房屋交付时如未验收合格，仍可视为逾期交房

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在生活中，很多人都听说过开发商逾期交房，但他们不知道什么是逾期交房，更不知道怎么计算逾期交房的违约金。逾期交房是指在商品房预售合同约定的交付使用期限内，开发商未把房屋交付购房者入住的行为。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。关于违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日起算。

那么，开发商交付未经验收合格的房屋是否属于违约？（Jlls）

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首先，如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担。

对于如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，算不算违约，一般存在两种不同的观点，第一种观点认为出卖人已经完成了交付商品房的义务，不应算违约；第二种观点则认为开发商交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此房地产公司交付使用仍应属于行为违约。

笔者同意第二种观点。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，出卖人在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。

从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；

如果买受人明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？

商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。且我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方对房屋交付条件进行变更。

房地产开发商将未经竣工验收合格的房屋转移给买受人占有应视为有效的交付使用，但所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此房地产公司交付使用行为违约。

根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此房地产公司交付未经竣工验收合格的房屋仍应承担逾期违约金。

案例：201年11月16日，陈某与乐和房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈某向乐和房地产开发公司购买位于某市东环大道99号紫云华府2栋×单元6-4号房屋套，建筑面积102.54平方米，总价款为594732元;陈某付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定，乐和房地产开发公司应于2012年12月31日前向陈某交付符合合同约定的验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐和房地产开发公司可据实予以延期的情形，其中包括：

1.遭遇不可抗力，且乐和房地产开发商在发生之日起60日内告知陈某;

2.因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误;

3.影响工程进度但是乐和房地产开发公司无法事先预见和控制的客观原因(如交通管制、停电、停水、雨日、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等)及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乐和房地产开发公司按目向陈某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，陈某可解除合同，若陈某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乐和房地产开发公司按日向陈某支付已交付房价款万分之一的违约金。

2013年11月11日，乐和房地产开发过将紫云华府2栋x单元6-4号房屋交付给陈某。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》載明，该市东环大道99号紫云华府2＃楼及人防地下室工程开工日期为2011年9月26日，至2014年10月8日均已经勘验、设计、施工、监理、建设五单位同意备案，于2014年10月29日经该是市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。陈某认为乐和房地产开发公司违约逾期交房，于2015年5月28日起诉至法院。

法院经审理认为:陈某与乐和房地产开发公司于2011年11月16日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。乐和房地产开发公司于2013年11月11日向陈某交付了房屋，陈某至此方可计算乐和房地产开发公司逾期交房应当支付的违约金，故本案诉讼时效应当从乐和房地产开发公司实际交房之日即2013年11月11日起计算两年。因此陈某于2015年5月28日向本院起诉要求乐和房地产开发公司支付逾期交房违约金，未超过两年的诉讼时效。

根据合同约定，乐和房地产开发公司应当在2012年12月31日前将经勘验、设计、施工监理、建设五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付给陈某使用。因此，乐和房产将未通过竣工验收合格的房屋交付给陈某，不符合合同约定的交付条件，仍应认定为违约交房。由于乐和房开没有提供商品房竣工验收合格时间的证明，因此，本院根据陈某提供的《竣工验收备案表》，确定以竣工备案时间作为计算乐和房开逾期交房期限的截止时间，共计667日(自2013年1月1日至2014年10月29日)，自2011年11月16日(合同签订之日)至2012年12月31日(合同约定交房之日)，符合合同约定(雨天、停水等原因)导致停工的天数为8日，故乐和房开逾期交房的天数为659日(667日-8日)。由于合同对陈某与乐和房产均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方签订合同时间，依合同附件四:合同补充协议第一条第二项约定，陈某于2011年11月16日与乐和房产签订合同，即应于2011年11月23日前依约到乐和房开指定的银行办理完所有按揭手续，而陈某系于2012年3月29日与华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》，即陈某系于该日到乐和房地产开商指定的银行办理完所有按揭手续，根据合同附件四:合同补充协议第一条第二项第(3)点约定，自合同规定的应付款期限第二日起至陈某实际履行完毕付款义务之日止的期间系陈某逾期付款天数，交房期限随之顺延。由于陈某未如期履行完毕付款义务，故乐和房产依约享有交房期限顺延的权利。故自2011年11月14日至2012年3月29日止陈某逾期付款合计136日，因此乐和房产违约逾期交房523日(659日-136日)，依《商品房买卖合同》第九条的约定，乐和房产应向陈某支付逾期交房违约金31104.48元(594732元x523日x万分之一)

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