二手房买卖之意向金、订金、定金、违约金

随着人们法律意识加强，为了促进交易，制约违约行为，在二手房买卖中常见意向金、订金、定金、违约金等法律概念，那么意向金、订金、定金、违约金有何不同，在签订房屋买卖合同时应如何约束。

一、意向金、订金、违约金

意向金：严格的说他不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为订金之前，购买人随时可以拿回意向金，在购房时，购房者一定考虑全面后，千万不要仓促决定，不要轻易给付意向金。

订金：人们常把订金与定金混同，然而两者在法律性质上完全不同，订金在法律上仅作为一种预付款性质，是预付款一部分，不具有担保性质。不同点在了解定金概念后自然理解。

违约金：违约金的产生是伴随着违约责任的承担而出现的，违约责任是指当事人完全不履行或不适当履行合同义务时而应承担的民事责任。

二、定金

定金：定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金合同的订立：

1、《中华人民共和国担保法》第九十条　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条:实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

3、需在合同中注明“定金”，或者约定适用“定金罚则”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

4、定金合同数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不具定金效力。《中华人民共和国担保法》第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

三、意向金可否转为定金

在房屋买卖交易中，常有这样的条款——卖方为表示购买之诚意，特向卖方支付意向金2万元，作为与卖方进行合同洽谈之用，如果买卖双方签署房屋买卖合同，则该意向金转为定金，适用定金罚则。在二手房买卖居间服务中，该条款已经成为行业惯例。意向金转为定金，买卖双方均受此约束。

四、定金与违约金能否同时适用

某案件中，买卖双方《房屋买卖合同》中有以下条款：合同执行过程中，甲乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金；甲乙双方有任何一方违约的，除了承担上述约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的费用。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。应当注意，该条规定是指针对同一违约行为同时存在违约金和定金责任的情形。如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，且两者在数额上的总和合理不过分，在违约方实施了不同的违约行为，触犯不同的违约条款时，两者可以同时适用。

作者： 孙凯杰/山东舜翔律师事务所

请律师，找案源，就上律赢惠！