北京楼市限价政策松绑，楼价真的要涨吗？

5月28日下午，北京土地交易市场成交了4宗经营性用地，土地面积约16公顷，建筑规模约32万平方米。

其中有2块住宅地块最受关注，底价为24.49亿元，吸引了中海、龙湖、华润、中粮、首开、保利等众多开发商现场竞价，最终恒基以30.2亿元竞得该地块，溢价率23%。

本次孙河地块的拍卖，标志着自2017年“3.17”新政以来，北京城六区首次正式取消限价的土地拍卖。

对于北京楼市限价政策松绑，好多人认为未来房价将会再次上涨。实际上，限价压根不会对楼市产生什么影响，大量的市民其实是把限价和限购限贷混为一谈，看到“限”这个字眼，就以为他们都一样，实际上他们的区别是很大的。

今天我就和大家聊聊，有关限价、限购和限贷的区别，他们被取消分别会产生什么样的后果。

一.什么是限价

它的意思很简单，就是政府强制开发商，新房开盘价不允许超过某一限定值，这个重点限制的对象是开发商，也就是说限制的是一手楼盘。

如果不限价，开发商1万一平米的房子能卖到2万，但是政府限价后只能卖1.3万，开发商不会认为自己赚了3千，而是会认为自己少赚了7千，这样就会导致开发商千方百计的要从别的渠道赚取利润。什么精装修楼盘，首付必须付清装修费用；什么减料减配赚黑心钱；什么实际面积与合同不相符等等。反正就是想尽一切办法把利润赚回来。

但这里有一个问题，就是被限制的是一手楼盘，而不是二手楼盘。楼市价格趋势有一个公认的参考，就是二手房的价格才是最真实的体现。因为一手楼盘的价格不透明，完全有可能被开发商人为操作，所以房产泡沫多存在于一手房价格。

那政府为什么对一手房进行限价？还不是因为房价泡沫太大，涨的太猛了，已经超过政府的期望值了，所以没有办法，只能用这种见效快但实际不顶用的临时政策来调控一下。

限价政策虽然很管用，但只是在房价暴涨的时候能起到些许的作用。而现在很多城市的一手房没人买账，观望情绪很严重，所以限价这个政策已经名存实亡，是否取消，毫无影响。

二.什么是限购

限购的意思就是不允许外地人买房，或者符合某个条件的外地人只能买一套，本地人只能买两套的政策。总之，不管限购政策是怎么规定的，他的核心含义就是给买房数量设置了门槛。

这个政策能不能遏制房价的上涨呢？能，而且效果非常明显，取消限购能否带来房价的上涨呢？能，而且也能立竿见影，但是这仅仅只针对某一个城市而言，限制了资金进入这个城市，但由于溢出效应会导致周边城市价格上涨。

例如北京限购之后，房价的确不涨了，但限购的只是北京，而不是全国限购，资金马上会去购买天津、西安、杭州、成都等二线城市房产，如果这些城市也限购了，那么就会去买三线城市的房产。

某个城市限购，只是把资金赶走，赶到其他地方去，仅此而已，但这些购房资金是始终存在的。这也就是北上广深等一线城市限购之后，二线立刻暴涨，二线限购之后，三线立刻暴涨的原因所在。

所以，限购政策会立刻对本城市的房价造成重大影响，但是对于全国房价走势而言，毫无影响，因为购房资金的总量是不变的。

看清楚限购的本质你就会明白，目前执行限购的城市，只是实际需求是被抑制，客观上是被不限购的城市吸血，所以其泡沫程度很小，如果爆发楼市危机，其危害也远小于那些不限购的城市。

除非全国实行统一限购，否则某城市若放开限购，确实会导致本市的房价上涨，但同时又会导致周边城市的房价下跌，这样一涨一跌就相互抵消了。如果全国所有城市均取消限购，那么和没限购前的房价没什么区别。

三.什么是限贷

限贷分两种，一是限制银行住房贷款总量，从源头限制能放出去多少给房贷，也就是对房贷额度进行限制。二是直接增加房贷利率，增加买房成本。

直接限制房贷总量，能从根源上扼制房价上涨的动力。以目前的情况看，绝大部分买房的人都是会进行贷款的，就算首付比例有所抬高，那也有50%-60%的资金是来自于银行的。所以若换个角度看，房价是被银行资金推上去的。所以，对银行房贷总量进行限额，会立竿见影的让房价上涨丧失动力。

如果说限制房贷总额能直接抑制房价的话，那么增加房贷利率，则能够直接降低房产投机的热度。

不论是投机还是投资，买房看的是收益，如果贷款成本是5%的话，若房价能上涨15%，那么年化收益就是10%。而如果他们投向实体经济，盈利只有10%的话，那收益就只有5%。实际上在资本市场，年化收益就算多1%，都会引来资金的疯狂追捧，直到拉平风险与收益的差距为止。

在过去20年里，实体经济的投资回报率都小于房地产，所以资金就都流向了收益较大的楼市，直到限贷政策出台，直接降低了房产投资收益，资金流入的速度与数量才得以控制。

增加房贷利率，降低实体经济税负，会直接影响资投资收益预期，资金才有可能进入实体经济，这是一个根本性的扭转。

所以，每次当房贷利率上调时，房价上涨的趋势很快就会得到扼制，而且效果也是出奇的好。

四.如何判房地产未来走势

那么，对于未来楼市的走势该如何判断呢？其实很简单，紧盯住房贷款政策指引即可。

若想抑制房价暴涨，限价有用吗？几乎没用。那限购有用吗？有一点，但只不过是“此跌彼涨”而已，总体没什么用的。所以，只有限贷才是有用的，而且非常管用。

那反过来看，当房价下跌的时候，为了给楼市托底而放开限价有用吗？也没用。放宽限购有用吗？有点用，但也只不过是三四线城市会被“抽水”而已，总体也是没用的。

所以对于房价涨跌起到关键作用的，是放开银行房贷总量。具体的表现有两个，第一个是首付比例下降，第二个是贷款利率再次9折或者85折。

若想判断楼市未来走势，我们什么都不用看，只要盯住限贷政策就可以了。

所以，此次北京楼市限价政策松绑，根本不会对未来价格走势产生多大的影响。