业主对商品房验收的法律解析
商品房交付时最大的争议点往往是,开发商已取得竣工验收合格手续,通知业主接房,业主在接房时发现诸如:门窗问题、墙体开裂问题、渗漏问题、公共区域的问题等等,然后拒绝接房,由此产生纠纷。
业主对商品房验收的依据是什么呢?《合同法》中对买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。建设部在《商品房买卖合同示范文本》里也有类似的条款。但商品房属于特定物买卖,不同与普通物品的买卖,因此,法律规定商品房交付使用是以竣工验收合格为前提。
有必要厘清业主的“验收”与建设工程竣工验收的关系,以及业主验收通不过如何解决?
建设工程竣工验收是关系到房屋是否合格、能否交付使用的问题,是以法规、规范、工程文件为依据;而业主的“验收”是核实标的物是否符合合同约定的问题,是以直观感受和是否满足家庭使用来衡量。
业主在交房时有权查验房屋,对自己认为的质量缺陷有权提出异议。一般来说,经开发商派员现场核实后会接受异议,承诺以维修、整改、替换来解决;也有的开发商以已取得竣工验收为由不接受异议,这种情况下,业主可以保留异议,但不能作为拒绝接房的理由,因为商品房已取得竣工验收的法律效力无法否认,双方只能先完成房屋交付,然后通过诉讼方式解决。
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