2019年购房“愚蠢”还是“明智”?看完专家分析,更坚定我的选择

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  购房或者卖房,对于大多数人来说,都是一个家庭的重大决策,无非两个担心:一是怕买在高点,多付钱。二是怕卖在低位,少赚钱。最近,笔者连续参加了几场房地产行业峰会,有幸与地产行业大佬们推心置腹交流。本文重点梳理一下大佬们的精华言论,并结合自己在地产行业的从业经验,总结出的购房、卖房经验具有现实意义和可操作性,具有参考价值。

  本文分两个部分:一是12条购房、卖房经验(通用版);二是2019年到底适合“购房”还是“卖房”?下面每条经验总结,非套话,希望大家认真阅读,如果未来有购房、卖房打算也可套用此经验。

  

  12条购房、卖房经验(通用版)

  1.楼市仍然遵循“涨多了就会调整,不可能一直上涨”的商品市场规律。同样,在实际市场上,横盘久了必然会迎来调整。但我们应清醒的认识到,无论是过去,还是未来15年以上时间,国内房价大概率还会遵循“螺旋式上涨”规律,这是由我国的土地制度、经济发展模式以及所处的发展阶段三方面所决定。下一轮房价谷底,大概率会比本轮波峰还高。

  2.本轮楼市最好的置换窗口期是2018年上半年,主要原因就是二手房成交量尚可,你的老房子价格不错且容易转手。不过,现在遇到这样的情况也是可以置换的:当地对新盘有备案价格限制,你可以先购买限价新盘,然后把老房子挂在房产中介择机卖掉。如果资金实力不足,可以一边购买限价盘,一边挂出去卖,价格上可以适当让一点。

  3.每一次楼市调整期,都是一次绝佳的房产置换期。果断把“无交通和商业配套预期、无好学区、无好口碑物业”三无小区的房产置换出去,如果是品牌开发商的房子更佳。下一轮你会感受到好小区与差小区房子之间的价值区别。

  4.对于投资购房来说,错过了本轮上车机会就让它过去,且不可盲目追高,这里的“高”指的是楼盘溢价率高的房子,别说横盘期,就是正常发展期,也会吞噬你两年的房价涨幅利润。但,现在还有购房投资机会吗?有的,如果你所在城市有新房、二手房价倒挂10%以上的新楼盘,果断入手新房。反之,如果新房价格大幅高于二手房价,千万别“入坑”新房,二手房倒是可以淘一淘。

  

  5.高杠杆投资购房的时代逐渐过去,当前房贷利率上浮对购房人确实不利,因为无论未来基准利率如何调整,都会在彼时的基准利率基础上上浮,同时,在未来1年来,楼市“限涨、限贷、限购”调整政策难言大幅放松,这对投资购房人不是好消息。在杠杆率适宜前提下,以保值增值为目标的购房人,需要做好至少3到5年的资金安排,生存比增值更重要。

  6.对“多套房”的理解,若没有3套以上房子,没必要担心未来房产税开征会对楼市影响如何大!严格来说叫房地产税,国外没有因开征房地产税对楼市有长期影响的先例,我们也更不会,房产税从来都不是为打压房价而设,至于能够替代多少土地财政,需要时间来检验。

  7.对于“横盘”的理解,房子属于不动产,变现周期相对较长,所以,房价上下浮动5%-10%都属于“横盘”,对于较长时间持有房产的群体来说,房价“横盘”不需要太在意。同样,对“楼市调控”的理解,提得最多的一句就是“保持房地产健康平稳发展”,说明最终还是要“发展”的。

  8.改变未来房产价值按“一二三四五”线城市来划分的老观念,城市群、都市圈才是城市化下半场的重点,也是未来房产价值划分的主要参考标准。如:随着强城市群或都市圈的交通、户籍、产业、医疗和教育等壁垒打通,人口密度会进一步增强,其房产价值不一定比某些省会大城市低。

  9.过去几年是“大多数城市房产增值较快”,未来大概率分化,将演变成“大城市、强城市群和都市圈增值,其他普通城市保值,个别城市跑不过通胀”形态。鉴于此,若你居住在增值城市,那么房产尽管持有,顶多是置换,若居住在弱城市圈,要想获得最大收益,留一套自住即可,其他资金尽量投资到增值城市里。

  10.关于郊区和市区选择。从短期看,市区肯定强于郊区,这是由于相关的资源和人流量都集中在市区的现状决定,而郊区配套发展需要很长时间,市区适合购房3-5年后转手为目标的人群。但从长期来看,由于城市群和都市圈的发展,郊区都是所经之处,肯定会被辐射到,这适合以长期保值增值为目标的购房。选郊区和市区,需要根据自己资金占用情况考虑,弄反了可能让你失去更多机会。

  11.再说一次,普通购房人群尽可能的不要去碰商铺、公寓以及旅居房。原因就两个:一是转手税费高,二是回报率大多不高,转手困难。一定要抛弃“先购买一套公寓总价低的公寓,等有条件再置换成住宅”的想法。当然,对于富豪买一栋公寓、囤些门面作为沉淀家族资产之用,另当别论。旅居房,除了海南有选择性的考虑外,大多地方真的就成了不动产。

  12.购房不是炒股,切忌追热点和概念,快进快出不现实。当然,如果是自己看好的,也不应为某个限制政策所左右,是金子终会发光。

  

  2019年购房是“愚蠢”还是“明智”?看完上面专家分析,更坚定我的选择

  最后,对于2019年是否可以购房简单谈一下。同样,对照上面经验分析。2019年,这几类房子还是可以大胆购买:

  一是限价新盘,且与二手房价格倒挂10%以上,自住和投资皆可;二是二手房价格比同品质的新房价格低10%以上,可以淘一淘性价比高的二手房;三是对于首套房的刚需购房者来说,在面积和总价一定的情况下,尽量选择房间多的房子,这是为后面添丁进口考虑。

  当然,对于那些在未来3-5个月住房供应量出现井喷的城市,建议还是多比较再下手。至于卖房,主要参照第9点。最后祝大家都能购买到心仪的房子。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 3
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

象观察

象观察,专注成都房产那些事儿

头像

象观察

象观察,专注成都房产那些事儿

794

篇文章

60

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码