杭州大专落户对楼市的影响!

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  几天前,杭州大专落户政策开始落地实施了,还有人问我对杭州房价的影响。

  我没有即时写,是因为4月3日,《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》,就提出了大专以上人才,在杭州工作并缴纳社保的,可直接落户。我当时就写过文章,不过后来我怕太敏感就删了。

  

  这次距离上一次抢人才半年时间,2018年10月,杭州加入抢人大战,那次还有年龄要求,且需要连续一年社保+连续一年居住登记。

  据浙江省统计局数据,2018年杭州新增人口33.8万,人口总数达到980.6万人。2017年增加了28万。

  杭州人口流入速度相比南京、成都、武汉这些二线城市来说非常拔尖。但杭州觉得远远不够!因为本科生该落户的这半年来可能很多已经落完了,2019后继乏力,只能放低门槛让大专生进来了!

  毕竟未来有人,城市才有发展潜力和活力,连深圳作为一线城市,2019都把姿态放低了,大专也能落户,杭州是二线干嘛把门槛弄那么高呢?是不是。

  更何况现在国家都说了要放松大城市的落户政策,让更多人能享受到城市化的好处,所以杭州放松落户,也是符合国家政策指引方向的。

  所以我们千万不能说杭州放松落户,是为了变相破限购,呵呵。

  去年10月,杭州楼市开始冷淡,跟抢人也许只是个时间上的巧合呢。

  我重点要说的是,放松落户后,对杭州楼市的影响。

  因为降低落户门槛后,落户人口肯定是增加的,那符合购房条件的人肯定是增加了,结果对楼市绝对是有好处的,毕竟增加了需求嘛。

  至于能抢到多少人,我们谁也预测不到,增加30万还是50万,对市场的购买力影响肯定不一样,30万人,一家三口,就需要10万套房,当然,落户的并非全是外地新增人口,也并非全是无房户,也并非全部买得起杭州的房子,所以不好量化成交量对市场的影响。

  但是可以肯定的是,放松落户后,很快会有一些人涌入市场,而且会给购房者带来一种心理压力,因为本身今年3月份之后杭州楼市就一直很火爆,现在需求只增不减,大家会自我暗示,房子只会越来越难摇号,现在不买后面可能更买不到了,毕竟人都是买涨不买跌,越涨越害怕后面还要涨,越害怕买不到。

  所以放松落户,对市场的短期影响,只会助涨市场看多氛围,当然新房限价只是放松,也还没有完全放开,所以新房价格还至于暴涨的,二手房市场如果需求激增,有可能进一步拉大价格差。

  到什么时候能淡下来呢?

  一是半年后,落户对市场的购房影响基本上释放了;

  二是大家可以关注杭州贷款利率什么时候上调,贷款额度什么时候收紧,这对市场的影响也会比较大;

  三是万一这次房价上涨超过预期,跟苏州一样被舆论和监管盯上了,杭州必须被迫调控冷却市场,就看杭州的数据做的好不好了。

  

  今年3月之后,杭州楼市火爆的一塌糊涂,万人摇的西湖国际城中签率只有1.5%,3月份摇号的项目,中签率低于10%的有10个,赶上了去年七八月的水平。

  青山湖科技城以前基本不需要摇号,变成了都要摇号,东湖板块从蓄客难变成了摇号难。

  有项目涨价了,中签率反而低了,比如悦虹湾比去年12月开盘价涨了600元/平米,中签率却从53%下降到了10%。

  杭州今年小阳春是怎样诞生的呢?

  我跟杭州业内人士处了解到,这首先要拜限价放松所赐。

  限价放松后,意味着楼盘就可以涨价了,开发商对市场比之前更乐观,因此拿地也积极了,我们可以看到三四月份,杭州土地市场也是拍的热火朝天,溢价率高达50%左右,这在中央要求稳房价,稳地价的大背景下,大家觉得杭州稳的好不好呢?

  而地价上涨后,又会进一步拉高市场对房价上涨的预期,售楼员在卖房的时候都会贴心的提示购房者,你看,我们这周边最近拍的某块地,地价都涨到多少了,未来房价还能便宜吗?

  所以限价放松后,低价盘卖完了,越来越少,剩下的只是越来越远,价格越来越高。

  这就是限价放松,房价可以上涨后,带来地价上涨,从而进一步激发市场看涨预期的一条逻辑链。

  当然,开发商们也都知道借势饥饿营销,今年每次开盘的套数不多,这样开出来效果好,让大家持续感觉到市场很火爆,比如悦虹湾这次开盘房源套数只有136套,上一次是383套,所以房源减少,造成供应紧张的气氛,也是中签率上升的套路之一。

  

  大家知道杭州为什么放松限价,我之前也说过,因为杭州太依赖于土地财政了。

  杭州这几年卖地收入连续稳坐全国冠军。

  

  卖地收入2500亿是个什么概念呢?

  换句话说,杭州的开发商花了2500亿的成本买了这么多地,建筑和财务成本一般要40%,如果想有点盈利,至少要卖到成本价的60%,最起码也要卖到4000亿才能有10-20%的赚头吧?

  2018年的杭州共成交新房14.88万套,成交总金额高达4036.30亿元。刚好是这个水平。

  也就是说,杭州需要不断保持市场2018年的热度才行,不能冷下去,否则开发商的房子就卖不掉了。

  

  杭州今年1-4月卖地收获了840亿,

  一月份:211亿二月份:65亿三月份:177亿四月份:387亿

  下半年还要加快节奏卖地,才能达到去年的水平。

  在亚运会之前,杭州是停不下来了,因为每年太多基建项目需要钱花了,所以必须维持楼市的热度,地才好卖啊。

  对于刚需来说,还是建议该买就买,因为你等不了。

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