毛利率新高，负债率低位，金地集团2000亿很轻松

作者：郑晓明

2019年，金地集团（600383.SH）有望冲击2000亿元销售目标。

5月10日，金地集团（600383.SH）发布的销售数据显示，4月金地集团实现签约面积82.85万平方米，同比上升31.10%；实现签约金额163.10亿元，同比上升55.23%。今年1-4月金地集团累计实现签约面积244.43万平方米，同比上升13.36%；累计签约金额501.22亿元，同比上升36.88%。

2018年，金地实现房地产销售金额约1623亿元，销售面积约877.8万平方米；2018年末，公司土地储备4400万平方米，总资产约2784亿元。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，金地集团以62.92的综合得分，位列第26位。

销售额创新高，土地储备攀升

2018年，金地集团销售金额再创新高，达到1623亿元，同比增长15%，近三年复合增长率 38%，实现销售面积877.8万平方米，同比增长14.5%。

从具体项目看，上海金地自在城项目单盘销售额超过40亿元，北京亦庄项目、海口永和花园、广州金地香山湖花园等项目销售额超过30亿元，武汉悦江时代、北京华宸雅苑、沈阳樾檀山等项目销售额超过20亿元。

在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，公司在上海、北京、广州、天津、武汉、海口、沈 阳、大连、东莞、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十。

土地投资方面，2018年金地集团获取了91宗土地，总投资额1000亿元，权益投资额约404亿元，公司新增总土地储备约1072万平方米，其中权益储备约481万平方米，为规模增长奠定了坚实的基础。

2018年末，金地集团的业务版图已经覆盖全国7大区域，50座城市。同时，金地集团坚持了合理布局，深耕一线城市及强二线城市，一线城市的总投资额占比25%，二线城市的总投资额占比43%，三四线城市的总投资额占比32%。形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北三省核心城市为主的区域布局。

2018年，金地集团计划新开工面积约为1572万平方米，同比上年增长约79%，计划竣工面积约为724万平方米，实际完成新开工面积1555万平方米，完成竣工面积672万平方米，与上年持平。2019年，金地集团计划新开工面积819万平方米，竣工面积854万平方米。

截至2018年末，金地集团土储总面积为4400万平方米，土地储备倍数为5.01，足够金地集团未来5年的发展需求。近三年来，金地集团的土地储备倍数是逐年上升的，2018年的土地储备倍数5.01较2017年的4.92上升了1.94%。

去化压力持续下降，毛利率水平领先行业

从存货方面来看，金地集团近五年存货除了2016年有小幅度下降外，都是呈持续增长趋势。

金地集团存货由2014年772.40亿元增加至2018年的1121亿元，首次突破千亿元大关，较2017年的841.80亿元增长了33.17%。预收账款方面，预收账款由2014年181.9亿元增长至2018年的697.5亿元，较2017年579.50亿元上升了20.36%。

从反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”来看，金地集团的该指标自从2015以来都是连年下降的趋势，2018年降至近五年的最小值1.76，较2017年的1.97同比下降了10.90%，接近于行业的1/4分位数1.88，处于行业的低位，显示了金地集团较小的去化压力。

金地集团近五年预收账款周转率处于比较波动状态，近三年来总体上处于下降趋势，由近五年最大值2016年2.1降至2018年最小值0.79，较2017年0.87同比下降了9.83%，金地集团的预收账款周转率虽然有所下降，但仍然大于行业的中位数，显示了金地集团不错的收入结转速度。金地集团2018年的结算收入为460.59 亿元，同比上升36.84%；房地产项目结算面积255.62万平方米，同比下降1.33%。

2018年，金地集团实现营业收入506.99亿元，同比上升34.62%，营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算收入增加。金地集团实现归属于上市公司股东的净利润 80.98亿元，同比增长18.35%。

值得注意的是，2018年金地集团房地产业务毛利率为43.08%，比上年增加9.12个百分点。 与行业进行横向对比来看，高于行业3/4分位数，显示出金地集团优秀的盈利水平。其中，华东区域、西部区域的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大，主要是该区域房地产项目结算收入较上年增加；东南区域、华中区域的营业收入和营业成本分别较上年下降幅度较大，主要系该区域房地产项目结算收入较上年减少。

2018年，金地集团销售费用14.17亿元，同比增加14.04%，主要是因为推广服务费增加；管理费用32.67亿元，同比增加24.45%，主要因为人工费上升；发生财务费用-6.53亿元， 减少约5.36亿元，主要是因为利息资本化金额和利息收入增加。

负债率行业低位，偿债能力较强

随着规模的扩张，金地集团近五年扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。

2018年，金地集团扣除预收账款后的资产负债率为68.13%，同比上升10.98%，高于行业1/4分位数，处于行业的较低位水平。同时，公司净负债率呈现一个“V”字的趋势。2018年金地集团净负债率为48.02%，同比上升9.57%。虽然金地集团近三年来的净负债率不断上升，但仍低于行业1/4分位数，位于行业的低位水平。

综合上述两项指标来看，金地集团的负债水平较低，债务期限结构合理，面临的财务风险也相对较低。

金地集团低负债水平，离不开公司的多元化、低成本的融资渠道，金地集团与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，金地集团积极开拓中期票据、公司债、资产证券化（ABS）、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。截至2018年末，金地集团的债务融资加权平均成本为4.83%。

2018年末，金地集团有息负债合计821.42亿元，其中，银行借款占比为46.27%，公开市场融资占比为53.73%，债务融资加权平均成本为4.83%。金地集团长期负债占全部有息负债比重的81.85%，债务期限结构合理。

金地集团调整后的速动比率近年一直呈现逐年上升的趋势，虽然在2018年稍有回落，但依然保持在1的水平之上。2018年金地集团调整后的速动比率为1.63，较2017年的1.84下降了11.58，高于行业的3/4分位数，处于行业的较高位水平。

反映企业短期偿债能力的另一重要的指标调整后的现金比率，金地集团近年来该指标也是呈现上升的趋势。2018年金地集团调整后的现金比率为0.59，同样高于行业3/4分位数。综合上述两项指标来看，均显示了金地集团较强的短期偿债能力。

反映偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”来看，金地集团近五年总体上是下降的趋势，仅在2018年有所回升，2018年公司“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标为0.5，较2017年的0.47同比上升了6.57%，高于行业1/4分位数。相对于其优秀的短期偿债能力来说，金地集团长期偿债能力稍有逊色。

金地集团优秀的短期偿债能力得益于公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至2018年期末，公司持有货币资金440.1亿元。金地集团持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。在总体规模增长的同时，金地集团较好地把控了财务风险。