销售增速放缓,时代中国千亿计划现金流存隐忧

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  作者:李佳

  

  2007在港上市,但一直表现不温不火的时代中国(01233.HK),近几年凭借深耕大湾区的优势,销售复合增长率一直保持在40%以上,实现业绩大幅增长。

  2018年,时代中国实现合同销售额605.95亿元,完成全年目标的110.2%;合同销售建筑面积373.3万平方米,同比增长32.3%。营业额达343.75亿元,较去年同期增长48.7%;全年实现毛利106.21亿元,同比增长64.7%;股东应占核心净利润为42.04亿元,同比增长66%;每股基本盈利2.4元,较2017年的1.51元同比增幅达58.9%;每股派息68.77分,较2017年的41.43分同比增长66%。

  截至4月30日,时代中国2019年前四月累计合同销售(连合营项目销售)金额约为191.5亿元,签约建筑面积约为127.1万平方米。已完成全年750亿销售目标的25.5%。

  在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,时代中国以60.04得综合得分,位列第32位。

  深耕大湾区,2019年迎拿地高峰

  

  时代中国1999年成立于广州,定位于高端市场住宅,2007年在香港联交所上市,此后虽然企业规模不断扩大,但在全国范围内的表现并不突出。直到2016年,时代中国赶上房地产市场的迅速升温,进入深圳、惠州、东莞市场,完成珠三角布局。2016年时代中国实现合同销售额293亿元,增幅超过50%。

  高速增长的业绩并没有让时代中国的销售版图得到扩展,其销售中心仍然集中于珠三角地区的主要核心城市。2018年,时代中国共拥有99个处于不同阶段的主要项目,其中96个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远及肇庆等广东省主要城市、2个位于湖南省长沙市以及1个位于四川省成都市。按2018年达成的合同销售看,可供出售94个项目,其中广东有89个项目,合同销售金额占比95.6%。

  时代中国2018年通过参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等方式于广州、佛山、珠海、江门、中山、清远、东莞、成都及肇庆购入23幅地块,土地收购成本总额约为129.67亿元。

  值得注意的是,时代中国于2018年10月首次挺进西南都市圈核心城市成都,项目开发中及未来开发的建筑面积为6.21万平方米,但相对于其2018年的合同销售面积来讲,该地区占比仅为1.66%。同时,在2018年土地储备中,成都、长沙土储占比分别为0.4%和6.8%,通过数据来看,时代中国的出省意愿并不强烈。

  截至2018年末,时代中国共拥有土储约1844.6万平方米,其中位于大湾区(含清远区域)的土储占比约93%,土地储备倍数为4.94,同比下降20.9%,相比往年土地储备仍需补充。

  2018年,时代中国的拿地预算为275亿元,但最终其拿地总额仅为129.76亿元。对于今年的拿地预算,时代中国表示,今年的拿地预算为302亿元,除此之外还有2018年未使用的额度。如此看来,2019年时代中国或许会迎来拿地高峰。

  营运能力提升,毛利率连续4年增长

  

  从近五年来看,时代中国的去化速度较为稳定,反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”均位于2.5左右,始终处于行业中位数水平之下。2018年。时代中国“存货/平均预收账款”指标为2.58,同比下降3.7%,去化压力下降。

  预收账款周转率也在2018年升至近五年的最高水平,由2017年的1.26增长至1.75,增幅达到38.9%,预收账款结转收入的速度加快。

  

  时代中国的收入主要由物业发展、城市更新业务、物业租赁和转租及物业管理服务产生,2018年的收入占比分别约为89.5%、8.1%、1.0%及1.4%,收入总额由2017年的231.1亿元增加至2018年的343.8亿元,幅为48.7%,收入增加主要归因于物业销售及城市更新业务收入增加。

  得益于毛利率较高的产品收入确认比例的提升以及新增的城市更新业务毛利率较高,时代中国2018年实现毛利率30.90%,同比上升近3个百分点,毛利率连续4年增长。

  同时,随着收入的增长,时代中国的期间费用率随之上升。近五年,时代中国期间费用率由2014年最高值9.55%降至2017年的最低值6.84%,在2018年出现小幅度反弹。

  数据显示,由于物业销售上升,时代中国2018年的销售成本同比增加42.6%,至237.54亿元;销售费用为8.36亿元,同比增加34.1%;行政费用为11.12亿元同比增加51.8%;融资成本为6.672亿元,同比增加66.4%。

  2018年时代中国的期间费用率为6.99%,较2017年略有上升,但仍控制在行业中位数以下水平,成本费用控制能力较好。

  负债加重,现金流堪忧

  

  2018年,时代中国扣除预收账款之后的资产负债率为70.65%,同比上升约5个百分点。同时2018年时代中国的有息负债为476.31亿元,较2017年的332.89亿元,增幅达到43.1%,导致净负债率由2017年57.55%上升至2018年62.56%,债务加重。

  从债务结构来看,2018年时代中国大量增加长期债务,在非流动负债中,计息银行及其他借款同比增长47.9%,同时流动负债占有总额的比例有所下降,由2017年的60.9%降至2018年的56.4%,杠杆结构得到改善。

  综合来看,时代中国反映杠杆水平的指标在2018年虽然都有所增加,但都处于行业中位数以下,债务负担仍在可控范围。

  

  时代中国调整后的速动比率自2016年起逐年回升,2018年时代中国速动比率同比增长9.3%至1.88,达到近五年的最高值,短期偿债能力进一步提升。

  同时,时代中国调整后的现金比率也在逐年上升,2018年同样升至近五年的最高值0.66。但是根据年报数据显示,时代中国近五年经营活动所产生的现金流量净额分别为-24.56亿、-52.43亿、-5.59亿、-65.85亿和-5.23亿元。近五年投资活动所产生的的现金流量净额分别为-0.45亿、-16.1亿、-43.9亿、-84.96亿和-70.79亿元。

  可见近五年时代中国经营活动及投资活动产生的现金流量均为负值,期末现金流全靠融资活动支撑。同时,2018年时代中国的融资成本由2017年的40.09亿元增加至66.71亿元,增幅66.4%。

  2018年时代中国反映长期偿债能力的指标较上年略有下降,“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标2018年为0.62,不及行业中位数水平。

  早在2018年初,时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄就提出了千亿计划,2019年是时代中国成立第20个年头,也是时代中国从百亿级企业跃升至千亿级企业的关键一年。

  2019年时代中国把销售目标定在750亿元,较2018年的606亿元的同比增幅为23.6%,对比前几年超过40%的复合增长率,2019年时代中国的增速明显放缓。

  

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