北京楼市限价政策松绑,楼价真的要涨吗?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

5月28日下午,北京土地交易市场成交了4宗经营性用地,土地面积约16公顷,建筑规模约32万平方米。

其中有2块住宅地块最受关注,底价为24.49亿元,吸引了中海、龙湖、华润、中粮、首开、保利等众多开发商现场竞价,最终恒基以30.2亿元竞得该地块,溢价率23%。

本次孙河地块的拍卖,标志着自2017年“3.17”新政以来,北京城六区首次正式取消限价的土地拍卖。

对于北京楼市限价政策松绑,好多人认为未来房价将会再次上涨。实际上,限价压根不会对楼市产生什么影响,大量的市民其实是把限价和限购限贷混为一谈,看到“限”这个字眼,就以为他们都一样,实际上他们的区别是很大的。

今天我就和大家聊聊,有关限价、限购和限贷的区别,他们被取消分别会产生什么样的后果。

一.什么是限价

它的意思很简单,就是政府强制开发商,新房开盘价不允许超过某一限定值,这个重点限制的对象是开发商,也就是说限制的是一手楼盘。

如果不限价,开发商1万一平米的房子能卖到2万,但是政府限价后只能卖1.3万,开发商不会认为自己赚了3千,而是会认为自己少赚了7千,这样就会导致开发商千方百计的要从别的渠道赚取利润。什么精装修楼盘,首付必须付清装修费用;什么减料减配赚黑心钱;什么实际面积与合同不相符等等。反正就是想尽一切办法把利润赚回来。

但这里有一个问题,就是被限制的是一手楼盘,而不是二手楼盘。楼市价格趋势有一个公认的参考,就是二手房的价格才是最真实的体现。因为一手楼盘的价格不透明,完全有可能被开发商人为操作,所以房产泡沫多存在于一手房价格。

那政府为什么对一手房进行限价?还不是因为房价泡沫太大,涨的太猛了,已经超过政府的期望值了,所以没有办法,只能用这种见效快但实际不顶用的临时政策来调控一下。

限价政策虽然很管用,但只是在房价暴涨的时候能起到些许的作用。而现在很多城市的一手房没人买账,观望情绪很严重,所以限价这个政策已经名存实亡,是否取消,毫无影响。

二.什么是限购

限购的意思就是不允许外地人买房,或者符合某个条件的外地人只能买一套,本地人只能买两套的政策。总之,不管限购政策是怎么规定的,他的核心含义就是给买房数量设置了门槛。

这个政策能不能遏制房价的上涨呢?能,而且效果非常明显,取消限购能否带来房价的上涨呢?能,而且也能立竿见影,但是这仅仅只针对某一个城市而言,限制了资金进入这个城市,但由于溢出效应会导致周边城市价格上涨。

例如北京限购之后,房价的确不涨了,但限购的只是北京,而不是全国限购,资金马上会去购买天津、西安、杭州、成都等二线城市房产,如果这些城市也限购了,那么就会去买三线城市的房产。

某个城市限购,只是把资金赶走,赶到其他地方去,仅此而已,但这些购房资金是始终存在的。这也就是北上广深等一线城市限购之后,二线立刻暴涨,二线限购之后,三线立刻暴涨的原因所在。

所以,限购政策会立刻对本城市的房价造成重大影响,但是对于全国房价走势而言,毫无影响,因为购房资金的总量是不变的。

看清楚限购的本质你就会明白,目前执行限购的城市,只是实际需求是被抑制,客观上是被不限购的城市吸血,所以其泡沫程度很小,如果爆发楼市危机,其危害也远小于那些不限购的城市。

除非全国实行统一限购,否则某城市若放开限购,确实会导致本市的房价上涨,但同时又会导致周边城市的房价下跌,这样一涨一跌就相互抵消了。如果全国所有城市均取消限购,那么和没限购前的房价没什么区别。

三.什么是限贷

限贷分两种,一是限制银行住房贷款总量,从源头限制能放出去多少给房贷,也就是对房贷额度进行限制。二是直接增加房贷利率,增加买房成本。

直接限制房贷总量,能从根源上扼制房价上涨的动力。以目前的情况看,绝大部分买房的人都是会进行贷款的,就算首付比例有所抬高,那也有50%-60%的资金是来自于银行的。所以若换个角度看,房价是被银行资金推上去的。所以,对银行房贷总量进行限额,会立竿见影的让房价上涨丧失动力。

如果说限制房贷总额能直接抑制房价的话,那么增加房贷利率,则能够直接降低房产投机的热度。

不论是投机还是投资,买房看的是收益,如果贷款成本是5%的话,若房价能上涨15%,那么年化收益就是10%。而如果他们投向实体经济,盈利只有10%的话,那收益就只有5%。实际上在资本市场,年化收益就算多1%,都会引来资金的疯狂追捧,直到拉平风险与收益的差距为止。

在过去20年里,实体经济的投资回报率都小于房地产,所以资金就都流向了收益较大的楼市,直到限贷政策出台,直接降低了房产投资收益,资金流入的速度与数量才得以控制。

增加房贷利率,降低实体经济税负,会直接影响资投资收益预期,资金才有可能进入实体经济,这是一个根本性的扭转。

所以,每次当房贷利率上调时,房价上涨的趋势很快就会得到扼制,而且效果也是出奇的好。

四.如何判房地产未来走势

那么,对于未来楼市的走势该如何判断呢?其实很简单,紧盯住房贷款政策指引即可。

若想抑制房价暴涨,限价有用吗?几乎没用。那限购有用吗?有一点,但只不过是“此跌彼涨”而已,总体没什么用的。所以,只有限贷才是有用的,而且非常管用。

那反过来看,当房价下跌的时候,为了给楼市托底而放开限价有用吗?也没用。放宽限购有用吗?有点用,但也只不过是三四线城市会被“抽水”而已,总体也是没用的。

所以对于房价涨跌起到关键作用的,是放开银行房贷总量。具体的表现有两个,第一个是首付比例下降,第二个是贷款利率再次9折或者85折。

若想判断楼市未来走势,我们什么都不用看,只要盯住限贷政策就可以了。

所以,此次北京楼市限价政策松绑,根本不会对未来价格走势产生多大的影响。


特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

妈咪爱我

备孕,怀孕,分娩

头像

妈咪爱我

备孕,怀孕,分娩

2657

篇文章

2270

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码