房地产行业迎高频调控！一日两调 “地王”能再现？

2016年是房地产行业疯狂的一年，融资环境宽松，各地抢地哄抬价格蔚然成风，一二线城市“地王”层出不穷。同年，上海静安中兴社区一幅起拍价46亿元的住宅地块，以110.1亿元人民币成交价，溢价率139.35%，每平方米楼板价突破10万元，打破了中国土地成交纪录。由于苛刻的各种限制，可售部分实际楼板价超过14万元/平方米。

“地王”究竟是一个怎样的存在呢？在楼市中，羊群效应依然成立。地王一响，黄金万两。楼市上升期，地价飙升，周围的房价随之崛起，楼市下行期，站在行业的“顶风口”的“地王”们，则率先面临深渊。今年的楼市调控格外严谨，“地王”是否会卷土重来？

易居研究院智库中心研究总监严跃进评论：“对于地王现象来说，关键看两点，即资金面和企业经营面。如果楼市有短期回暖，这个时候就要取决于房企的预期，若是认为后续市场不会太糟糕，那么其实还是会积极拿地的，但若是认为回暖只是暂时的，这个时候会比较保守，即土地市场会快速降温。

若是出台地王的现象，后续也要防范市场降温等风险，即地王被套的风险也是需要警惕的。”

盛名难副

在今年5月份，楼市逐渐回暖，二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势，部分房企高溢价补仓意愿强烈，“地王”再现。有研究机构统计，5月二线城市土地出让金同比上涨81%；全国单宗成交总价超过20亿元的35块宅地中，超六成地块溢价率超过20%。业内人士认为，昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存，盲目获取高价地并不可取。

但住房市场也是这般热火朝天吗？5月28日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告指出，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

尤其是今年4月以来，中央和相关部门多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”，表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆，房地产调控政策不松动，意味着房价短期难以出现大涨。

但无论是逆风飞翔的“地王”多么酷，但从历史的轨迹来看，长江后浪推前浪，那些被拍在沙滩上的，都是面对大势已去，依然执拗地站在风口浪尖的，面对一波接一波的调控，“地王”何以站稳脚跟？

明日黄花

中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产的调控措施高达41次；2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%，从频次来看，日均调控2次以上（按工作日计算）。最近2个月，多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等城市继续针对房地产加码调控。

根据以往的经验来看，要想知道一个行业的发展走向，从行业顶尖的企业就可以看出一二来。

克而瑞研究中心的最新报告显示，5月，受主要城市成交下滑影响，百强房企业绩同比增速较3、4月有明显回落。与此同时，1-5月，销售百强房企拿地销售比为0.41，近半土地溢价率不足10%，三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10个百分点，百强房企拿地整体趋于谨慎。

克而瑞研究报告还显示，1-5月，百强房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。其中，已有7家房企的全口径销售金额破千亿，分别是碧桂园、恒大、万科、保利、融创、绿地、中海。在销售排名前十的房企中，碧桂园、恒大累计同比增速下降，分别为8.1%和8.9%；中海、新城、华润等房企累计同比增速超过30%，明显高于行业平均水平。

从5月单月来看，在权益口径下，百强房企5月的整体销售规模环比增长8.8%，但单月业绩同比增速分别较3、4月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。在销售排名前十房企中，万科、恒大业绩环比有所下滑，分别下降2.7%和8.4%。

此外，从百强房企前五月拿地的溢价率分布情况来看，有47%的地块溢价率不足10%，底价成交的地块占比达到26%。报告还显示，在三四线市场逐步调整之下，企业拿地的积极性有所减弱，三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10个百分点。相比之下，在回归二线战略调整中，二线新增土储占比较去年快速上涨。

同时，从百强房企今年的整体动作来看，房企“去地产化”趋势明显加强，无论是万达回归足坛，还是恒大投向上海生产汽车基地，显而易见，房贷利率收紧，销售受阻，房企负债受到严格监控，如果此时再去大量的囤地，争夺“地王”这一称号，在当下的形势下，显得突兀。

在道哥来看，尽管房价后续还会稳步上调，假如利用价格竞争高价夺得一块土地，后续的房价可能不会随着地价飙升，“住房不炒”始终是压在房企身上的一座大山，无论何时，只要市场一有风吹草动，立马就会进行调控，那些高价竞得的土地势必面临巨亏，到那时，“地王”只会沦为“草寇”。

房地产市场已然经历了红利期，经历了寒冬期，现在，是一个稳定发展的市场，政策成熟，调控也游刃有余，“地王”什么的，早已是明日黄花，众所周知，胳膊拧不过大腿。