融创项目更新规划惹争议，此更新非彼更新

来自壹地产的一篇名为《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》的文章，在我们的朋友圈和微信群里备受关注。说的是孙宏斌的融创中国接手了东四环泛海国际社区后，将原本的商业配套部分面积通过调整规划摇身一变，变成了住宅。这样一来，原规划是住宅面积9.5万平方米，配套商业及办公面积35万平方米;变成了住宅26.5万平方米，配套商业及办公10万平方米，也就是说住宅面积增加了17万平方米。东四环啊，同志们!业内人士计算了一下，这个神操作之后，整个项目的货值多出了200亿元。

按政策规定，土地开发涉及到用地规划调整，土地应该被重新上市招拍挂。融创居然真的神不知鬼不觉地办到了，拿到了新的规划。厉害，难怪叫做“惊掉了下巴”。
调规后的泛海业主们将凭空多出来500户邻居，小区商业配套也将大幅度缩减。更神奇的是，融创在小区里面很不起眼儿的地方，贴出了所谓的规划变更征求意见的公示，而且截止6月8日，业主们作为利害关系人，如果没有意见反馈就会被视为没有意见。厉害，难怪叫做“惊掉了下巴”。
据说，泛海的业主们也都是社会精英，非富即贵之人。看看这回是“孙大圣”威力神通?还是“天上众神”法力更高?
都说房地产行业从黄金时代转变到了白银时代，看来只要拿到最核心的资源，加上具有神仙级的操作水平，一样有黄金可得，传统地产开发模式对于大型寡头公司，依旧是一门好生意;都说房地产从大开发时代过渡到了大运营商时代，可是这样的神操作下，真心会让那些做资产运营的朋友倍感汗颜，让资产管理模式的践行者感到压力山大。
5月30日，由中国城市更新论坛发起和主办的“2019城市更新资管高峰论坛”在北京举办，这次会议可以说是运营人、资管人的一场盛会，会议上来自商业、办公、公寓领域的知名品牌开发商、运营商代表分享了自己的心得体会。会议上NOI、EBITDA、IRR以及各种创新模式被频频提出，资管人在这个过程中既辛苦又兴奋。
城市更新是资产管理，传统开发是资源变现。城市更新都是在某些城市存量房产的空间中，做增量的生意，无论是租金、估值、资本收益、用户体验等等方面都是一个二次创造和提高的过程。而传统开发，更多的是土地资源的一次性变现，从规划到建设、到售价都是按照政府的既定路线来实施。说句绕口的话，城市更新是把存量空间做成增量生意，而传统开发是把增量土地做成存量空间。
城市更新是科技文明发展必然，传统开发是工业文明的历史产物。上一个20年，中国以互联网的飞速发展为代笔的新科技文明时代到来，全新的技术需要更多的空间载体来创造全新的商业模式和经济发展动力，尤其是5G技术的飞奔而至，更是让我们来不及说hello，她就到了眼前。而这些技术更新所带来的经济发展爆发的动力，是我们所无法估量的，显然也不是增量房地产空间所能承载和提供的，必须把所有存量空间拿来才行。
城市更新市场相对开放，传统地产开发后劲乏力。城市更新这个事儿，本质上是科技进步后人们生活方式的改变，对大量的现有空间使用需求的改变。而传统的地产开发由于生产资料(土地)的供应受限，后期的市场供应量注定减少。很显然，从商业机会、就业机会的选择上，资产管理与城市更新从业人员更具备后期的想象力空间，毕竟从增量开发时代到存量资产运营时代是大势所趋。
传统的地产开发企业在住宅行业获利的同时，也在不断地调整、转型、布局资产管理领域、布局存量地产运营、布局这个时代，这也是上半年一线城市的核心商业地产被外资疯狂购买的底层原因。
传统的地产开发也好，城市更新也好，对商业来说本质上都是一种投资行为，背后一定离不开资本、行业、企业的大量付出与投入。
融创有本事“更新”了规划，拿到了合法的批文，不管将来是否赚海了、那是人家的事儿，您看着眼红也可以去投资啊。商人逐利只要不犯法，这都不是事儿、没毛病。
但是如果我们作为资产管理从业人员、城市“更新”的参与者，咱们就必须念好自己的这本经，此更新非彼更新，道不同不相为谋，不可强拉硬套、较真儿比较高低。

文章来源于微信公众号，商办互联

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