成都商业逻辑大揭秘:为何二环商业体“叫好又叫座”?

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  有人说,生活在成都的二环是一件最幸福的事情。

  乘坐着二环路专属特权——BRT,从火车北站这个成都多年的门户开始,驶向带着历史记忆的金沙博物馆、杜甫草堂,感受城南的发展速度,惊讶于攀成钢片区的“高端”居住氛围。二环路,就是这个城市的缩影,在这里,才能真正体会到什么是“不当天堂,只做人间”的烟火成都。

  当然,坐着BRT畅游二环时,你会发现2站一个超市,3站一个商场,沿着二环路一路铺开,商业配套相当丰富。

  

  凤凰网房产仔细研究了RET睿意德联合中商数据发布的《成都商业项目分布地图(规划至2020年)》后,发现了一个有意思的现象:依附二环高架而立的商业体有将近二十家,它们无论是人流量还是口碑都属“上乘”。时间再往后拨两年,二环将开业的商业综合体还有好几个。

  那么,二环商业体为何如此“叫好又叫座”?二环又有什么“魔力”能吸引到乐天、龙湖、万达、华润等地产大鳄的盘踞?这种抛开一般意义上的“商圈论”,而产生的独属于成都的商业发展逻辑究竟有何依据?

  二环,“养活”了十几家商业体

  环线最重要的作用,就是连接。

  纵观二环商业,2003年开业的双楠伊藤洋华堂进驻较早,此后依次为金牛凯德广场(2006年开业),SM广场(2006年开业),锦华万达广场(2007年开业),接着包括伊藤洋华堂建设路店(2009年开业),仁和春天广场光华店(2009年开业),龙湖三千集(2010年开业),王府井购物中心(2011年开业),万象城(2012年开业)陆续进驻。

  

  这些商业体都是二环环线经济的受益者,当然也是城市脉络盘活的功臣。在2013年二环高架全线通车后,处于二环区域的攀成钢、万象城、建设路、双楠等几个组团联系更加紧密,区域与区域之间物流、人流与信息流的交换频率加速提升。

  纵观整个成都商业市场,只有二环“刚刚好”

  诚然,二环的交通优势毋庸置疑,但是“内核”足了,外部竞争的因素却不容忽视。不受困于市中心商业的强大辐射,也能抵住城南新兴商业的冲击,都得益于二环的“刚刚好”。

  市中心和二环,距离刚刚好

  在成都的商业版图上,谁也掩盖不了市中心的光芒。

  从街铺时代、到百货天下,直到2006年出现第一个真正意义上的购物中心,再到如今的“百花齐放”,成都的商业地产发展可谓是几经更迭。但目前商业项目扎堆最严重的区域仍然是成都的传统核心商圈。

  近些年,由于市中心可开发土地资源日渐稀缺,开发商不得不将目光转向可利用地块较多且商业匮乏的区域;并且随着交通尤其是地铁网络的逐渐完善,距离不再是消费者选择消费场所的阻力。

  

  而二环路与市中心的恰到好处的距离,正是其不被“光芒”所影响的重要原因。

  一般来说,成都这些大型商业体辐射的范围在6-8公里之间,辐射人口超过100万。我们以市中心为圆心,二环与其距离在4-5千米左右,算上二环商业体自身的辐射力,市中心商业体与二环商业体的辐射范围有小部分重合,还有大部分属于自身的客群。

  这对于二环商业体而言是极大的利好,因为未重合的客群在多数时候都只会选择就近商业体,而重合的客群则拥有了更多的选择,后续要留住客群就要考验商业中心的魅力了。

  就政策而言,市中心区域由于发展成熟,政策支持力度不够大,而择址二环这样的未来核心区,就能享受政府所给予的投融资等政策优惠和便捷服务。例如攀成钢正是依托者城东将成为主要的发展片区之一,东部新城的建设将成为新的城市架构的重心之一。

  因此,市中心商业与二环商业的关系,更像唇齿相依。

  相比城南,二环的街道宽度刚刚好

  由于是近些年才开始发展的区域,城南的城市规划和建设都更具有国际视野,双向十二车道的天府大道、双向十二车道的梓州大道、双向十车道的剑南大道、双向八车道的益州大道构成了城南的骨架,也奠定了整个城南的基调:宽。

  

  矗立在这几条大道旁的环球中心、in99、悠方等商业体的开业也给三环内的购物中心带来了一定的冲击。但很多市民都表示:真正能“逛”的还是在三环内,城南的购物中心总是觉得不够热闹。

  实际上城市街区的商业繁荣却往往与街道的宽度刚好成反比,这样的例子在全球的城市中俯首皆拾。终日摩肩擦踵的曼哈顿正是纽约的繁华中心,东京最喧哗的地段恰恰处于最狭窄的道路;国内有深圳极尽商业繁华的小街细路,还有广州的东风路和上下九。

  出现这种现象并不是巧合,而是因为过于宽阔的街道不符合人性化的尺度,即人的舒适尺度。路越宽逛起来也就越累,给人的感觉就越压抑;而相反,尺度适度的街道则首先给人带来一种舒适感,这样的地方逛起来不累。这也就是为什么二环的商业更具人气,常常给人以“闹市”的感觉了。

  “看得到的,不如走得到的”

  基于“刚刚好”的距离和“刚刚好”的街道,可以肯定二环的商业足以成为投资的最佳选择。因此,凤凰网房产将目光锁定到了攀成钢住户们翘首以盼的乐天广场,它目前正主推乐天37-1114㎡的超大跨度面积外街现铺,且这个项目能较好地反映出二环商业在未来几年间的发展。

  

  当然,将乐天广场作为观察的样本,是因为其具有特殊性。地铁2号线牛市口站外、东大街与东二环的十字口、学校的正大门对面……这几个条件无一不在彰显着乐天广场的独一无二,也最大化地聚集了人群。

  正如楼宇经济天府学院客座教授王玮先生曾多次强调的:“对于商业综合体而言,看得到的,不如走得到的。”在这样一个更新迭代异常迅速的时代,商业体的选址,就决定了它的命运。

  除此之外,乐天广场在前期“下了不少功夫”,包括综合调研了解计划介入成都对各类物业产品的刚性需求;分析成都消费市场现状以及发展趋势;通过对攀成钢商圈内现有可供各类物业进行分析,从而确定自身项目物业组合的特色。

  他们站在了不同的维度,充分考虑到了顾客和商家的便利性,以及自身的长远发展。

  

  商业的本质最终还是满足消费者不断变化的需求,在实体商业竞争尤为激烈的环境下,乐天广场正在用实际行动证明如何与消费者进行深度对话,去打造一个真正与城市气质相匹配的城市级商业项目。

  面对瞬息万变的商业市场,我们也期待着乐天广场的下一步动作。

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