三四线楼市击鼓传花?专家:棚改没影响,只要房价涨,就不会退潮

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  从三年前开始,不少专家和房地产业内人士,就开始看衰三四线楼市。

  原因很简单,对绝大部分中小城市来说,人口在流出,产业结构不完善,就业机会稀少,与此同时,大量的新城区却拔地而起,长期的供需错配,注定了房价上涨不可持续。

  不过,楼市偏偏喜欢跟人唱反调,数据显示,从2016年开始,三四线楼市开始后来居上,涨幅反超一二线城市。截止2018年底,100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平,同比增长达8%,如果剔除一线、二线城市的数据,三线及以下城市均价高达10885元每平。

  2019年行至年中,三四线楼市除了成交有所回落之外,土地溢价率、房价同环比涨幅均表现亮眼。

  不少人的疑问就在这里,明明没有上涨基础,为什么三四线楼市还在飙升?何时才能迎来退潮?

  有一位专家的解释可以参考,6月7日,知名房产学者易宪容发表专栏指出,之所以2017年、2018年、2019年前4个月的住房销售都处于过度繁荣周期,是因为三四线城市的房地产市场,开始由消费者占主导,转化为投资者为主导。

  

  因此,如果三四线城市房价还在持续上涨,这些城市的住房需求,就不会因为棚改货币化安置减少而下降,投资需求是否退潮,关键看房价,而不是看棚改。

  换言之,易宪容认为,棚改对当下的市场没影响,只要三四线的房价继续涨,当地楼市就不会退潮。

  笔者认为,这个结论其实说明了当下部分中小城市房价的特点,即“击鼓传花”。

  什么叫“击鼓传花”?数人或几十人围成圆圈坐下,鼓响时众人开始依次传花,至鼓停止为止,花在谁手里,谁倒霉。

  三四线楼市就是如此,过去几年,所有人都享受到了房价上涨带来的财富增值效应,不管房子是不是用来住的,不管买了之后租出去能不能覆盖月供,不管当地房地产市场供给是否过剩,当人们都沉浸在这样的游戏中,房子就成了不断传递的“那朵花”,一旦房价开始下跌,房子在谁手里,谁就难以从容脱身。

  不过,专家有关“棚改没影响”的论断,笔者不敢苟同。

  今年各地棚改总量仅285万套,对比去年降幅达50%,根据经济学家黄文涛的测算,跟以往同期相比,棚改量的下降,会拖累销售和新开工面积降幅达63.15%、42.67%。

  如果房地产销售面积、新开工面积全线下降,那么三四线楼市房价的下跌也就顺理成章,从这个角度来看,棚改下降很有可能是“击鼓传花”游戏快要结束时的“先兆”,也是楼市分为回归理性的先行指标。

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