封杀首付贷 楼市就能去杠杆？

作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员

2016年8月，住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委曾下发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，明确表示“首付贷”为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

这意味着正式封杀“首付贷” 楼市“去杠杆”帷幕拉开，首付贷这款金融产品将被彻底从金融活动中清除。这次中央部委对一款金融产品定性如此之快是前所未有的，立即出台封杀措施更是果敢勇毅，值得称赞。

从目前看，封杀首付贷具有一定作用：可避免将一些收入不高、偿还能力低的民众拉入有如大海漂流的“房地产之舟”，更可打消一些人依靠首付贷进行楼市投机炒作的企图，有利于遏制楼市无限制加杠杆，既可助推楼市健康发展，也可消除银行、房地产中介机构及互联网金融平台因楼市逆转引发资金违约风险，能有效防范系统性金融危机爆发。同时，封杀首付贷能强化金融监管，让一切与楼市有关的融资活动被纳入有效监管范围，使中央政府能及时、真实、准确地掌握楼市资金运动状态及倾向，随时采取宏观调控措施，使楼市始终在健康轨道上运行。此外，还可打消银行、房地产中介机构及互联网金融平台企图通过首付贷继续向楼市注水行为，也能使与楼市有关的资金动向始终得到监管部门有效监管，便于有效防范过多资金向楼市集中，有利挤楼市泡沫。

但如果把去年底和今年初多个城市房价非理性、非正常上涨的原因全部归咎于首付贷，未免有点牵强和过于偏颇。尤其如果把控制一二线城市及少数三四线城市楼市价格非理性上涨的希望，全部寄托在首付贷身上，那更不靠谱和滑稽可笑了。

因为，虽然首付贷成了去年末、今年初推动一二线城市房价非理性上涨的“罪魁祸首”，一些城市因首付贷推波助澜，房价已到失控状态，但这也只仅限于一二线城市，其他城市首付贷的能力并没有掀起多大风浪，这说明有购房刚需与投机需求土壤，才是诱发首付贷诞生的土壤，首付贷这款金融产品也是在受各种利益冲动与失控之下诞生的一只“怪兽”。它虽然可恶，但可恶的不是它本身，而是银行、房产中介机构及互联网金融平台不计后果、不顾国家宏观调控政策、见利忘义的逐利“兽欲”发作而带来的祸患。因此，如果仅封杀“首付贷”而不对银行、房地产中介公司及其他互联网平台公司经营行为进行严厉整治，效果不会很明显；在逐利动机驱使下，又可能推出其他名目繁多的逃避金融监管或扰乱监管的新的房贷融资产品，房贷乱象又会沉渣泛起和死灰复燃。

而且，首付贷之所以能在短期内呈蔓延之势，一方面在于它当时处于灰色地带，各监管部门缺乏相应监管措施，致使其获得迅猛发展；另一方面，首付贷如果没有当地政府默许或相关部门放纵，断然不可能有如此大的兴风作浪能耐。这说明，封杀首付贷，还要连同对各级政府在楼市发展上的理念进行引导，让各级政府形成理性楼市发展意识，无论是首付贷还是其他什么贷，都不会有生存空间。但从眼下来看，各地地王频现，像郑州这个二线城市，今年就出了8个地王，且价格已超广州，接下来楼市开盘价只怕又会涨得更高，而且不少地王的购地款都是从银行获得的，这显然非首付贷能做到的。

另外还要看到，首付贷仅靠房地产中介机构自身能力，也无法形成足以影响国家楼市调控全局的“大气候”，是与金融机构、房地产中介机构及互联网金融不顾国家大局的逐利动机“沆瀣一气”，才促成首付贷产生如此大的社会威力。这表明，仅封杀首付贷，虽然可遏制房地产中介机构及互联网金融机构在楼市信贷上的盲目逐利动机，但并不能有效改变银行及其他金融组织在楼市上的信贷投入行为，尤其在各级政府土地财政催生以及“资产荒”大背景下，银行及其它金融组织的资金又会通过更隐秘途径或更冠冕堂皇的金融产品注入楼市，形成更加疯狂的楼市加杠杆行为。因此，封杀首付贷，银行及其他金融组织的资金投放行为须引导和监管好，尤其要解决银行信贷资产“配置荒”问题。

显然，仅封杀首付贷，楼市去杠杆只怕难以奏效，必须与封杀首付贷一出台更完善、更系统性的配套“封杀”措施，才会真正遏制因封杀首付贷而衍生的各种次生的楼市金融“灾害”。