红五月，深圳新房成交4605套，创近3年新高！二手房再破8000套

6月1日，据深圳市规土委发布数据来看，5月深圳楼市数据有两大亮点：一是新房住宅成交4605套，这是时隔3年之久重返4000套/月水平；二是二手房成交8037套，这也是继4月之后再次破8000套/月大关。

自3月以来，整个市场表现节节高，受多重利好刺激下，楼市表现转温，新房、二手房数据步步攀升。透过表现看本质，网签数据与真实市场关联大，但不能等同。接下来，小编从冰冷的楼市数据之中，分析当前楼市状态，以及后市走向如何？

01新房成交4605套！创近3年新高！

2019年5月新房住宅成交4605套，环比增加七成；成交面积441893平方米，环比增加71.6%。

据房BOSS统计的2016-2019年近3年新房住宅成交量价走势图，可以发现，4605套这一水平基本是2016年2月之后长达39个月来新房市场的最好战绩。

其主要原因有以下几点：

01.受2月粤港澳大湾区规划公布的重大利好、房贷利率上浮下调、央行降准以及5.1央行新版征信上线风波等综合因素下，楼市自2月春节返工开始，出现看房量激增、买房热情高涨、成交周期变短等大行情变化。

02.网签数据滞后影响。实际上，4/5月新房数据很多为3月和之前真实市场数据滞留，毕竟3月市场是实打实的热，应该是近3年楼市最火的一个月。

03.网红刚需盘的热销支撑整个市场。比如宝安的万科星城、华强城，光明的勤诚达正大城、星河天地、天汇城，龙华的大族云峰以及坪山的奥园翡翠东湾、深城投中城花园、财富城、碧桂园凤凰国际公馆等大体量刚需盘疯狂热销，市场传导和刺激行情。

值得注意的一点是，新房住宅整体均价自2016年10月“深八条”出台之后，在长达30个月内，基本“漂亮”地呈现在5.4万/平关口，从未跌破！

此类数据姑且看看，不做深入研究，在统计口径放水、新房限价、网签流量配置等多重手法操作下，早已失真。（注：4月官网改版后，不再呈现新房均价）

02再破8000套!二手房连续2个月破纪录！

来源：咚咚找房

继4月二手房成交8296套，成功重返8000套/月行情之后，5月再破8000套，达到8037套，环比减少3.1%，其中住宅7363套；成交面积667700平方米，环比持平。

连续2个月破8000套，是否代表有大行情爆发呢？答案是否定的。

01.5月再破8000套大关，一点不奇怪。

02.连续两个突破8000套/月，依旧算孤例，不足说明。

03.实际上4月下半月楼市开始再走下坡路，特别是5月真实市场表现并不算好。

从图可以看出，5月前4周二手房数据周均在1000-1500套，明显低于4月周均2500套，第5周可能会小幅回暖，但合计不足以与3月、4月市场抗衡。简而言之，5月真实市场二手房成交在6000套左右，若考虑到6月网签数据来看，应该与4/5月网签数据有明显差别。

另外，从接触到一线中介咨询量、带看量、交易量等方面，相比3月有较大下滑。

03后市表现如何？

01.网签数据层面，除2月春节期间表现差些，其他几个月均相对不错，上半年继续延续此类行情，整个上半年数据与去年同期基本持平。

02.真实市场层面，自4月下半月市场出现下滑，5月依旧下滑，6月大概率与5月持平或差些。整体来说，整个上半年市场不太差，甚至部分月份破纪录如3月，比2018年下半年表现强势。下半年市场如何走向？在无政策释放前提下，大概率呈现楼市季节性更迭。

03.学位房行情方面，由于已过每年学位申请时期，市场关注学位改善客的看房量呈现走低趋势，但由于深圳学位缺口日益激烈、竞争大，建议从之前提前一年购买，拉长周期到提前两年购房，深房+深户+两年积分基本可以应对绝大部分学区。

04.刚需二手盘(400万左右）这类受新房冲击较大，在无名校学位的加持下，分化较为严重。据贝壳研究院数据来看，400万以下二手房挂盘量破2万套，占总挂盘量近一半，其中大部分房源“0”带看，挂盘长达几个月较为正常。

05.市场以自住客为主，投资客逐渐失去舞台。比如西部热盘华强城3期成为深圳2019首个日光盘，对市场而言，无疑是一剂强心剂，表面整个市场刚需力量依旧强大，为后市提供支撑面。

侧面来看，横盘期的楼市，对于刚需、改善自住客而言是有利的，毕竟可选择性多。没有好的标的前提下，投资客很焦虑，一般谨慎出手。