博鳌传丨博鳌第一天：理事风云、楼市亮剑

理事风云

01 朱中一先生

十年中一定会出现的“标配”便是中国房地产业协会原副会长朱中一先生。

每年博鳌房地产论坛四日行程的第一天，当很多人还在从各地赶往海南会场的时候，论坛第一场活动已经悄然开始了。

夏日的海南，椰风摇曳，骄阳与海风遍布这个位于北纬18°的小岛。偶尔，短暂的阵雨会带来一丝丝凉意。

离理事博鳌沙龙正式开始还有半个小时，房地产行业及各个相关领域的大咖，换上了一身极具海岛风情的印花衬衣——这款会服，已成为论坛18年来的标配之一。

自2008年开始举行理事博鳌沙龙闭门对话之后，十年中一定会出现的“标配”便是中国房地产业协会原副会长朱中一先生。

这位已经年过七旬的老人是博鳌房地产论坛老朋友，几乎每年都会坚持参加所有活动环节。

虽然已经卸下协会的公职，但朱中一对行业和市场的关注并没有减少，不管博鳌理事沙龙的主题是金融、转型还是市场，他都能为现在的人带来自己的观察和思考。

满头白发、精神矍铄、不断思索，这或许是朱中一获得行业人士尊敬的原因。

“畅所欲言，意犹未尽”，这八个字用来总结理事博鳌沙龙或许在恰当不过。在每次两三个小时的会议上，嘉宾们时而低头做笔记、时而思考、时而低声交流、时而拿起手机拍张 PPT，自始至终，都是专注的状态。

因是闭门会议，没有媒体，不做报道，出席的嘉宾们发言也活跃了许多。

02 去地产化与周期律

黎明楷心有戚戚焉点头：“我们该退休了。

不算大的会议室，人渐渐多了起来。蓝色、红色、绿色、白色的海岛印花衬衣让现场变得缤纷了起来。

凯德集团中国区首席执行官罗臻毓再次“入乡随俗”穿了一件白底蓝花的博鳌房地产论坛“会服”，坐在了印有自己名字台卡的位置上。

和他坐在一排的还有恒隆集团董事长陈启宗，两个商业地产大佬级的人物，不时有人走到他们的面前，交换名片或者交流关于行业的意见与看法。

一阵寒暄与交流之后，沙龙正式拉开了帷幕。

对于2017年博鳌理事沙龙的主题——“去地产化”，朱中一以房地产行业在国民经济中的作用、政策以及供求关系等方面为据，率先抛出了自己的见解——房地产行业不可能去地产化，同时也打开了这场沙龙的话匣子。

“去地产化”之说，是那两年的热门词，大到宏观经济层面的“去地产化”，细到行业中商业、文旅、物业、产业等领域的去地产化。就连企业更名，亦被贴上了“去地产化”的标签。

讨论很热烈，最后是陈启宗先生拿过了全场活动的发言权，针对性地点评了整场活动关于去地产化的观点，并明确表态——“我根本不知道去地产化”。

还是在熟悉的老地方，博鳌理事沙龙在2016博鳌房地产论坛也是作为第一个活动，拉开了大会的序幕。

当时，炎热的天气并没有影响参会人士的脚步，半掩的会议室大门让活动也变得“神秘”了起来，每一个出席的嘉宾都是受到特定邀请的，必须在门口接受“打卡确认”方能入场。

从当时出席的嘉宾来看，这年的博鳌理事沙龙的主题围绕着商业和金融。

除了有凯德集团中国区首席执行官罗臻毓，还有红星商业董事长张华容、宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华、戴德梁行亚太区董事局主席兼大中华区行政总裁张国正。

罗臻毓走上讲台分享了凯德在金融化和商业地产方面的经验，凯德来自新加坡，是商业地产资本化的头把好手。

这一天，一向在公开场所颇为慎言的罗臻毓，受到现场气氛的感染，也变得敢说了起来，他现场回忆并“吐槽”以前在内地拿地不易，引发全场的阵阵笑声。

在“地产的周期”主题下，现场的人士讨论着要如何应对周期，除了商业地产之外，创新也是另一个重点。

沙龙的主持人，世联行首席技术官黎振伟拿同场的老同行中原地产中国大陆区主席黎明楷打趣：“黎主席，我们不创新也不行，后面的追兵很厉害。”

黎明楷心有戚戚焉点头：“我们该退休了。”

03 在冬天穿上“棉袄”

金融专家们不只讲金融了，他们更多地谈论资产，要更长远地看到大海深处。

不算大的会议室，人渐渐多了起来。和以往的场地略有不同，2018博鳌理事沙龙是在一个圆形会议室里举行的，现场嘉宾距离主讲人的位置远近都差不了多少。

随着开始时间的临近，会议室里面的人慢慢多了起来，熟悉的、不熟悉的、大家操着各种口音的普通话交换名片、彼此认识。

下午3点，正是炎热的时候，冷气却有些不足。不一会，一些不太耐热的嘉宾们额头上已经冒出了细细的汗珠。

活动正式开始，第一个发言的照例是朱中一。对于今年博鳌理事沙龙的主题——地产与金融，他谦虚地表示：“我对金融很感兴趣，今天主要来学习”。

慢慢进入了主题。

“一个管钱，一个花钱”，第一场分议题中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师柳阳和旭辉集团创始人林中先后进行了发言。

柳阳上来调侃自己上半年活不多，“您应该多干活，咱们现在融资难哪。”有嘉宾调侃。

工作人员去把冷气调大了些，现场的温度渐渐低了下去，但讨论的气氛却逐渐火爆了起来。

3个多小时理事博鳌沙龙的观点交锋，有嘉宾认为，宏观上的调控措施让大家日子不好过，有的则认为现在形势真的不算坏。

面对融资难，房企显然有不少可控性。管好现金和债务、注意债务的兑付期加快资金回流，房企有办法让自己在冬天穿上“棉袄”。

“离开资产，金融是没有意义的。”今年的理事博鳌沙龙与之前有所不同，金融专家们不只讲金融了，他们更多地谈论资产，要更长远地看到大海深处。

楼市亮剑

01 涨跌论

“非常不好意思，我们穿了一件绿色的衣服，应该要穿一件红色的衣服，幸好谈的楼市而不是股市。”

2015年8月11日晚举行的博鳌房地产论坛电视论坛的主题是“楼市涨与跌”，直面股市与楼市之间是否存在必然联系。

回看2015，曾经连大妈都在证券营业厅排队开户的场景成为了热议的话题。浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚也以一席幽默的，对股市的调侃，引入楼市的讨论。

就如故事多空交替，行业专家们对楼市涨跌也抱着不同看法。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，当股市下跌的时候，楼市会受到很大的影响。7 月份楼市回落，原因多归结于股市下跌。

但深入分析，上海华燕房盟网络科技股份有限公司董事长胡书芳与世联行集首席技术官黎振伟就表达出不同的意见。

“股市是100%的投资，楼市刚需、刚改才是主力。”胡书芳直言，归根结底，需求的不同，是两市的不同。

因为一线城市的限购，让黎振伟也觉得股市对楼市影响不大。不过，其认为楼市和股市还是存在一定的关联，但是很难分析出是正相关还是负相关。

站在后人的视角回顾2015年楼市的发展，能够肯定的是，股市的波动，对于楼市的影响并非重点。

“330新政”的出台，加上连续 5次的降准、降息，才酝酿着一场楼市的大逆转。

02 大逆转

“楼市的逆转火爆肯定与货币政策有关系。”

时间来到了2016年博鳌博鳌房地产论坛电视论坛。

“从2008年房地产下行到2009年反弹，再到产生这么多怨恨，原因是什么？因为4万亿和10万亿，如果没有4万亿投资和10万亿信贷，房地产商能把房价弄得那么高，让大家都有怨气吗？”

在2012博鳌房地产论坛现场，彼时任志强抱怨房地产被抛弃，资金“放水”，才是房价上涨的“元凶”。

历史虽有不同，但总是惊人的相似。经过 2015年5次降准、降息，2016年上半年，信贷增加量7.53万亿元，超过2009年救市期间的量。这一次，也引发一场由深圳等一线城市带动的房价上涨潮。

在2015博鳌房地产论坛电视论坛表示股市将会影响楼市的广东省房地产协会研究会副会长韩世同，也不得不承认，多轮的降准、降息，令2016年上半年一二线城市房价飙升。

这一次，世联行首席技术官黎振伟也给出斩钉截铁的回答：“楼市的逆转火爆肯定与货币政策有关系。”

货币政策的影响，大家已有目共睹，但另一方面，国家提出去库存，各地政府放松限购和限贷，为什么全国性的货币政策只催生了一二线城市的火爆，三四线库存仍然没有得到改善？

“很简单，因为银行清楚，哪些地方的房价能力承受力高。”黎振伟如是称。

不过，在韩世同看来，上海、深圳的房价，如果央行不再降准、降息，就没有上涨动力了。“我不认为今年上半年的这个状况是好的，这可能是透支了未来一两年的增长空间。”

分化的楼市，如同现场分化的观点，在这种争论与交流中，大家逐渐达成对政策、行业、市场的清晰认识。或者说，逐渐揭开楼市波动更深层次的规律。

03 又是一年寒暑

租赁崛起，市场进入存量时代，房子是用来住的，不是用来炒的。

2016博鳌房地产论坛结束之后，面对飞涨的房价，930调控政策应运而生，当年末，中央经济工作会议提出房住不炒，随后调控进一步深化。

楼市生出许多新变化，一方面，房子的居住属性强势回归、租房市场旗鼓大振，另一方面楼市分化的格局出现调整。

世联行首席技术官黎振伟1987年便进入房地产行业，对于房地产市场新的变化，他最大的感慨是，此次调控虽然最严厉，但是与以往一调控房价下降明显对比，这次房价实际上没有大变化。

调控政策虽然不似往年马上有成效，但作为行业的“新一辈”，师从巴曙松的链家研究院院长杨现领看来，这是房地产市场新的结构性变化。

“租赁崛起，这成为年轻人可以选择的生活方式；二手房交易超新房，市场进入存量时代；政策转向，房子是用来住的，不是用来炒的。”杨现领指出新变化中的三个特点。

改变比往年来得更猛烈，短短的一年内，各地密集出台各种限购、限贷、限价政策。从“四万亿”到“调控”，从“5 次降准、降息”到“调控”，同样是一年多时间，中国房地产经历了过山车一样的周期。

彼时，深圳房价的媒体报道还是多少连跌，对此地产自媒体《朱罗纪》创始人朱文策就说，这一数据多少有些失真。“无论是中介还是政府的数据都是很直的，市场是不可能出现直线的。

在这一次讨论中，大家形成共识，长效机制的推进，是在尝试改变企业模式与行业结构，改变以往赖以生存和发展的固定模式。这也就意味着，楼市的暴利时代是一趟回不去的单程列车。

04 楼市同此凉热

“现场有点热啊。”台上嘉宾擦了擦头上的汗，工作人员立刻递上了纸巾。

2018年的博鳌房地产论坛电视论坛，天气其实不算炎热。但却难掩嘉宾们讨论的热情。

如同2018年的楼市，一面看似冷冷清清，一面却是热火朝天。2018博鳌房地产论坛电视论坛的主题便是“楼市凉热”。

2018年，有城市千人争夺几十套房源，中签率低至1%。一二线城市房价和成交双跌，三四线城市得到逆袭。租赁市场一派欣欣向荣，恒大、碧桂园、万科、龙湖等等，纷纷进入长租公寓市场。

如同2017年的主题“楼市分化”，2018年的楼市，在各个嘉宾看来也是有冷有热。

“今年上半年武汉的成交量是800多万平方米，价格在13000左右，量价都在上涨。”《光华楼评》出品人杨光华感觉楼市还很热，跟天气一样。

“终于可以追上重庆火锅涨价的速度了。”美联中国西南董事总经理缪鸿裕开了一个玩笑。在他看来，现在重庆房价的涨幅，终于回归合理。但他预期，未来楼市是冷。

做出这种判断的原因是中央政策已经定调。三盛集团品牌营销总经理朱黎民亦表达出此种观念。

作为台上唯一一位来自房企的嘉宾，朱黎民认为目前楼市是非常冷静的，决定市场的因素正在回归供求关系。因此，开发商要从之前单纯的追求规模，回归到适度的规模追求。

若以发展到今天来看，多元化的探索受挫，土地市场重新火热，楼市似乎也有涨价的苗头。在过去分化的岁月里，有人坚持扩张，有人保守稳健，不同的道路都迎来阶段性的成果。

但当时身处其间的人们，只是基于自己的判断做出选择，很难说是对是错。只是日后回首之时，这些经验、总结、反思，中间所经历的心路历程，都会成为宝贵的财富。