20年20城|深圳楼市二十年变迁史:我们高唱着“春天的故事”

人生一梦20年，物是人非恍然间

1999年至2019年，20年过去

过去的20年，深圳，从翩翩少年，成长为了年富力强的青壮年！

“来了就是深圳人！”一句质朴的口号吸引了大批人才涌入，深圳的包容和开放让更多的人在这里扎下了根，也为深圳带来了巨大的改变，深圳二十年的发展也是深圳楼市二十年的变化。

深圳特区成立于1980年8月。深圳第一个，也是中国内地第一个商品房小区东湖丽苑1981年在深圳开售，每平米2730港元，按当时的汇率，一平米约1000元。

而现在已经涨到了均价51214元/平米，涨幅5120％！！！

所以，在过去的10年、20年里，在深圳买不买房，对一个人和家庭的命运，真的是有天壤之别的！那么现在我们一起来回顾一下深圳20年的房价走势。

01|二十年房价走势

粗略地算了一下：51187÷5004≈10.23。

短短20年，深圳房价涨幅竟超过1023%！

1998年，取消福利分房，深圳房地产从此走上市场化轨道。

1999年，一个世纪将要结束了，此时深圳房价均价约为5004元/㎡。

2003年，均价5680元/平米，“非典”之下，戴口罩看楼，调控政策首现。同年4月，深圳宝安和龙岗取消购房入户。

2004年，均价5980元/平米，深圳地铁时代来临，置业西移，被称为“关外地产年”。香蜜湖地块“9万3（平方米）”以9.5亿元的价格拍出，深圳首次出现楼面地价超出平均楼价。一年后“香蜜湖1号”以每平米7万元起的价格开盘，32套底价至少在3000万元以上的别墅不到10分钟全部卖完。

2005年，均价7040元/平米，政府首次出台房地产调控政策：“国八条”，首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台;9月银监会2 12号文件收紧房地产信托。

2006年，均价9230元/平米，70/90政策出台，“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。房价继续上涨，涨幅相对平稳。

2007年，均价13370元/平米，当年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的“927房贷新政”。政策出台后,深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。2008年全年房价明显下跌,当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。

2008年，均价12794元/平米 ，中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌，“五一”黄金周期间，深圳新房成交均价2008年来首次连续三天跌破万元/平方米。。因此下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑：对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

2009年，楼市复苏，9月，深圳正式进入到房价“2万时代”。从此以后，深圳房价开始了一路飞奔。

2010年，均价20297元/平米。1月10日国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,3月后房价飙升。

2011年，均价19469元/平米 ，“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。楼市始终低迷，加上二手房“评估价”过户政策。一二手房价格倒挂，新盘出现降价潮，成交量暴跌。同年十月深圳在重点城市中成交量同比跌幅最大，达65.03%。

2012年，均价18729元/平米，多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。

2013年，均价21626元/平米，2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继20 11年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。开发商下半年不得不以价换量,房价缓慢增长。

2014年，均价23973元/平米，“930”房贷新政，11月降息。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰,房价缓涨。

2015年，半年之内，央行三次降息，五年以上商业贷款基准利率降至5.65%，住房公积金贷款利率降至3.75%，双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。这半年的七次关于房地产的调控政策出台，可见其救市心切。

2016年，年初：降准、降息、降税、降首付、去库存；下半年：限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆；接踵而来的调控政策升级更是让人应接不暇，房价暴涨让人瞠目结舌，深圳房价重启疯涨模式 9月单日成交均价近八万。

2017年，全国发布了246条楼市调控政策，银行多次调高房贷利率。听到最多的词就是“房住不炒”。深圳在2017年新房成交量仅2.58万套，创下本世纪历史最低水平。

2018年，全国各种房地产调控政策在450次左右，刷新历史调控记录，是房地产调控政策最密集的年份。房价依然下滑。

2019年，告别了去年底楼市的冷清，今年，深圳楼市成交上升，走出一波“小阳春”行情。数据显示，深圳全市住宅成交量已连续5周环比上升。

02|近一年的楼市现象

2018年，对深圳楼市来说，上半年三价合一、二次房改市场短期调整，但很快回升；下半年731新政调控严厉，整体上楼市还是围绕着“稳房价”的政策在推动。总体来说，2018年深圳房地产市场一方面受到宏观经济下滑的影响，另一方面是直接受到“731”新政的影响，全年楼市呈现出“低往高走，再继续往下走”的波动趋势：

上半年，新房市场成交情况还是比较良好的。经过2016年的“10.4”新政以及2017年的过渡消化，2018年楼市开始复苏，2017年积压的购房需求得以释放。

但下半年“731”新政实施之后，8-10月的楼市都非常低迷。但在市场预期转变后，开发商比二手房业主更快做出反应，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房，11月份起成交又开始复苏。

（图源：深圳中原研究中心）

截止12月底，深圳全市新房住宅存量为346.5万平，如果按照去年平均成交量来计算，去化周期为14.22个月，新房供应依然非常有限。

2019年，资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等，对于楼市而言，均是利好因素，房地产行业的“回暖”也得益于此。自2019年3月份以来，深圳楼市逐渐向好，房价稳定，新房成交量步步攀升。进入5月，新房住宅成交再次迎来突破，成交4605套新房住宅，环比激增七成，上一次新房成交量在4000套以上是在2016年的10月，成交量为4276套。

市场表现方面，楼市成交以中低端产品为主，高端产品源于稀缺性和供给量少，备受市场高度关注。

虽然成交量节节攀升，但整体价格是趋于平稳，这归结于国家政策方面的为调控：据中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份更是高达60次，3月份仅发布房地产调控政策15次， 2月份21次，1月份68次。 今年前5个月房地产发布调控政策共约205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。有专家指出，最近两个月房地产调控超过百次，从历史看，密度处于最高阶段。

这些楼市调控政策中既有中央对“房住不炒”等调控政策的再次强调；也有相关部委释放出加强监管的明确信号；地方政府更是充分诠释“一城一策”，针对各自市场情况，出台了多个具体落地举措。

2019年的楼市政策看似变化多样，实则围绕市场而行，标尺只有一个，即保持楼市稳定。“因城施策”“一城一策”正在体现出其真正蕴含的意义——防止大起大落，促进房地产行业平稳、健康发展。

03|未来房地产市场的发展趋势

房价和城市的发展是相吻合的，从近二十年的房价走势图可以看出，深圳房价的发展与深圳经济文化等各方面的发展是密切相关的。而各方面的发展又离不开人才的引进。

深圳在人口吸引力远远超过北京、上海，都说21世纪最贵的是人才，人口多则城市兴，人口绝则城市衰，城市衰则房价降，所以人口与房价息息相关。

根据官方统计显示，2018年深圳管理人口2000万，要知道在二十年前深圳人口才114.6万，这二十年，深圳从一个只有100多万人口的小城市，一跃成为拥有2000万人口的国际化大都市，而房价也在随之变化。

另外会导致深圳房价上涨的原因在于居住用地供应较少，住房供应长期紧张，应深圳建成区面积已接近行政辖区总面积的50%，新增建设用地逼近于零，未来土地供应非常紧张，进而导致楼市供求关系长期紧张。再加之粤港澳大湾区所带来的利好等因素，未来房地产市场需求必然会增加，房价必然会增长。

但根据近半年的政府调控密度来看，稳房价一直是政策调控的目标，相关部门在调控手段及调控措施上也非常灵活多变，当市场比较低迷时政策会有所松动，出现过热势头时则有及时相应政策抑制。

所以未来深圳房价长期处于稳定状态，大涨大跌的可能性不大，另外在人口红利与政策红利的刺激下，随着大湾区众多政策及项目的落地，深圳整体经济若无意外将长期向好，或带动房地产市场的长期繁荣。