涉“通谋虚伪”，为民间借贷担保的房屋买卖、租赁合同无效！

文｜张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

文旨：当事人之间的意思表示构成通谋虚伪表示行为的，伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而再依据法律规定确定其效力！

一方有钱，想放贷，又担心风险太大到期收不回，一方有房，急需资金，愿以房担保，于是实践中便衍生出“通谋虚伪”的名为买卖或租赁，实为民间借贷的房屋买卖、租赁合同。

“通谋虚伪”，即行为人与相对人通谋，以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为以假意掩盖真意，包括两个行为：伪装行为（表面行为）和隐藏行为。

民间借贷中“通谋虚伪”房屋买卖、租赁操作手法

房屋买卖“通谋虚伪”：通常同时签订两个合同，一个民间借贷，一个房屋买卖（也有签在一个合同里的），房屋买卖合同特别约定，如卖方（借款人）如期还款，则合同不再履行，如不能还款则所欠借款本息折抵购房款，强制履行合同，以确保一旦卖方还不起，最差还能以房抵债要到房子。

房屋租赁“通谋虚伪”：通常也是签订两个合同，一个民间借贷，一个长租合同（也有签在一个合同里的），房屋租赁合同特别约定，如出租方（借款人）如期还款，则合同不再履行，如不能还款，则借款利息甚至本金折抵租金，同时约定承租方（出借人）有转租权，以确保一旦出租方还不起就通过转租房屋收回。

“通谋虚伪”的目的在于保障出借人的资金安全，同时排除债务人的债权人对房屋的强制执行。

想得好就能万事大吉了吗？N0！君不见法高悬，时时刻刻忙算计，谁知算来算去算自己，多少人血本无归，悔断肝肠！

悲惨实案，警钟长鸣

案例1：800万借款裸泳！——最高法（2016）最高法民再113号案（毛来华、林福汉执行异议之诉再审）

基本案情：涉案房屋被毛来华申请强制执行，2013年“买家”林福汉以债权人毛来华、“卖家”刘宣求为被告提起执行异议之诉，要求确认2012年6月《房屋买卖合同》合法有效、刘宣求将房屋过户到自己名下，停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封。一审福州市中级人民法院、二审福建省高级人民法院均予以支持，毛来华向最高人民法申请再审。

最高人民法院：确认案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第146条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求，本院不予支持。

2017年12月16日判决：撤销福建省高级人民法院（2014）闽民终字第128号民事判决、福建省福州市中级人民法院（2013）榕民初字第519号民事判决；驳回林福汉的诉讼请求。

该判决意味着：房屋买卖担保无效，林福汉2012年6月的800万元出借款本息面临毫无担保无法收回境地！

案例2：280万借款裸泳！——辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终4994号案（孙茂伟诉滕玉刚确认合同有效纠纷）

基本案情：案涉房屋属债务人滕玉刚所有。2016年1月31日双方签订10年期租赁协议，约定租赁费为每年28万元，因滕玉刚共欠孙茂伟借款人民币280万元，双方同意租赁期间内的租金共计280万元，以滕玉刚欠孙茂伟借款抵顶。同日，将案涉房屋产权证交予孙茂伟保管。2017年孙茂伟起诉要求确认租赁合同有效。

辽宁省大连市中级人民法院二审认为：本案中，滕玉刚与孙茂伟虽然在形式上签订了租赁协议，但根据已查明的事实，孙茂伟作为承租人并未在合同约定的租赁期限起始时占有使用案涉房屋，同时孙茂伟在二审中的陈述表明签订协议后，滕玉刚仍然在使用案涉房屋经营酒店，孙茂伟认为交付钥匙和房证的行为系还款承诺。由此可见，双方并未实际履行案涉租赁协议，协议内容并非双方真实意思表示，签订租赁协议的真实意思是为借款提供担保，则根据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，滕玉刚与孙茂伟以虚假的意思表示签订的租赁协议无效。孙茂伟关于确认案涉租赁协议合法有效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

2018年06月25日判决：撤销辽宁省大连市中山区人民法院（2017）辽0202初字第1825号民事判决；驳回孙茂伟的诉讼请求。

该判决意味着：房屋租赁担保无效，孙茂伟280万元出借款本息面临毫无担保无法收回境地！

信荣说：“通谋虚伪”不可行，民间借贷须小心！

1、任何为确保借款本息安全，名为房屋买卖、房屋租赁，实为民间借贷担保性质的合同均属无效，起不到担保作用，只能让借款处于裸泳无保护状态，切莫为之！

2、房屋买卖、租赁担保无效，案外人可以对担保房屋予以强制执行，买方或租客（出借款人）根本无法抗拒执行；

3、实践中还存在即便不涉及案外人的查封执行，债务人自己也会主动毁约起诉要求确认合同无效的情况，出借人务必小心；

4、“通谋虚伪”与《合同法》规定的“恶意串通”、“法律规避行为”有重叠但并非同一回事：《合同法》第52条第2项规定的“恶意串通”是指恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，第3项规定的“法律规避行为”是指以合法形式掩盖非法目的，“通谋虚伪”并不必然存在损害国家、集体或者第三人利益或掩盖非法的目的。

附：“通谋虚伪”的法律规定

1、《民法总则》第146条明确规定了“通谋虚伪”的效力，即：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款也规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

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