红五月,深圳新房成交4605套,创近3年新高!二手房再破8000套

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  6月1日,据深圳市规土委发布数据来看,5月深圳楼市数据有两大亮点:一是新房住宅成交4605套,这是时隔3年之久重返4000套/月水平;二是二手房成交8037套,这也是继4月之后再次破8000套/月大关。

  自3月以来,整个市场表现节节高,受多重利好刺激下,楼市表现转温,新房、二手房数据步步攀升。透过表现看本质,网签数据与真实市场关联大,但不能等同。接下来,小编从冰冷的楼市数据之中,分析当前楼市状态,以及后市走向如何?

  01新房成交4605套!创近3年新高!

  2019年5月新房住宅成交4605套,环比增加七成;成交面积441893平方米,环比增加71.6%。

  据房BOSS统计的2016-2019年近3年新房住宅成交量价走势图,可以发现,4605套这一水平基本是2016年2月之后长达39个月来新房市场的最好战绩。

  其主要原因有以下几点:

  01.受2月粤港澳大湾区规划公布的重大利好、房贷利率上浮下调、央行降准以及5.1央行新版征信上线风波等综合因素下,楼市自2月春节返工开始,出现看房量激增、买房热情高涨、成交周期变短等大行情变化。

  02.网签数据滞后影响。实际上,4/5月新房数据很多为3月和之前真实市场数据滞留,毕竟3月市场是实打实的热,应该是近3年楼市最火的一个月。

  03.网红刚需盘的热销支撑整个市场。比如宝安的万科星城、华强城,光明的勤诚达正大城、星河天地、天汇城,龙华的大族云峰以及坪山的奥园翡翠东湾、深城投中城花园、财富城、碧桂园凤凰国际公馆等大体量刚需盘疯狂热销,市场传导和刺激行情。

  值得注意的一点是,新房住宅整体均价自2016年10月“深八条”出台之后,在长达30个月内,基本“漂亮”地呈现在5.4万/平关口,从未跌破!

  此类数据姑且看看,不做深入研究,在统计口径放水、新房限价、网签流量配置等多重手法操作下,早已失真。(注:4月官网改版后,不再呈现新房均价)

  02再破8000套!二手房连续2个月破纪录!

  

  来源:咚咚找房

  继4月二手房成交8296套,成功重返8000套/月行情之后,5月再破8000套,达到8037套,环比减少3.1%,其中住宅7363套;成交面积667700平方米,环比持平。

  连续2个月破8000套,是否代表有大行情爆发呢?答案是否定的。

  01.5月再破8000套大关,一点不奇怪。

  

  02.连续两个突破8000套/月,依旧算孤例,不足说明。

  

  03.实际上4月下半月楼市开始再走下坡路,特别是5月真实市场表现并不算好。

  

  从图可以看出,5月前4周二手房数据周均在1000-1500套,明显低于4月周均2500套,第5周可能会小幅回暖,但合计不足以与3月、4月市场抗衡。简而言之,5月真实市场二手房成交在6000套左右,若考虑到6月网签数据来看,应该与4/5月网签数据有明显差别。

  另外,从接触到一线中介咨询量、带看量、交易量等方面,相比3月有较大下滑。

  03后市表现如何?

  01.网签数据层面,除2月春节期间表现差些,其他几个月均相对不错,上半年继续延续此类行情,整个上半年数据与去年同期基本持平。

  02.真实市场层面,自4月下半月市场出现下滑,5月依旧下滑,6月大概率与5月持平或差些。整体来说,整个上半年市场不太差,甚至部分月份破纪录如3月,比2018年下半年表现强势。下半年市场如何走向?在无政策释放前提下,大概率呈现楼市季节性更迭。

  03.学位房行情方面,由于已过每年学位申请时期,市场关注学位改善客的看房量呈现走低趋势,但由于深圳学位缺口日益激烈、竞争大,建议从之前提前一年购买,拉长周期到提前两年购房,深房+深户+两年积分基本可以应对绝大部分学区。

  04.刚需二手盘(400万左右)这类受新房冲击较大,在无名校学位的加持下,分化较为严重。据贝壳研究院数据来看,400万以下二手房挂盘量破2万套,占总挂盘量近一半,其中大部分房源“0”带看,挂盘长达几个月较为正常。

  05.市场以自住客为主,投资客逐渐失去舞台。比如西部热盘华强城3期成为深圳2019首个日光盘,对市场而言,无疑是一剂强心剂,表面整个市场刚需力量依旧强大,为后市提供支撑面。

  侧面来看,横盘期的楼市,对于刚需、改善自住客而言是有利的,毕竟可选择性多。没有好的标的前提下,投资客很焦虑,一般谨慎出手。

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