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4.5亿平米!房企土地储备创六年新高,2019年楼市释放两大信号

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天天都听人说房地产,鲜有几个能把这个行业说清楚的。

其实,房地产开发的流程非常简单,只有拿地—施工—预售—交房这四个阶段,而在这四个阶段中,拿地是最重要的。

土地购置费用是房地产投资的大头,也是稳定楼市预期的重要环节,其余的建筑安装费、人工费、销售费用,相比之下,应该退而居其次。

所以,我们看到平时都在说“地王”,因为“地王”代表了房企拍地的情绪,也代表了他们加大投资的决心。

不过,凡事总有例外,比如上半年我们看到的“地王”频出现象,与2016的“地王”年,截然不同。

为何与2016-2017年火爆行情不同?最重要的一个原因是:现在房企手里根本不缺地。

中信建投宏观与固收分析师黄文涛日前发文指出,在2018年,受到低房屋库存的刺激以及自身高周转策略的影响,房企维持了较大的拿地速度,全年增长14.2%。

伴随着拿地力度加大,土地库存开始逐渐累积,待开发土地面积从2018年初的3.6亿平米逐渐上升,如今已达到六年以来的历史最高点4.5亿平米,同比2017年,增速达到了30%。

也就是说,开发商手里还没开发的地块,已经达到了4.6亿平米。

所谓“牵一发而动全身”,这么多地都在房企手里,比过去六年的都要高,换做你是开发商,还有动力继续去拿地吗?

显然,今年所谓的“地王”们,要么是部分一二线城市的“独角戏”,要么是“一哄而起”的假象,来得快,去得也快。

对2019年楼市来说,土储达到6年来的新高,释放出了两大信号。

第一,开发商不缺地,潜在供应绝不会少。

数据显示,由于2015年以后棚改货币化安置比例升高,房地产累积库存得到了有效去化,从2017年2月的7亿平米,下降到了今年4月的5.1亿平米,已经接近于2013年的水平。

表面上看,新房待售的库存确实少了,但潜在的4.5亿平米供应,还在那里等着购房者去买,这种情况下,不要看到某个城市去化周期缩短,库存告急,就觉得抢房要来了,房子买不到了,相反,随着后续项目的开发,潜在的供应几乎源源不断,楼市上涨的基础不存在。

第二,下半年,楼市面临的“抛压”会越来越重。

前几年,房企都信奉高周转的原则,不管三七二十一,先把地拍到手里再说,最终就造成了土储的积压,但下游去化率不高,三四线城市棚改总量又大幅下降,加上货币化安置比例的下降,高周转的策略无法再适应当下的市场。

也就是说,现在房企能把手里的房子卖出去就不错了,还想坐地起价,那购房者肯定不会买账。

数据上已经有所反映,房产研究机构克而瑞发布的数据显示,全国29个重点城市整体供应货量出现疲软,5月供应量仅2162万平方米,同环比均下滑10%。

如果房子真的好卖,趁现在行情好,为什么房企不多供点新房?为什么供应不升反降?

这只能有一个解释,购房群体开始观望,抛售的压力在集聚,所以,如果你要买房,下半年,挑选的机会应该有很多,不必急于一时。

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