恭喜购房人！楼市传递3个好消息，还顺带1个坏消息

如果人有前后眼，即使砸锅卖铁也赶在前些年购房上车，也不至于现在还在为1套房苦苦奋斗，即使如此，连首付款也难得凑齐。当然，世界上也没有后悔药可吃，我们购房人还是应面对现实，希望将来不会为今天的决定而再次懊悔。本文把近阶段时间楼市的真实情况以及未来一段时间可能出现的趋势作简要分析，希望对购房人有所帮助。

先说一下全国楼市整体行情

从近几月看，其中3月份热点城市和前期较早调整区域率先出现“小阳春”，房产中介机构借势炒作，带动了销量快速回升，出现量价齐涨局面。但到4月份时，楼市进入平稳状态，而刚刚过去的5月，购房人又接到了各类房产商和中介机构的电话，楼市退烧明显。

总体说来，现阶段全国楼市整体上还是处于平稳状态。但城市楼市分化还是很明显，部分热点城市由于限价因素，新盘和二手房价格倒挂严重，此类盘仍旧是一房难求。与此同时，部分四、五线小城市，随着开发商相继推盘，其房源数量大幅超出当地市场容量，楼市库存有进一步堆积趋势。

楼市传来3个好消息，还没购房人有福了

1.楼市调控持续加码，房价被死死摁住

不统计不知道，经梳理发现，2019年1-5月份，国家和地方出台楼市调控政策多达205次，比2018年调控“高峰”年同期还多出46次。出现如此密度的调控，原因就在于防范这波“小阳春”再次拔高购房人的预期，从而推动楼市过热。这波房价、地价上涨的领头羊城市甚至被传出年度“限涨”5%的特令。

事实上，不仅是个别城市，许多城市在前期出台的“限价、限售、限贷”并未出现实时性的松动，新房价格上不去，随着时间的推移，即使地价有所抬头，但二手房价格无论是成交量还是价格预期，都难有实质性的抬升，如果要出货，还需要给出有“诚意”的价格。从这个角度来说，“年初不买房，1年都白忙”的概率大幅下降，现阶段严厉的楼市调控将房价摁住，对于购房人来说是件好事。

2.未来两个月，楼市将出现“井喷”式供货

房价之所以涨，就在于供不应求。从公布的房企销售数据来看，1-5月份仅一家过3000亿，2019年时间快过半，大多数房企离全年销售指标还有较大差距，从近期房企的动向来看，在未来两个月大概率加快商品房供货节奏，将对市场产生两个影响：一是对一房难求的热点城市来说，房企集中推盘，有利于缓解市场供应压力，有利于满足购房人的购房需求；二是对于市场一般的城市来说，买方市场逐步形成，为购房人提供了更多选择，还有很大可能获得开发商的各种打折优惠，享受到实实在在的让利。

3.住房公积金余额充足，公积金政策可能更普惠

根据国家近日发布的《全国住房公积金2018年年度报告》显示，2018年公积金缴存余额超过5.7万亿元，结余资金为0.8万亿，分别比上年增长12.23%和24.01%。不过，大量的缴存额并未带来更多公积金贷款发放笔数，2018年发放的住房公积金贷款笔数相比2017年下降0.86%。面对这种情况，公积金或迎来两个方面调整：

一是相比社保，公积金有更大的降费空间。公积金贷款发放笔数少，结余多，说明我们的公积金缴费比例偏高。在社保降费的大环境下，目前我们公积金缴存比例6%-12%确实有所偏高，保持缴贷平衡需要对公积金缴存额进行下调。

二是贷款额度可能提高。我们知道，公积金贷款对于购房人来说，实在是太实惠了，目前利率只有3.25%，但苦于额度实在是太低，在很多城市个人公积金住房贷款额度顶多30万，个别城市有50万，这对于房子总价动不动大几十万，甚至数百万的刚需群体来说，实在是不够用。此前已有一些城市对公积金贷款额度进行了提升，但还不够，未来包括额度提升和更多的城市加入进来。另外，对于我们目前公积金缴存普惠人群来说也还不够，全国只有1.4亿人缴存，后面应从政策上普惠覆盖更多真正需要公积金购房的人。

楼市还顺带1个坏消息

对于大多数购房人来说，除了希望能购买到性价比合适的房子外，还希望房贷利率能够尽可能低，现在商贷的基准利率为4.9%，事实上，很多城市不仅在二套房贷利率上有10-25%的上浮，就连首套房都有5-15%的上浮。本来从去年12月份开始，房贷利率已经掉头向下，已连续4个月下降，就在很多人以为还会进一步下降时，楼市回暖过快，又遭来调控政策的再次打压。

随着地价、房价再次抬头，前几个月宽松的信贷政策再次迎来收紧。房贷作为楼市调控的重要工具，房贷利率再次反转也是正常之举。不过，笔者认为，这应是给楼市降温的短期权宜之计，从房贷利率的周期来看，本次下降才仅仅4个月，待楼市趋于稳定后，房贷利率在后面还会继续沿着这个趋势下降。对于住房供应量明显过大城市的购房人来说，不妨稍安勿躁。