朗诗田明的“跟随者窘境”:又被人带沟里了

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  有人星夜赶科场,也有人辞官归故里。

  2017年以来,伴随着国家及地方以“房住不炒”“租购并举”为导向的一系列利好政策的出台和落地,长租公寓成为当下最热的风口市场之一。

  然而,这个万科、龙湖们仍然在重金投入的风口行业,有的房企却已下定决心要将其完全剥离。

  5月14日,朗诗绿色集团有限公司发布公告称,公司间接全资附属公司与控股股东朗诗集团签订协议,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团,预计所得款项净额约9.81亿元。

  而就在去年年初,朗诗董事长田明在接受媒体采访时表示,2018年公司长租公寓要达到5万间,“我是冲着全国前三甲去的”。

  仅隔了一年有余,朗诗野心勃勃的长租公寓梦便戛然而止。

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  公告显示,朗诗此次的剥离动作共涉及长租公寓、物业管理、设计咨询、生活服务和园林设计等五项业务的五份交易协议。

  而在近10亿的出售交易中,曾经被朗诗称为“彼岸市场”的长租公寓项目占据着绝对的比例。

  根据公告,朗诗集团将以共计约8.99亿元的代价购买上海朗毓、南京朗铭及上海朗诗投资,代价包括2.71亿元的股份代价,以及上限约6.28亿元的债务。

  朗诗在公告中解释称,作为一个创新类业务,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,推动长租公寓业务健康发展,亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

  朗诗年报显示,2017年长租公寓产生亏损4417万元,而到2018年,亏损进一步扩大至1.9亿元,同比增长330%。短短两年的时间,朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。

  可做对比的是,2018年朗诗实现收入75.6亿元,净利润为14.4亿元,若剔除长租公寓的亏损,其净利润可达16.3亿元,净利率提高2.5个百分点到21.5%

  而田明坦言,朗诗寓还在持续快速的爬坡,亏损额也会随着业务规模的放大而逐年放大,预计2019年、2020年仍会继续亏损,且亏损额将随着规模的扩大而逐年扩大。

  雪上加霜的是,在国内长租公寓资产证券化迎来爆发式发展的同时,朗诗的租赁住房相关融资却屡遭坎坷

  其中,发行规模为7.87亿元的朗诗寓长租ABS于去年2月22日就获得上交所受理,但迟迟未有进展,分别在去年7月和去年12月遭遇两次中止。

  而同一时期,产品规模高达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”,规模达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均获得通过。

  对朗诗而言,长租公寓就像一块外表靓丽却并不健康的蛋糕,看起来发展潜力大,备受政策和资本宠爱,但现实的盈利难题却令朗诗承受着不赚钱甚至亏损的残酷后果。

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  朗诗选择将亏损的长租公寓等多元化业务剥离出上市公司体系,某种程度上也意味着这些业务的发展并不及预期。

  而就在一年前,朗诗才刚刚宣布更名,加入地产多元化大军。

  2016年,朗诗宣布实施“榕树林计划”,围绕核心地产业务,积极培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等与地产主业相关或互补业务,实行转型升级战略。

  为表多元化转型决心,朗诗于去年1月主动进行“去地产化”更名,将原先“朗诗绿色地产”更名为现在的“朗诗绿色集团”

  彼时朗诗董事长田明还表示,单一的“地产”已经装不下朗诗纵向多元化的业务了。根据“榕树林计划”的设想,朗诗的原本配套业务将逐渐独立,在各自专业细分的市场扎根,又能相互协同,如榕树一般,主干与气根形成纵向多元化的商业生态系统。

  其中,田明尤其对长租公寓业务的发展寄予厚望。

  田明在2018年初接受媒体采访时表示,2018年公司长租公寓要达到5万间,未来朗诗的长租公寓目标是进入行业前三。

  根据考察过的美国、日本、欧洲等国家的租赁市场,田明将国内长租市场分成了“三天”:今天是政策风口、明天血流成河、后天开花结果

  同时,他也给团队设下了不小的规模扩张压力,“我是冲着全国前三甲去的”

  事实上,坐在行业风口之上的朗诗寓,发展确实很快。

  2016年12月27日,上海朗诗寓商业管理有限公司成立,标志着朗诗正式进军长租公寓市场。截至2018年底,朗诗寓已全面布局北上广深、南京、苏州成都等强一二线城市,获取项目超过100个,房量超4万间,在营房量1.3万间,业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五

  然而,随着规模的日益扩张,朗诗寓的亏损也在逐年扩大。因此,尽管朗诗多次声明公司已经由传统房地产开发企业发展成综合国际性开发服务商,但房地产开发及销售收入依然是公司收入的主要部分

  2018年年报显示,在朗诗75.6亿元的收入中,房地产开发板块收入为64.07亿元,占公司总收入的84.87%;长租公寓业务收入1.25亿元,占总收入的1.66%;物业投资、房地产开发管理的收入分别为0.28亿元和9.99亿元,占总收入的比例分别为0.38%和13.22%。

  所以,在房企转型、发展多元业务的浪潮中,朗诗的长租公寓等多元化业务看似如火如荼,却因尚未找到盈利模式,反而成为企业的负累。

  公开数据显示,朗诗2018年实现合约销售金额381亿元,同比增长19%,距离年初定下的460亿元的目标尚有较大差距;完成率为83%,在百强房企中几乎垫底

  与此同时,朗诗在行业中的排名也在逐年后退。克而瑞研究数据显示,2018年朗诗流量销售金额在房地产行业中排第68位,与2016年的第53位、2017年的第64位相比持续下滑。

  朗诗近期披露的一季度销售数据显示,报告期内实现签约销售额约32.57亿元,同比下降29.75%;签约建筑面积逾22.25万平米,同比下降12.16%。仅完成年度销售目标的8%。

  而从行业来看,和朗诗一样,长租公寓业务发展遭受挫折的房企绝非个案。

  去年下半年以来,多家长租运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标、收费不透明等问题。不仅如此,由于资金链断裂,从2018年8月份开始,已经有十几家公寓品牌因为经营不善而停止运营。

  被剥离后的朗诗长租公寓,将如何应对诡谲多变的长租市场,还需要时间去验证。

  参考阅读:《被大哥带沟里的地产商》

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