拿地4.2万房价只卖5.2万，广钢地王亏本面市？

话说自2016年底，广钢新城的地价刷新上约4.2万元／平的新纪录后，关于这里项目的售价，一直是市场关注的焦点。

如今，约两年半的时间过去，地王项目终于正式开售！

▲网传保利东郡开盘现场图（来源：网络）

2019年5月26日，保利东郡正式推出1栋，主打72平到110平的平层单位，售价约5.2万－5.6万元／平，以及98平－102平的咬合复式，售价5.3万－5.7万元／平。对比之前专家们猜测“6字头”起步售价或达“8字头”的预估价，这个价格可谓“惊喜”。

由于这批产品的户型面积不算大，所以总价相对没那么高。据悉，360万起可以买两房，约540万可以买使用率达100%的复式三房，也算是广钢新城中的“亲民价”。

那么，市场的接受程度又如何呢？买买君今天带大家来看看吧！

▲保利东郡实景图

广钢南区的低总价“上车盘”

由于规划起点高、地价成本也较高，广钢新城大多数项目也以打造三房或以上产品为主。目前，整个广钢新城，除了在居住密度较大的北区还有一些小户型和两房单位外，密度较低的南区，在售的项目中最低置业门槛都是85平以上的两房，虽号称总价300余万起步，实际上成交都是接近400万元/套起。

而眼看地价4万＋的项目也要入市了，广钢新城会否应该价格新高？出乎人意料的是，地王项目竟然还带来了刚需置业的“新希望”。广钢新城南区地王项目保利东郡最小面积户型72平的两房，总价约360万起步，成为目前南区的“最低置业门槛”。

▲建设中的广钢新城南区

根据介绍，保利东郡由AF040206和AF040219两个地块组成，后者正是地价接近4.2万元／平的“地王”地块，前者虽然不是地王，但地价也超3.4万元／平。从地图上可以看出，两个地块位于南区广钢总部和碧桂园公园大道项目的以南。虽然没有占据一线广钢公园美景的优势，不过胜在配套比较集中，临近主干道，交通便利。

项目临近两大地铁站，分别是11号线的鹤洞东站（由于目前道路封闭，还没看到具体出口为主，销售推测距离约500米）和10号线的东沙站。根据规划路线，这两条都是贯通广州市区的大环线和加密线，11号线将经过广州火车站、如意坊、琶洲、员村和天河公园等站，预计将于2022年建成；地铁10号线途径天河客运站、华师、天河路、东湖、滨江东、中大等，这条线预计2023年将会建成。

保利东郡预计2021年交楼，如果地铁能如期完成工程，那么，交楼后1-2年左右就能过上“双地铁”的生活了。

▲正在围蔽建设中的鹤洞东站

商业配套方面，与保利东郡一路之隔的广钢总部，规划建成一个集办公楼、公寓和购物中心的大型综合体，而不远处的广钢公园，也规划将建类似珠江新城“花城汇”的地下商业空间，在北区规划有一间五星级酒店（商业地块未出让）。而项目往东临江一带就是正在规划建设为总部聚集区的广船新城，白鹅潭重点项目粤港澳大湾区医药港一期也已经建好，5月初已经开始招商，有望在今年10月开业。

因此，从这个角度看，北区由于大部分都是住宅项目，配套也基本靠中海花湾壹号的商业街、以及各自小区楼下的底商，选择有限。但南区拥有广钢总部，且近邻广船总部聚集区，未来将聚集更多高收入人群，整体的配套和档次未来将更上一层楼。买买君从北区部分已经交楼的小区看，楼下底商还没投入使用，目前这边的居民主要依靠开拓路、鹤洞路一带的沿街小商铺以及花湾壹号的商业街。预计南区的配套发展，也是有待交楼后逐步培养，需要一定的时间兑现。

▲周边配套参考图

教育配套方面，至今广钢新城官方公布敲定的只有省实小学部和中学部，南区由于还没有楼盘交付使用，目前相关的教育配套信息还没有正式公布。

今年有消息传出，华南师大专家学者到南区配建的教育配套实地考察，或将与保利发展控股集团股份有限公司在教育领域合作。但红头文件还没有出台，这个学位问题还是有待官方信息公布。

根据规划，保利东郡的配套小学建在二期的地块，目前外立面已经呈现，幼儿园将配建在旁边的保利AF040224地块，项目周边还规划会建有中学，教育资源都比较集中。

由于保利东郡的一期和二期分别属于两个地块，所以小区会进行分开独立管理，每一期分别建4栋住宅楼。如今最先推出的一期（206地块）小区内部将建有泳池、下沉式会所等配套，4栋住宅楼分别约44-46层高，一期总户数约1330户，停车位配比1:1.2。

“差异化”两三房主打刚需客群

如果说主流的中大户型是广钢新城“同质化”竞争的重灾区，那么，保利东郡在产品上还是走“差异化”之路。

项目首推一期的1栋，位于项目的西北角，北面与保利碧桂园公园大道相望，西面为保利东郡二期。这栋推出的户型有平层和咬合复式两种，72平的平层两房，108平的平层南向三房，108平的咬合复式朝东南， 98平的咬合复式朝西南。每层每个户型都有两户，四梯八户的设计。

▲保利东郡楼栋分布

最小面积的产品70平的两房，由于总价低，不愁卖，销售中心也只做了一个户型的参考模型。比较经典的北向两房设计，紧凑实用。根据介绍，该户型的客厅开间达3.2米，总价约360万起步。

▲保利东郡72平两房户型图

108平的三房，动静分离的设计，带有较大的入户花园和景观阳台，每个房间均有飘窗采光。客厅、主卧和次卧朝南，并享受小区内部园林景观，居住的舒适度比较高，这种户型参考总价约580万左右。

▲108平三房户型图

▲108平三房样板间

而98平－102平的咬合复式，可以说是项目的亮点产品。由于目前整个广钢新城以改善型的大户型产品为主，保利东郡的mini复式单位可以说，以刚需的面积段产品提供了改善型的居住体验，毕竟总价540多万起就能拥有一套使用率达100%的大三房，拥有大客厅和大主卧空间，在广钢新城内真的不多。

98平的复式开放的是实体板房，入户就是一个约7平方米的入户花园，进门后右手边就是厨房，鞋柜，比较宽敞的楼梯间旁边就是餐厅和客厅，餐厅就在楼梯旁，空间有点局促。客厅对出是一个小L型的转角阳台，阳台4.3米宽和6米高可以放置洗手台、洗衣机等。

一层设计有老人房，二层设计有主人房和儿童房，其中主卧空间均为赠送空间。由于6米挑高的阳台，整个主卧的一侧都是落地玻璃，采光效果很好，宽敞的衣帽间与洗手间空间都比较舒适，交楼附赠衣橱，缺点就是主卧的洗手间不能自然采光。这种户型总价540余万起步，是性价比较高的一步到位三房。

▲101平复式三房样板间主卧

而102平的复式的整体空间感会更强，功能分区也更加舒适合理。楼梯设计在房子入户后的一侧，餐厅和客厅的空间更加大，主卧空间也是全赠送的，面积达18平到20平，配送衣帽间。该户型享受小区园林景观，比较安静宜居，价格也较高，均价约5.7万元／平。

▲102平复式样板间主卧

后续新货还有惊喜？

如果这批单位你还不心动，别担心，预计接下来的产品，更大一点尺度的、更迷你的的小户型还有得选！

根据阳光家缘信息显示，目前保利东郡（备案名：曼语花园）自编1号楼和4号楼的部分单位（共约363套住宅）已经取得预售资格。而统计截止到到2019年6月4日，目前还没有网签记录。

▲保利东郡一期楼栋和户型分布图

而虽然项目的2号楼和3号楼尚未取得预售证，但买买君在查询销控表的时候，发现了2号楼还有43平和64平的小户型单位。2号楼一层9户设计，一共46层高。这批单位，有望成为广钢南区的低总价小户型。不过，这些产品什么时候推出，尚未有消息。

▲保利东郡销售中心园林实景

根据此前公布的规划公示，保利东郡二期（219地块）将建4栋36-39层高的住宅，配套有小学和底层商铺，以及部分回迁房。旁边的224地块（地价约4.1万元/平）项目规划建有8栋25-26层的住宅，配建托儿所、幼儿园和底层商铺等。

刚需如何拿到广钢新城的入门券？

那么，如果预算有限，在广钢新城应该怎么买？

先来一张广钢新城在售新房的产品价格参考图：

▲广钢新城在售项目一览

从上图可以看出，其实刚需上车户型在广钢新城选择并不多。北区的话，中海花湾壹号有75平的两房、金融街融穗华府有71平的两房，振业天颂也有36平起步的小户型。

南区的话，目前只有保利东郡72平的两房、保利碧桂园公园大道的85平两房。

目前整个广钢新城最低的置业门槛是振业天颂花园的小户型，首付约50万起的小单间，注意是毛坯发售的。

如果看重现成配套的，建议可先看看中海花湾壹号。地铁+省实小学学位+商业+现楼发售，基本上可以满足生活所需。一个未知的风险是，未来北区各个小区旁边的学校建好后，学位会存在重新划分地段的风险。

不过，如果想居住密度低一点，周边的配套更齐全，交通更便利，南区其实还算是不错的选择。尤其是保利东郡所处的南区，往东就是广船总部新城、粤港澳大湾区医药港、一桥穿越珠江就是海珠区，还是比较便利的。接下来的2栋小户型会否给市场带来惊喜，大家有没有很期待？

▲广钢新城北区实景图