聚焦丨2019年5月房企销售榜电话会议(亿翰智库&花旗地产)

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  5月房企销售榜单及表现解读

  时间:2019年6月3日(星期日) 16:30

  主持人:花旗地产分析师——陈俊玮、夏天、李心圆

  主讲人:亿翰智库首席分析师 张化东

  01

  市场整体状况解读

  5月,大部分房企的销售取得了明显的增长。从1-5月的累计销售金额看,前十的门槛金额为850亿,前七名的销售金额都已经超过千亿。前10、前20、前30、前50、前100的门槛金额增长比较快,增速约为30%出头。今年如果想更进一步,能够冲到100名或前50名,低于30%的增速不足以达成这一目标。各个排名段的房企1-5月的增速差异比较大,11-20名、30-40名、40-50名这些排名段的企业增速还是比较快,而1-10名房企的增速并不是很快。但我们不能因此就判断前十名增长下降。因为其相对增速虽然放缓,但由于他们体量庞大,绝对金额的增长仍然可观。今年排名的争夺还是会很激烈,前50的门槛至少要增长40%以上。60-70名的房企进入前50名的愿望非常强烈。

  2018年5月,实际上并不是一个那么高的历史基数。2018年5月,单月销售不太理想,但2018年6月环比增长40%-50%。换言之,去年全年冲半年度的业绩动力非常足。企业把好去化的货量都放到六月去冲业绩。去年6月之后,7月销售基本腰斩,8、9月微幅增长5%-10%,10月没有增长,11、12月也是一个微幅增长。去年的6月是企业成交的高点,但5月不是特别好。2019年5月大部分企业的单月销售比去年好很多,同比增长在20+%-30+%之间,甚至有企业增长在50%以上。但是如果跟去年6月高点比,则有比较明显的差距,大部分企业相差10%-20%左右。2019年5月和去年的11月和12月比较类似。

  02

  去化率状况

  5月由于房企促销的力度开始减小,导致各个城市的去化率有所下降。从企业的角度而言,对未来的预期还是比较乐观的,特别是从3月和4月的土地成交来看。企业预期未来销售的价格还是会有所突破,所以减弱促销力度。2019年6月能超过去年高点的概率不大。我们可以看到很多核心城市区位优越的楼盘,去化率保持的还可以。但是随着城市圈逐步外移,离核心城市越来越远的城市去化状况不太理想。分城市看,上海5月去化情况不错,北京有一些项目因为定位或者调整的因素,可能去化不好,但绝大部分项目去化很好。深圳没有维持比较好的去化水准,广州主城区还比较好,越往外围去化率反而不行。天津5月份比之前表现要好很多,武汉也有所恢复,但还没到最好的时候的水平。从项目的去化状况来看,大部分项目还可以,但还是有部分不太好。相比4月来说,去化率会下降到原来的90%。这个去化率的下降和营销活动减少有关。

  03

  土地市场及房企拿地投资

  土地市场5月上半月表现还可以,下半月并没有上半月好。企业既会因为拿不到地而焦虑,也因为拿了贵的地而担忧。如果按照限价水平测算,利润空间是很难保障的。3、4月份可能有企业认为去年拿地不足,今年年初要以较大力度补货。同时,如果今年可以实现销售和回款,既可以使现金流不受到损伤,又能促进今年业绩的增长。目前的销售市场和土地市场都有变冷的趋向。土地更多是一个资本品投资的市场,它和货币是息息相关的。从宏观环境和货币政策来看,我们认为从今年的上下半年来看,企业下半年拿地要优于上半年。

  04

  后续楼市展望

  我们在3月份提出了脉冲式行情。从现在市场的变化来看,行情可持续性比较弱。4月比3月要好,但5月和5月以后,市场向下的速度还是有一定的幅度。这一轮回暖的可持续性比较差,主要因为今年大部分的需求还是刚需和刚改。目前整个调控的基调是房住不炒,在这个定位之下,刚需刚改还能入市,改善和升级改善、旅游地产之类的需求不会太好。这一轮大部分购买房子还是用来自住。在需求方的特点是稳定的情况下,市场持续向好的可能性比较低。刚需客户会比较注重配套、交通等方面,因此交通、配套好的优质盘会比较好销售。但大户型、配套不成熟的项目去化还是有压力。

  一城一策,对于市场也有较大影响。在一城一策的背景下,地方政府有放松调控的冲动,但还是有地方政府收紧调控。导致它既有松的一面又有紧的一面。比如放松的最明显的就是限价,部分城市已经逐步放开限价。同时,长沙、苏州的政策又都在细微层面开始收紧。未来一段时间内,政策变化不会特别大,但逆周期的情况还是比较明显。

  下半年比较看好原来表现比较差的城市,如天津这种调整了很久的城市。以及东北的一些城市,目前已经看到成交在恢复。去年表现比较好的城市如成都,今年则受到了一定程度的影响,整个的市场并没有以前那么好。总体来看,大部分城市的去化、房价、促销的打法,基本上会比较稳定。整个市场的去化基本上稳住了,只要不是定位特别不准,特别偏的地方,问题不大。如果配套不完善、定位不准,成交可能真的会有问题。

  05

  Q&A

  Q1:5月份的数据怎么体现刚需和刚改?那后续改善会不会比较好?

  A1:现在卖的好的房子和卖的差的房子是不是有共同点。配套不好、户型大、总价高普遍来说卖的不太行,相反在市区的房子,大家由于看重它的配套,即使价格较高,去化率还是很不错的。一些城市外溢的需求,比如一线城市或者核心二线城市的外围,这一次从5月的数据来看,一些核心城市的都市圈相对偏的项目的去化率下降非常明显。非刚需的入场在缩减。从贷款来看,还是有一定程度的恢复。最近对于利率又管的比较紧了,受影响最大的肯定是改善的需求。改善型再进场的冲动比较小,只是一个自然的去化率。在房价上涨空间不大、利率收紧的情况下改善客户没有明显的理由入场购买,群体观望性比较强。实际层面,来电来访量没有下降,甚至还在往上走,但转化率要低很多。比如原来转化率可能有80%,现在只有40%-50%。

  Q2:大家都在往二线城市走,现在的拿地价格,基本赚不到什么钱,开发商为什么要去?二线城市的供求关系是怎样的?

  A2:短期来看,二线城市的供给不会特别太宽松。大部分人还是要看一个流量,去年下半年企业拿地较少。今年为了流量的销售目标,必须要有充分的货值。现在有很多房企在把拿地利润率标准往下调。现在有限价情况下,是很好测算的。从现在来看,企业对于未来的预期不是特别太差。这段时间比较担心的是资金面上对于企业和购房者都有收紧的趋势。原来资金比较紧的企业,又开始拿地的风险比较大。大家来二线城市拿,是因为能拿的到了。最近一个是地供的量比较多,溢价率也还适中,大家去拿一拿也比较正常。

  

  

  声明:本文根据电话会议实录整理 版权归亿翰智库所有

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  在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

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