这幅地块是否优质尚未可知,但“梦想”的价格不可能会低。

  03

  浙系房企:操盘有门槛 入沪需谨慎

  如果提到去年行业里的新黑马,浙系的房企数量应该是占比最多的:中梁控股、祥生集团、德信地产、佳源集团……这些名字都在过去一年中不断地出现在行业内,其中有一些甚至一跃进入行业TOP 30。

  和大多数闽系房企入沪时间表一样,有小碧桂园之称的中梁在2016年的5月就来到了上海,但遗憾的是,3年过去了,中梁却仍然没能在上海这个烫金的城市里拥有过自己的项目。

  在所有未上市的浙系房企当中,祥生可能是唯一在上海开过盘、也卖过房子的,而它对上海市场的野心在很早就已展露。

  从严格意义上来说,祥生目前的总部落在上海的不远处——杭州。但事实上,据一位知情人士透露,这家大本营在杭州的浙系房企也在悄悄地酝酿着在2019年下半年把总部搬到上海。

  2003年,祥生获得了位于虹口区的“蝶恋花”旧改项目,首次落子上海。但由于是旧改地块,因此也耗费了祥生很大的时间与精力,在历经前后七次拆迁后,“蝶恋花”才算真正启动。

  

   (祥生·御江湾)

  到了2010年底,祥生位于在杨浦区新江湾城的住宅项目御江湾正式开卖,但当时新江湾城的交通便利程度可不比现在,价格方面也算不上友好,此外该项目中还包括大比例的别墅型产品,这使得整个项目去化速度十分缓慢,陆续卖了很久才终于清盘。

  祥生能够在其他的城市中做深、做透、做熟,但上海仍是一块难啃的骨头,哪怕在这里呆得再久,或许也只是曾经拥有。

  04

  渝系房企:想得明白 做得坚决

  说起渝系房企,大多数人的第一反应也许是龙湖集团(HK.00960),不过笔者这次想说的主角并不是它,而是在2017年举家搬来上海的东原集团(股东为迪马股份:SH.600565)。

  

  (东原集团董事长 罗韶颖)

  早在搬来上海之前,东原集团董事长罗韶颖曾在一封《为什么我们要搬到上海?》的内部信上指出其“迁都”上海的原因:

  第一是上海本身的资源利好:“在顺应规模的发展以外,总部迁沪还将带来多重利好,首先自然是丰富的资源,以及‘精选深耕’战略下东原亟需补强的各种资源,包括人才。”

  其次看重的是华东的未来潜力:“华东作为全中国客户层次最丰富、生活方式最多样、对体验最敏感的市场,将是我们下阶段核心竞争力浮出水面并成型的必经之地。”

  可以说,罗韶颖在来上海之前就已经想得很明白,同时东原在这几年中也做得很坚决。通过合作、招拍挂等方式拿下上海的多幅宅地,面对上海这座城市中挑剔的客户,东原能做到多极致?让我们一起拭目以待。

  05

  粤系房企:上海并非首选

  无论从资产规模还是业务能力上看,“恒万碧”这样的粤系房企一直在行业中名列前茅,是不折不扣的行业老大,但他们大多以“北上”为第一策略,上海并非是他们的首选。

  在这其中,上坤集团可以说是个例外,虽说股东来自于深圳,但实际上是半个上海小囡,其最早成立于上海宝山,然后于2017年10月把总部搬到了大虹桥。

  按照上坤的整体战略方向是要“立足上海,辐射长三角”,不过和新力一样,受制于非上市房企的身份,上坤在上海的住宅项目多采用和其他房企合作开发的方式,例如:上坤旭辉墅、新城上坤樾山等等,而上坤自主开发的红树湾也得到了不少购房者的认可。

  

  不过近期网易房产却发现上坤某个位于松江的新房项目,因交付时赠送的阳台面积缩水,小于销售时承诺的60㎡而被许多购房者告上了法庭。

  购房者李先生(化名)在李先生签署房屋交接书时,实际交付的系争房屋实测面积为150.54平方米,同时房屋花园面积与承诺不符,存在缩水的情况,因此要求少付房款,并要求上坤赔偿房屋总价款6%的违约金(约51万元),而有着类似诉求的购房者还有至少20多名。

  不管这场纠纷最终法院会如何宣判,但这样的事件多少都会影响到上坤整体的品牌,以及其在上海购房者中多年来积攒下的口碑。如何避免类似事件的发生,真正立足于上海,或许是现在的上坤不得不抓紧考虑的问题。

  06

  后记

  也许这篇稿件并不能完全解答你对这些房企的好奇,不过没关系,因为这只是“迁都”系列的第一篇,你更希望看到哪个派系/房企在上海的故事?

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