一不小心成“地王”，这家地产黑马还能撬动3000亿吗？

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房地产市场预期回暖，和2018年第四季度房企融资改善，让房企在2019年低开高走，开启新一轮跑马圈地，多地出现高价地王。

然而房企“囤地”还未到高潮，复苏的小火苗就被掐灭。21世纪经济报道援引接近监管人士消息，称由于部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起国家的注意。

在住建部指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道，旭辉、中铁建等五家地产商将被列入暂停公开市场发债业务的名单。

看来过惯了高增长、高营收的地产商或将要习惯一下苦日子了。

房企“优等生”

由林氏兄弟创办的旭辉控股集团（00884-HK）2000年成立于上海，是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团。

旭辉应该算是房企里的“优等生”。从2012年香港上市到2016年间，公司合同销售金额从近96亿逐年递增至突破500亿，年均复合增长率53%，领跑一线房企。

在房地产下行周期，诸多房产企业酝酿转型之余，旭辉仍坚持以房地产为主航道，并在2017年喊出2021年实现3000亿的目标。

2017年，公司销售额便突破1040亿，2018年全年合同销售金额达1520亿，在同行的江湖排名飙至第15位。

“仓廪实”才能做大，旭辉想要想5年内完成3000亿目标，不仅要保持高速复合增长率，还要有足够土地储备，这些都指向至关重要的拿地环节。

逆势抄底

在国内银根收紧、诸多政策限制下，一些房企想拿地又不敢拿地的犹豫时刻，旭辉逆势抄底，在长三角开启“豪赌”式拿地。

2017年，旭辉为收购78个土地项目的权益，付出452.15亿元的交易代价。2018年，其再次将93个土地项目的权益收入囊中，交易价款为411亿元。

公司总裁林峰认为，2019年房地产市场是“低开高走”。旭辉继续更是高频率现身在土地招拍挂市场，成为“拿地大户”。

据克而瑞房企拿地排行榜显示，2019年1-4月，旭辉以981亿新增土地货值，超越华润置地（01109-HK）、世茂房地产（00813-HK）等房企，居于榜单第六位。

在一线和四线城市，旭辉采取收缩战略，对二线城市和“强三线”城市发起猛攻。今年旭辉在苏州、天津、合肥等地获取多幅优质土地，其中苏州吴中连拿3幅地块，拿地势头很猛。

二三线土地市场过热，政策调控让房企风险陡增。5月份的苏州调控就让旭辉、中海等房企激战“哑火”。

与前述拿地攻势相比，扩张前的2016年，旭辉控股全年拿地仅是36个土地项目的权益，交易价款也只有130亿元。

净负债一年翻倍

近两年的拿地节奏，让旭辉的存货从2017年的437.31亿元上涨至2018年的943.76亿元，1.16倍的增长率，显示了企业正在为推盘积蓄弹药。

但2018年旭辉的存货周转率由0.65下降至0.46。体量的增大，也拖慢其周转节奏。对资金的渴求，让旭辉在2018年频繁进行境内外融资。

在旭辉控股目前的债务结构中，境外债占相当部分比重。截至2018年末，旭辉总债务计778亿元，其中外币负债约370亿元，占总负债比例为45%左右。

这些融资所得款项却是“拆东墙、补西墙”，部分用于7.54亿美元及50亿元人民币的境内外债务。

与此同时，公司融资成本也水涨船高，2018年，旭辉控股加权平均债务成本(不包括可转换债券)较上年升高0.6个百分点，达到5.8%。融资成本也由2017年的2.62亿元增至2018年的3.69亿元。

截至2018年12月末，旭辉控股总债务为778.65亿元，相比2017年的472亿元大幅增长65%。其中年内到期短债占比17%，1-2年期债务占比36%。净负债为332.5亿元，较2017年174.5亿元近乎翻倍。

为增强股本，旭辉于2017年通过配股引入平安人寿作为战略投资者。平安持有旭辉扩大后约9.9%股份，成为公司第二大股东。

未来在楼市稳增长下，旭辉控股还能否凭借加杠杆撬动3000亿销售规模？