深圳十大区域商业地产版图

随着经济社会发展和居民消费水平的提高，深圳商业快速发展，规模不断扩大，现代化水平日益提高，形成较为完善的商业网点体系，截至2018年底，全市零售、餐饮和批发网点营业总面积达7395万平方米，深圳市商业总面积年均增长率（计划）控制在5%以内，到2020年控制在8500万平方米以内。

深圳市商业存量面积走势图（2004-2020年）

数据来源：中原工商铺&深圳市经济贸易和信息化委员会

至2018年底，深圳共拥有已开业购物中心、奥特莱斯和特色商业街超过149个，自2002年深圳第一家真正意义上的购物中心中信城市广场开业，到2018年轰动全市的深圳湾万象城开业，全市累计已开业优质零售物业建筑面积超过983万平方米，其中已开业的116个购物中心累计建筑面积约893万平方米，再加上在建购物中心的体量，和国际标准的人均1平方米购物中心面积相比，深圳的人均购物中心体量确实显示出饱和甚至过剩的征兆。

深圳市优质零售物业面积占比图

数据来源：中原工商铺

宝安区

宝安中心商圈四至图

■ 商圈四至

宝安中心商业区，东北至宝安大道，东南至新安一路，西南临海，西北至新安六路。打造集购物、餐饮、休闲、文化娱乐于一体的现代“一站式消费”商业中心。

■ 商圈定位

本片区的发展目标是：与前海共同组成深圳市城市双中心之一 ，是区域的总部经济、商务商业和文化体育中心。 本片区的主导功能：发展总部经济、商务金融业等区域性现代服务业，兼有居住及配套的综合功能。

该商圈致力于引进都市型购物中心，带动片区商业发展。促进品牌专业店集聚，鼓励发展影剧院、茶艺街、酒吧街等休闲文化娱乐服务网点和星级酒店住宿网点，营造自然、轻松的购物休闲娱乐环境。配套建设停车场、智能交通、人行系统、信息标识等设施，塑造现代化商业区形象。

■ 商业形态

宝安区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

壹方城

宝安区累计开业购物中心约16个，累计商业建筑面积160万平方米，人均购物中心面积约0.45平方米，也是全市唯一一个购物中心均值在10万平方米以上的行政区，深圳最大的购物中心壹方城就位于该区域内，该购物中心商业总建面高达36万平方米，上下8层，航母级的mall，主力店多达15个以上，10万m停车层，还有女神专属的停车层，400+个品牌，100家餐饮，还带来了66个深圳首家。

宝安区已开业购物中心一览表

龙岗区

龙岗中心城中心区

■ 商圈四至

龙岗中心城中心区西至吉祥中路，北至龙平西路、东至龙城大道、南至深惠大道，总用地面积281.68公顷。

■ 商圈定位

龙岗中心商业区，以深圳东部超级CBD为核心，发展成为全区经营档次最高、国内外商业品牌汇聚，面向深圳东部、辐射周边城市的综合商业中心。

依托片区内城市更新建设，发展辐射能力较强的复合型跨界融合商业设施，着重发展与片区商务活动相匹配的中高端零售、餐饮及休闲娱乐网点，满足一站式消费需求。加快完善片区内商业配套设施，围绕正在规划的超级CBD、正在建设的“三馆一城”和已经建成的世贸中心、万科广场、珠江广场等商务商业核心区，积极建设二层空中廊道系统，打通交通微循环，消除龙翔大道、龙岗大道对整体商业区的隔断，推动商业集聚氛围的形成。

■ 商业形态

龙岗区已开业优质零售物业超过24个，其中购物中心累计达21个，累计商业面积142.9万平方米，其它为奥特莱斯及特色商业街，代表性购物中心有龙岗万科广场、世贸中心、星河COCOPARK(龙岗时代店)、星河COCOPARK(坂田店)，鹏达摩尔城和海航YOHO购物中心，龙岗区人均购物中心面积0.63平方米。

龙岗区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

龙岗万科广场

龙岗万科广场，位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心，毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，对面即为龙岗区政府，政府规划定位为区域商业中心区，龙岗万科广场项目总面积达15万平方米，地上五层，地下一层。

该购物中心由全球知名设计事务所凯里森操刀设计，以“时光印迹”为理念，打造出诸如三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点。

龙岗万科广场于2013年12月开业，定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。

龙岗区已开业购物中心一览表

福田区

福田中心区商圈四至图

■ 商圈四至

福田中心商业区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道。打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展和商务服务于一体的具有深圳特色的中高端综合商业区。

■ 商圈定位

该商圈结合岗厦片区旧城改造和广深港轨道交通枢纽站建设，合理规划开发地下商业空间，加强商业设施与轨道交通设施之间的衔接，增强区域商业聚集效应。完善商业区服务功能，增加会展中心周边餐饮网点，为会展等商务活动提供配套服务；增加中高档休闲娱乐服务网点，提升商业区夜间商业氛围；加强停车场等配套设施建设。

■ 商业形态

福田区是深圳市的中心城区、市委市政府所在地，坐拥中心商务区，属深圳的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，是全市商业形态最为齐全，购物中心和商业街区最多的区域，购物中心及特色商业街区累计超过35个，累计商业面积高达170万平方米，人均购物中心面积约0.93平方米，在会展中心地铁站和购物公园地铁站两站地铁距离内，拥有6大购物中心及1条大型地铁商业街（连城新天地），该地段也成为全市购物中心最密集的商圈。

福田区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

怡景中心城

深圳怡景中心城是由深圳市怡景投资发展有限公司于2002年投资七亿人民币开发，2007年开业的中高端购物中心。

中心城位于深圳中心区CBD中央，由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。南毗邻国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店。占地4.3万平方米、总建筑面积达14万平方米，该项目为深圳市重点扶持的第1号商贸流通项目。

2018年，领展斥资约74亿港元（即65亿元人民币），购买深圳中心城商场。

深业上城

深业上城位于彩田路、笋岗西路和皇岗路围合而成的区域内，地处城市核心地段，商业总建筑面积约17万㎡，由商场、品牌街及小镇三者组成多元购物体验空间。

购物中心于2018年1月18日开业，商场包含M层到L2层共三层，配备时尚服饰精品、高端超市、品牌院线、精品餐饮、美食广场等主力店。共设置三个家庭洗手间、六个母婴室以及一个兼具家庭洗手间和母婴室功能的洗手间。

品牌街位于深业上城L2层，汇聚婚纱体验店、花艺设计店、男士特色理发店、高端汽车展厅、深圳首家索尼直营店、高端定制服装店、别具风味的餐厅、酒吧等各式生活类体验店。

小镇位于深业上城L3层，采用往来互通的“街区式”商业设计，将各国美食和新奇别致的特色小店分布在曲折蜿蜒的街道中。两侧设有东、西两个广场，通过两座人行廊桥分别连接笔架山公园、莲花山公园。其中东广场拥有一座玻璃立面的阶梯式休息区。

预计2019年3月，一条汇集日本餐厅的“日本美食街”将在中国深圳亮相。总部位于新加坡的餐厅运营企业PJ VISIONARY将与在香港上市的Niraku Gc Holdings携手，在深圳市的综合性商业设施“深圳上城UpperHills内打造由16家日本餐厅组成的美食街，计划将这里培育为日本饮食和日本文化的传播地。

星河COCOPARK

COCO PARK位于福田中心区商圈、深圳福田CBD内，总建面8.5万平米，是深圳唯一的公园版情景式购物中心。规划地下两层，地上4层及顶层花园，以卓越体量，打造可持续发展的新型商业综合体，以多元文化融合共生，构建都市独一无二的新贵乐享平台，涵盖商务交际、文化交流、社会聚会、休闲娱乐与家庭日常生活消费等多元业态。

福田区已开业购物中心及商业街一览表

龙华区

龙华新城中心区四至图

■ 商圈四至

龙华新城商业中心，由龙华商业区和深圳北站商务区两个片区组成。深圳北站商务区位于人民路、白龙路、致远中路和梅龙路围合区域；龙华商业区位于龙华路、工业路、人民路、龙观路围合的区域内。

■ 商圈定位

深圳北站商务区重点发展与交通枢纽和商务服务相匹配的高端主题商业、酒店住宿等，使之成为集商务、购物、金融、酒店、餐饮、休闲娱乐于一体的“高铁经济商圈”，成为深圳中轴极具辐射效应的城市商务商业中心；龙华商业区着重发展零售、餐饮和休闲娱乐设施，使之成为商品档次齐全、业种业态丰富的一站式消费中心。

■ 商业形态

龙华区是深圳市房地产史的一个完美缩影，其城市化进程速度体现了深圳速度，成为近十年来深圳发展最快的区域，该区域目前商业市场仍然处于爆发期，截止2018年底，区域内购物中心、奥特莱斯及特色商业街累计超过16个，累计商业面积147万平方米，人均购物中心面积0.89平方米，红山地铁站附近还有多个商业综合体处于规划和在建状态。

龙华区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

龙华九方购物中心

龙华九方购物中心地处龙华新城人民南路与腾龙路交汇处，距离龙华地铁线红山站约200米，紧靠深圳北站，驾车约15分钟即可到达深圳福田CBD，购物中心已于2016年9月30日开业。

龙华九方购物中心占地10万平米，拥有超过2000个车位的大型停车空间，融合时尚购物、特色餐饮、星际影院、儿童游乐等休闲、娱乐、文化、教育、服务于一体的一站式全客层购物中心。购物中心主要分为地上3层和地下1层，室内以自然生态、简约和谐为主设计格调，超大通透的室内空间打造出舒适惬意的lifestyle living mall。

壹方天地

壹方天地商业体量达60万㎡，2017年10月28日，壹方天地LIFE广场开业。

壹方天地，以“造城·造商圈”为理念，构筑60万㎡航母级体验式商业集群、是深圳高端商业综合体。壹方天地也是深圳北首个BLOCK街区的商业形态、内含1000米华南最长风情商业步行街、1.35公里连续超长无遮挡面。从建筑设计到灯光美学，集体验性、多元性、创意性于一身，打造全天候全客群全业态的休闲胜地，为美好生活提供更多选择。

壹方商业将壹方天地分为A、B、C、D、E五大主题商业，分别是新趣乐游纷享空间、潮流品味先锋主场、多元主题体验MALL、美学主义创想领域、优品甄选生活中心，较好地满足了不同年龄层及不同消费层次消费者的需求。壹方天地将兑现更全面的生活体验，领航深圳品质生活。

龙华区已开业购物中心一览表

罗湖区

东门片区四至图

罗湖商业中心区四至图

■ 商圈四至

罗湖“金三角”国际商业中心，位于由笋岗路、红岭路、文锦路和深圳河围合而成的区域内，主要涵盖宝安南、东门、人民南等重要商业区。打造商业服务功能齐全、面向国内外高端消费者、具备超广域辐射能力和国际影响力的高端商业中心。

■ 商圈定位

加快蔡屋围片区城市更新，扩展高端商业空间，引导现代新型业态和国内外顶级品牌聚集，强化“商旅文”的联动发展，构建深圳高端商业聚集地。加快人民南片区改造，重点发展各类中高端商业和娱乐服务业设施，打造深港两地知名商业品牌集聚的中高档消费区。深化东门片区改造，鼓励业态融合跨界创新，打造24小时都市乐活中心。推动湖贝片区改造，打造湖贝时尚生活消费区。加快规划建设步行连廊，打通人民南－东门－宝安南商业的交通微循环，增强商业集聚效应。

■ 商业形态

罗湖区是深圳零售商业市场发展最为成熟的区域，形成了东门、蔡屋围和人民南三大老牌商圈，其中东门步行街和华润万象城都是全国知名的步行街和购物中心，是业内人士进行零售商业考察的必到之地。区域内商业形态齐全，购物中心、特色商业街及奥特莱斯项目超过20个，累计商业面积超过106万平方米，其中人均购物中心面积约0.91平方米，购物中心主要围绕地铁1号线的大剧院站、老街站和国贸站分布。

罗湖区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

太阳百货

太阳百货，成立于1999年，深圳最早为顾客打造体验式消费环境的购物广场，集"购物、餐饮、观光、娱乐、休闲"等多种功能为一体，年销售额高达20亿元。

整座太阳广场占地面积近10000平方米，总建筑面积达70000多平方米，总楼高9层，地面7层，地下两层，分别为超过300个泊车位的停车场和香港著名零售连锁企业"百佳"超市，1-6层为利联公司下属自营的太阳百货，7层为写字楼。太阳广场由香港著名的胡周黄(国际)有限公司设计，现代典雅，具欧陆风格，以国际流行的一站式购物商场全新流行概念策划，广场内设40部扶手电梯，垂直升降电梯9部及观光电梯4部，方便顾客穿梭各楼层购物。

华润万象城（罗湖）

华润万象城位于罗湖宝安南路，总建面20.8万平方米，其中购物中心一期约18.8万平方米，是华南区域最高端的超大型购物中心，云集了众多的国际品牌，于2004年开业，近几年月租金收入达7900万元，2016年营业额高达67亿元。

它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

KK MALL京基百纳空间

KK MALL，国际时尚精品购物中心，位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道、红岭中路、无缝衔连接地铁大剧院站。总建筑面积8.35万平方米，地上四层，地下一层。拥有三大剧院式自然采光中庭、180余家国际国内知名时尚品牌。

购物中心内设深圳首家 UA IMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特色美食及blt时尚超市，深圳首家言几又·今日阅读艺术集合书店等，一手扫尽世界潮流，带来前所未有新体验。荟萃众多深圳首家国际品牌 ，打造永不落幕时尚生活剧场。

罗湖区已开业购物中心一览表

南山区

后海湾-东角头片区

■ 商圈四至

南山后海商业中心，东起沙河西路，西至南海大道，北临滨海大道，南至创业路。打造中高端商业设施聚集、独具滨海特色，集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店住宿等功能为一体的现代滨海商业区。

■ 商圈定位

引进具有滨海风情特色的综合商业设施，推动商业向地铁后海站以东延伸，与深圳湾体育中心、深圳湾生态公园衔接，进一步营造商业区的滨海特色，增强商业吸引力。整合商业区空间，合理规划建设人行系统，避免后海滨路、科苑路等城市主干道对商业设施的切割，保障各商业街区的连续性。

■ 商业形态

南山区已开业购物中心及商业街区累计30个，商业面积累计高达200万平方米，冠居全市。南山区购物中心体量达173.54万平方米，人均购物中心面积达1.22平方米，为全市人均商业面积最高的区域。

南山区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

海岸城

海岸城购物中心，坐落于深圳南山后海，总建筑面积约12万平方米，地上五层、地下二层，总高30米，拥有1500余个停车位，自2007年12月开业至今，凭借持续的精耕细作、优化调整，跃然成为深圳最具代表性的全客层、多功能、轻时尚的都会型购物中心。

深圳益田假日广场

深圳益田假日广场，以“深圳湾畔停泊的一艘豪华邮轮”为建筑设计理念，结合室内邮轮设计元素及剧场式中庭活动空间，邮轮概念可谓神形兼备。商业总建筑面积10万㎡，坐拥apple store、H&M、ZARA、COS 等多个华南首家品牌，2017年2月，该商业成功在深圳证券交易所发行益田假日广场53.01亿ABS资产证券化产品，引领中国购物中心资产证券化的新时代。

华润万象天地

华润万象天地是华润置地旗下创新孵化产品，是于深圳打造的第二个万象系产品，将于2017年9月27日落成开业。华润万象天地拥有23万平方米“街区+mall”的创新商业空间，包括近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。

深圳湾万象城

深圳湾万象城于2018年12月18日开业，购物中心位于南山区科苑南路2888号，深圳湾畔华润集团总部大厦楼下，总建面约8万㎡，规划为融合奢侈购物、文化艺术、品质生活为一体的高端时尚精品体验中心。

南山区已开业购物中心一览表

盐田区

■ 商圈四至及定位

盐田中心商业区，北靠深盐路，南至沙头角海岸，东至海山路，西至沙头角口岸。结合海滨高尚住宅的开发，积极引进高品位的主题购物中心、专卖店等商业设施和高星级酒店住宿设施，规划建设海滨风情主题休闲餐饮特色街，增强商业特色，提升商业服务水平。

■ 商业形态

盐田区2017年常住人口23.72万，仅高于大鹏新区，位居全市倒数第二。该区域购物中心也相对匮乏，近几年壹海城和大梅沙奥特莱斯的开业填补了区域商业市场空白，目前该区域人均购物中心面积约0.5平方米，在盐田未来的规划中，小梅沙片区则被普遍看好作为未来世界级的旅游景点，极有可能产生一个大型购物中心。

盐田区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

壹海城

壹海城项目总体占地面近14万平米，总建筑面积达36万平米，是万科地产和招商地产两大巨头联袂打造的商业巨作。项目将得天独厚的山海园林景观纳入其中，打造成为集购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮、康体、教育等为一体的，全国唯一航母级真海城市综合体。

壹海城商业一期为购物街区，于2015年底开业，分为壹海街、壹海道和壹海坊三个街区，主力店为华润万家超市。

壹海城one mall于2018年12月22日开业，是深圳首家融入山海实景的购物中心。

盐田区已开业购物中心及商业街一览表

光明区

光明新中心商业区四至图

光明新中心商业区，位于由光明大道、华夏二路、光翠路及光明大街所围合的区域内。积极引进主题购物中心、大型专业店和品牌专卖店，规划建设特色商业街，配套发展文化娱乐、星级酒店、餐饮、酒吧等服务网点，优化区域内交通组织，结合轨道站点挖掘地下商业空间。

■ 商业形态

光明新区属于深圳发展较晚的行政区，商业市场还处于萌芽阶段，目前仅有1个购物中心，体量约5万平方米，人均购物中心面积仅0.08平方米。今明两年即将入市的项目累计体量约30万，具体有勤诚达正大城、光明大仟里、创维创新谷和中粮云景广场等项目，预计3年内该区域人均购物中心面积将攀升至0.58平方米。

光明区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

KKpark光明广场

KKpark光明广场位于光明新区光翠路南10号，成立于2013年5月，营业面积5万平方米，是光明新区最大的一站式购物广场。也是光明首个集体休闲购物与餐饮、影院、娱乐、酒店于一体的购物中心。

光明区已开业购物中心一览表

大鹏区

葵涌中心区

■ 商圈四至

葵涌中心区西至犁壁山山脉，东至环城东路，北至环城北路，坪西路与盐坝高速相交处所围合的区域，总用地面积9.28平方公里。

■ 商圈定位

葵涌中心商业区，位于葵涌街道办事处中心区。紧密结合旅游发展，引进大型综合性超市、旅游商业广场、特色餐饮、酒店住宿、生态休闲娱乐等设施，扩大商业规模，培育商业氛围，为游客提供特色商业服务。

■ 商业形态

大鹏新区是除深汕特别合作区之外人口最少的行政区，2017年底仅14.61万人，仅有1个购物中心，人均购物中心面积仅0.33平方米，该区域滨海旅游资源丰富，未来有望诞生多个旅游型主体购物中心。

大鹏区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

佳兆业广场（大鹏）

大鹏佳兆业广场位于大鹏新区镇中心位置,项目总面积近19.4万平方米,商业面积4.8万平方米。 项目定位为大鹏“幸福生活时光中心”,含购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态,引进包括华润万家、必胜客、中航健身会、中影国际、奇幻岛、城市候机楼等7大主力店60多个品牌商家,其中70%以上品牌首次进驻大鹏。

大鹏区已开业购物中心一览表

坪山区

坪山中心（老城）地区

■ 商圈四至

坪山新中心商业区，位于由深汕公路、飞跃路、龙坪大道和丹梓西路所围合的区域内。

■ 商圈定位

本片区的发展目标：建设具有活力的居住，商贸、文化和融合的滨水生态城区。

结合新区产业发展，重点发展主题购物中心、以高新技术产品体验展示交易为核心的大型主题商场或体验店，配套发展文化娱乐、高星级酒店、餐饮、酒吧等服务网点。

■ 商业形态

坪山区房地产市场发展较为缓慢，大型住宅社区近几年才逐步落成，人口迁入速度明显落后于具有地理优势的龙华区，目前该区域仅有2个购物中心，累计商业面积约12.1万平方米，人均购物中心面积0.28平方米。

坪山区优质零售商业形态占比图

■ 商业标杆

坪山益田假日世界

坪山益田假日世界，雄踞在坪山18000㎡的飞马广场上，是坪山区首家体验式旅游商业综合体，以“家庭娱乐、潮流时尚、特色美食、科技环保”四大中心打造深圳东部商业新高度。

该购物中心总体量9万㎡，以“生命之树，万物生长”为室内设计理念，淋漓尽致的体现出环保主义色彩。通过首入坪山的IMAX影城、星巴克、H&M等逾九成的国内外知名品牌，为消费者提供更加丰富多元的购物体验，这将全面提升区域商业的辐射能力，引领坪山区消费换挡升级，打造城市级旅游商业新标杆。

坪山区已开业购物中心一览表

本文分享自深圳中原商铺部资源中心，版权归原作者所有。