中国棚改拆迁户的暴富梦,还能实现吗?

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  ■征地拆迁律师四有新标准:有专长;有态度;有口碑;有人情味

  ■拆迁维权有套路;高额补偿有妙招

  

  来源: 一叶私语 公号:一叶私语;仅供学习交流使用!

  有生活,有态度

  这两年以来一线城市房价,基本停滞,甚至小幅下跌。二线部分哑火,部分还在涨。但是,三四线城市,如脱缰的野马,一路狂飙。

  还有不少一线市城出现了人口流出的现象,而百万、甚至十几万人口的三四线城市,房价确已经都过万了。为何会这样?因为:棚改+货币安置。

  

  但靠拆出来好日子,马上就要到结束了!!

  但所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明,对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整,棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化,央行PSL资金投向收紧或许可预期。

  棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码,是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存,其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下,修正或调整已有的棚改政策,是结构化去杠杆的要义;但在经济下行的压力下,一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险,从实际操作上暂时是不可能也不现实。

  

  棚改暂缓!但货币化安置逐步减少已成定数,并且审批权收回到总行,放款条件趋严。已经签订的棚改方案继续执行,但未来将以实物安置为主。

  想必大家已经非常清楚了,货币化安置逐渐减少意味着什么?那就是一个时期以来被大家广泛关注的大棚改,即将诞生的一批拆二代的拆迁暴富梦要破碎了?!而有的三四线市城棚改还未开始,难道就要终结?

  

  那么到底什么是PSL?

  PSL是指政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,约占棚改货币化资金的80%左右。2014年开始,棚改货币化安置得到大力推广,占比从2014年的9%快速提高到2015年的28%,至2016年达到48.5%,2017年或达到60%。2018年棚改将开工580万套,这一数据虽然较前期有所回落,但仍然是超过市场预期的一阵强心剂。

  

  其实,诸多信号都在说明,棚改或许不会取消,但棚改贷款一定会收缩,棚改货币化也会收紧,三四线城市的房价真的危险了。

  1、危险信号:棚改大收缩

  第一个信号是,棚改贷款(PSL)已经实质性收缩。

  2、棚改式放水:三四线房价暴涨之源

  PSL之所以重要,是因为它是货币之水。为三四线城市的棚改提供了最基本的水源,进一步支撑了棚改货币化。

  PSL,又名抵押补充贷款,是央行创新性的货币供应工具,提供的是基础货币,具有放水效应。

  与降准的普惠式放水不同,也与麻辣粉(MLF)的滴灌式放水不同,PSL是典型的定向浇灌,目标是棚改,为三四线城市提供了源源不断的流动性。

  这背后的操作逻辑并不复杂。

  

  随着房价暴涨,地价随之抬升,三四线城市卖地收入随之抬升,于是就有了偿还贷款的能力。三四线城市,就此完成了从PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。

  可以说,只要房价不断上涨,地价不断上涨,卖地收入接连不断,这一循环就不会被打破。

  然而,借了钱总要还的,棚改总会完成的,房价涨幅越大,市场风险就越大。一旦这一循环无法维持,三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。

  这恰恰与三四线城市的房价上涨周期相重合。

  3、三四线的狂欢快到头了

  

  我们可以得出三个结论:

  第一,棚改不会被一刀切叫停。

  2020年就是棚改收官之年,如今全国棚改项目已经完成大半,未来的存量已经没有多少剩余,棚改显然没有半途而废的道理。

  必须承认,棚改是民生工程。问题不在于棚改,而在于过多的货币化棚改,在于将普通房子搪塞其中的大拆大建。

  第二,棚改货币化安置将会逐步退出。

  实物安置,拆多少补多少,不会新增资金来源,反而由于土地集约化利用,市场上的住房供给有增无减,房价最终会被供求关系平衡下来。

  与此对比,货币化补贴,则是利用拆建之间的时间差,给拆迁户发放大量的真金白银,去追逐市场上本来有限的库存,进而搅热楼市,引发全民性抢房。

  所以,棚改货币化安置的负面效应正在一一呈现,弱化货币安置,顺理成章。

  第三,棚改完成之日,就是三四线房价爆雷之时。

  棚改贷款大收缩,已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际,那么风险就会一一释放。届时,基本面一塌糊涂的三四线城市,房价怎么涨的,很有可能怎么跌回去。

  这个时间点,不会超过2020年。

  

  我们如何应对

  长线来看,房价走势如何,还得看政策。政府不让房价上涨过快,同样不会让房价下跌过快,崩盘意味着经济倒退,这绝不是政府所乐见的,维稳仍是房地产调控的主题。

  而如果一个城市,土著拆迁通过保障房的方式解决居住,然后外来人口购买商品房的方式解决居住,这未来会换来什么样的场景?

  可能会换来城市内部的人口转移,土著全部被搬到郊区,有钱人和外来人口住在市中心。

  这让我想起了以前在上海的一个段子,说的是在上海,中环内说的都是英语,外环内说的是普通话,而真正说上海话的在郊区

  这虽然是个玩笑,但是本质上也代表着通过住房改革带来的人口流动

  未来二三线城市的土著可能不会那么极端的全部外移,但是市中心更多的向外来人口敞开则成为必然的趋势。

  

  所以这个时候你让我给普通个体提点建议,我会说

  如果你是土著,趁着这一轮还在,尽可能的拿货币补偿,因为保障房不能构成为家庭资产,只有商品房才有其真正的价值。

  如果你是流动人口,选一个能让你涨工资的地方,而不是选一个房价涨的厉害的地方,未来大范围的限售势在必行,未来拥有的更多是纸上富贵。

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贾素飞征地拆迁律师

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