买了房断水断电想赶走租客，新房主被告上法庭！
基本案情
张某系某餐饮店的业主。2011年4月30日，张某与王某（房屋所有人）签订房屋租赁合同，租期履行至2013年7月1日。合同签订后，张某依约缴纳租金。2012年10月8日，杨某从王某手中购买了上述房屋。2013年1月4日，新房主杨某通知张某迁出该房。在遭到张某拒绝后，杨某于2013年1月24日将该房屋水、电全部报停，致使张某的餐饮店无法继续经营而造成重大经济损失。张某认为，在原租赁合同尚未到期的情况下，杨某作为房屋买受人，有义务按照原合同继续履行出租人的义务，其单方终止合同，已构成违约，侵害了自己的合法权益。
问题
房主换人，租赁合同是否要继续履行？租客的主张有没有道理呢？
律师解读
本案中杨某无权要求张某迁出房屋，更无权对房屋断水断电。张某的主张能得到支持的依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即我国法律规定的“买卖不破租赁”原则。所谓“买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。
但“买卖不破租赁”原则也并非租客的万能护身符。
一、适用该原则要注意两个条件：1、要存在合法有效的租赁合同。即在房屋转卖之前，合法有效的租赁合同已经存在，且房屋书面租赁合同已经房产管理部门登记备案。2、租赁物已经交付于承租人。即承租人已经开始实际使用房屋。
二、“买卖不破租赁”也存在例外，如：1.租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。换句话说，该房屋在出租前先抵押给了他人，然后他人实现抵押权取得房屋所有权，这个时候不能主张“买卖不破租赁”。2.租赁物在出租前已被人民法院查封的，以及法院强制执行司法拍卖的房屋不受保护。3.以租金抵债的情形，不属于“买卖不破租赁”的保护范围。4.破产财产也不受该原则保护。
提醒大家在购买二手房的时候，一定要彻查房屋是否附租约，不然购买人对房屋的使用目的可能无法实现。
参考法条
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
作者：重庆扬华律师事务所 朱妍静
主编：重庆扬华律师事务所 李晶
图片：网络
排版：重庆扬华律师事务所 田蓓蓓
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