小资家:"红五月"住宅市场火爆,深圳新房成交创三年新高

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  商品住宅成交价-延续小阳春格局

  5月,深圳住宅市场延续3月以来的小阳春格局,具指标意义的世联EVS存量住宅(俗称“二手房”)均价为50,662元/㎡环比下跌0.3%,整体保持平稳。

  

  粤港澳大湾区规划的发布,房贷利率的持续回调,人口持续增加等利好,不断推动刚需和改善型需求入市,住宅市场运行良好。

  商品住宅成交量--成交火爆

  随着粤港澳大湾区规划出台,房贷利率下调,人口持续增加等利好刺激,深圳迎来楼市“小阳春”,5月新建住宅市场成交面积激增七成,更是创下三年多以来新高。

  深圳新建住宅市场(不含商务公寓)持续活跃,5月成交(网签)创出三年多(38个月)新高,成交4,605套,成交面积44.2万平方米,环比激增71.6%,创出2016年3月(成交46.5万平方米)以来的新高。

  主要受房贷利率的持续回调,以及《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布等利好因素的影响,推动刚需和改善型需求入市。万科星城以571套的成交量荣膺5月销售冠军,其他热销楼盘包括勤诚达正大城、半岛城邦花园四期、华强城、麓园云玺、大族云峰等项目。

  

  原宝安(含龙华及光明)和龙岗是5月新建住宅市场的主力成交区域,宝安区的新建商品住宅成交居首,共成交2,252套,占全市总量的49%;龙岗区成交1,681套,占总量的37%。开年以来刚需集中爆发,刚需盘成为楼市的主力军。5月90平方米以下小户型成交2,212套,占总量的42%,两房和三房中低端产品广受欢迎。

  5月存量住宅小阳春得以深化和延续,成交量继续维持在60万平方米之上,达到60.6万平方米,环比小幅下滑0.7%,成交依然火爆,表现出色。

  龙岗区存量住宅成交以1,767套居首,占全市总量的24%;宝安区(23%)、福田区(19%)、南山区(17%)名列第二、三、四位。

  

  官方网签存在一定的滞后,数据反映的是3~4月的成交。深圳调控延续高压态势,5月份部分新项目认筹并不理想,市场出现板结现象,实际成交量正在下滑。预计6月份网签数据辉煌难续,有所回落。

  市区存量住宅房价收入比-呈趋势性下降形态

  房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

  深圳房价收入比呈趋势性下降形态,但5月份仍高达22.7倍,连续多年位居全国榜首,不仅远超北京上海,而且接近广州两倍。深圳房价负担不但远超内地城市总体水平,在全球城市比较中亦超越号称“北美洲房价冠军”的温哥华(12.6倍)以及“全球房价之巅”的香港(20.9倍)。(以上对比,还没有考虑内地城市住宅面积内涵为建筑面积加公摊面积,海外城市则为套内使用面积。)

  全球房价最难负担城市 TOP10

  

  数据来源:Demographia International Housing Affordability Survey:2019

  

  目前调控策略是抑制市场炒作,做好稳房价、稳租金、稳预期工作,等待名义上的居民人均可支配收入上涨,房价收入比趋势性下行,使高企的住宅价格隐性趋向合理。

  市区存量住宅租售比--大幅反弹

  售租比指每平方米建筑面积房价与月租金与之间的比值,数值越低说明租金回报率越高,表明此类房产投资潜力较大。

  5月国内重点城市住宅租金涨态势继续放缓,环比负增长城市的数量增加。5月份深圳住宅租金有所回落,市区存量住宅租售比为900倍,大幅反弹。房产投资的回报率依然不高,静态租赁回报率仅1.3%(低于一年期定存基准利率(1.5%)),在全国主要城市租金回报率中名列倒数第一。

  

  从租金回报来看,住宅租售比严重失调。与租金收入相比,住宅投资者更看重未来房价会不会涨。是否存在非理性繁荣,需要用资产思维来突破数据局限。

  一手住宅库存去化周期-10.3个月

  《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)商品住房库存消化周期“6~12个月的,要增加供地;18~36个月的,要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12~18个月。

  

  深圳一手住宅库存去化周期为10.3个月,落在调控目标范围以下,显示楼市供不应求,需要增加商品住宅的供应量。

  

  2019年前5个月,深圳新批准预售商品住房14,490套,总建筑面积1,368,307平方米,新房供应量持续回升。

  5月份,深圳新建商品住宅预售项目共有七个项目获批,分别为华强城市花园三期、海境界家园二期、御景佳园、和成嘉业名园、宝能城花园西区、家天下花园二期、景华春天家园,批售面积约38.5万平方米,合计3,768套。

  由于近期成交火热,截至5月底,新建商品住宅可售面积下降至297万平方米,月末可售为29,952套。

  >>商品房销售明细:

  2019年5月(全市)新建商品房成交信息:

  

   数据来源:世联EVS数据平台、深圳市规划和自然资源局(官方数据存在滞后)

  2019年5月(全市)存量房成交信息:

  

  

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