房产继承的禁区：不是所有房产都能继承

继承制度是指依法将死者遗留下来的财产转移给有继承权的人的法律制度，核心是财产权发生转移。从如今的继承案件来看，房产在继承案件中占有相当大的比例。而死者遗留的财产，也只有合法的财产才可继承。原来不是所有的房产都可以继承，有的房子你虽然拥有房产继承权，但也有可能无法继承房产！今天，法慈律师就和您聊聊关于房产继承的禁区：不是所有房产都能继承！

一、公租房不能继承

公租房的性质是租赁，公民不拥有所有权，而且使用权也不能继承。有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同户口的继承人可以向房屋所属单位申请变更为新的承租人，继续承租居住该房屋。但有些公租房，已经不能变更承租人，理论上，原承租人死亡后，除配偶尚活着需要居住外，房屋所属单位可收回该房屋。但实践中，公租房是否能继承还必须结合公租房的政策以及案件的具体情况，具体分析和处理。

二、拥有部分产权的房屋

一般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下，在公民死亡后，先要将该房屋属于共有人的部分刨除，剩下死者的部分作为遗产，由死者的相关继承人继承。比如，夫妻共同的房屋，一方死亡后，先将房屋属于另一方的分离出去，夫妻各占一半份额，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。

和共同共有不同的是，按份共有中，死者对房屋拥有产权的份额在生前即是确定的，死后，只有这部分份额，比如房屋的三分之一、二分之一，属于死者的合法遗产，由死者的继承人继承。

比如房产是兄弟之间购买的，购买时支付的金额不同，兄弟之间按照出资金额占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一个兄弟去世，他的继承人只能继承死者所占有的房屋份额。还有一些夫妻，在婚姻关系存续期间就约定财产的具体份额，比如约定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同样，一方去世后，其继承人只能继承属于死者的份额部分。

除了普通商品房外，房产市场上还有央产房、军产房、公租房等等类型房屋。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策规定。有一些央产房、军产房等虽然不能上市交易，购房者只有使用权，但政策允许继承，那么购房者就是能继承的。

三、小产权房

还有一类是城镇居民购买的农村集体土地上的房屋，即所谓的“小产权房”，也不能继承。根据我国现有的法律和政策，国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋，更不承认此类房屋的产权。所以，此类房屋不属于继承法上规定的公民的合法财产，因此不能继承。

四、农村宅基地及上房屋

宅基地只有本集体组织成员才可申请取得，而且有“一户一宅”原则，所以，它的继承还关系到继承人的身份问题。如果继承人和死者一样均是本集体组织成员，其继承死者的宅基地和房屋一般都是没有问题的。但如果继承人不是本集体组织成员，甚至已经成为城镇户口，那么继承就会出现问题。如果遇到纠纷时，仍要结合案件的具体事实和情况详细分析。