在决定买新房还是二手房之前，强烈建议先看看这篇文章

今天，参谋长想要讨论的话题，是绝大多数人的“买房第一课”——新房还是二手房的问题。

在正式进入话题之前，首先参谋长想请各位粉丝自我发问一下：“你真的了解新房和二手房吗？”我想绝大多数人了解得都很有限，甚至比你们自己认为的还要有限。

你可能只知道，新房摇号难、二手房门道深、二手房交税多……但是除此之外，还有很多干货知识，你可能根本闻所未闻，到真正实操时才发现书到用时方恨少。

相信这篇文章能够刷新你对“选新房还是二手房”的认知，强烈建议收藏，或转发给你身边正在纠结此问题的朋友！

第一个问题：你真的了解新房和二手房市场吗？

首先需要明确一个前提，那就是：二手房比新房更接近自由市场。

什么意思？

新房的价格受调控政策的影响要比二手房大得多，“限价”这个一刀切的强硬手段，直接把新房价格按死在萌芽中，任凭你市场的风浪掀得多高，新房价格都翻不出花来。相较而言，二手房虽然也受到限售和各种税收政策的影响，但总体而言它的价格还是更能够反映市场的真实需求。毕竟除了极特殊的情况，房主既不可能割肉抛售，也不会虚挂高价却无人问津。

先了解这样的前提，然后就可以发问：到底是新房便宜还是二手房便宜？

参谋长告诉你：看市场形势。

当市场火热的时候，一般二手房更便宜。

注意，市场火热，一定是政策宽松，交易活跃的时候。这个时候的新房，既没有限价的铁腕调控，又被开发商的逐利本性推着走，加之市场火热时土地成本必然高企，所以新房价格也就随之一路上扬。要知道，开发商玩转市场的手段要比二手房卖家高明得多。

当市场平稳或是下行，一般新房更便宜。

就以当下的一二线城市为例，市场一热，调控随之令下。

有两重因素使得新手房价格想上也上不去。一重是上文提到过的政策限制，开发商想卖房，就必须获得许可，想获得许可，就必须按照指导价格销售。还有一重因素，是当市场交易不活跃，开发商比个人二手房卖家更急于降价出售，因为资金链断裂对于开发商来说是致命问题，回笼资金为第一要务。

你可曾注意近几个月国家统计局发布的房价数据？一二线城市二手房价格争相回暖，新房的动静则很小，就是这个道理。

第一个问题分析完了，这个时候，你应该能够根据市场形势自行判断，当下究竟是买二手房更划算还是新房更划算。

当然，需要明确的是，这个“便宜”，说的都是整体市场和单纯的房屋售价，如果你想用个案或是加上其他成本的价格来反驳，那就有“杠精”之嫌了。

下一个问题就来看看“其他成本”。

第二个问题：都说二手房“水深”，到底怎么个深法？

我们说，小白、刚需、首套房都喜欢买新房，因为二手房水太深。这话没错，就和买车一个道理，价格倒是次要，“不掉坑”是第一原则。

二手房的水真的那么深吗？

我们可以从两个角度理解，一方面是“显性水深”，这是根据规定，购买二手房时需要多付出的明面上的成本。

算一笔账，以房屋价格200万，首付30%来算：

新房，首付60万，契税1%-3%。

二手房，成交价100万，贷款时的银行评估价一般是低于成交价的，我们假设是180万。那么你只能贷到180*70%=126万，首付就要付74万。

也就是说，200万的房子，光首付就多付14万，这已经足够让很多家庭倍感压力了。

更不用提中介费、增值税、个税了。不想交增值税，需要房本满两年。不想交个税，需要“满五唯一”，即房本满五年，卖家名下唯一住房。

这样一笔账算下来，二手房的“首付”，有可能是成交价的50%，当然，在交易过程中通过一些操作手段提高贷款额的情况除外。以上才是购买二手房的“显性水深”。

接下来是“隐性水深”，这是很多购房者更为担心的部分，生怕一个不小心就行差踏错。

参谋长就把这部分给你掰开了说个明白。

1.来自卖家和中介的风险

不靠谱的中介可能跑路、可能做些不干不净的手脚；不靠谱的卖家则有可能临时毁约，这在一天一个价的楼市上行期会更常出现。

2.来自房子本身的风险

房屋的房龄、配套、物业、质量……需要买房者仔细考察。

3.资金上的风险

据不完全统计，房产纠纷官司中49%就是买到了上家没有告知的抵押房查封房，因此，房屋有没有被抵押、贷款有没有还清等问题都需要核查好。

在参谋长看来，二三两项风险都可以通过人为措施来避免，找大中介平台的中介基本能够较好地规避风险。

掰开说透后你会发现，先别自己吓自己，其实二手房的水也没有多深。

而如果你说的“水深”，是指二手房的潜在收益空间的话，那么这就是“高阶玩家”需要考量的层面了。

问题三：选新房还是二手房，请对号入座。

看到这里，可能有读者还是没能得出答案：我到底是选择新房还是二手房？

那么参谋长就给出一个简单粗暴的衡量标准吧，你只需对号入座即可。

如果你：

1.有精神洁癖，完全不能接受住别人住过的房子；

2.是资金有限的买房入门级玩家；

3.无论是出于投资还是自住，碰到比周边二手房价格低很多的限价新房。

那么，没什么好犹豫的，选新房就是了。

而如果你：

1.是资金充足，想要追求收益空间或其他附加价值的王者级玩家；

2.等不了期房的交房周期想要立即入住，或对期房的未来建设状况不放心；

3.追求的核心地段已经没有新房可供选择；

4.想要在非热门的三四线及以下城市买房自住（投资就不用考虑了）。

参谋长都更建议你多看看二手房，并以二手房作为置业首选。特别说明一下最后一条，参谋长知道很多三四线的朋友都喜欢新房，这一点无可厚非。但是10年以内的二手房往往占据着更为优越的城市区位，环境配套更为成熟，设计也并不落后。而三四线城市二手房的价格优势也较为明显。