去宋卫平的绿城 业绩走低负债率走高

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5月31日,经过26轮出价,杭州浙腾投资有限公司以19.29亿元拿下浙江义乌一将近75亩地块,楼面价16132.8元/m2,溢价率14.9%。这家公司的背后是绿城中国(03900.HK)。

对于拿地,绿城显得格外迫切,此前绿城高管曾表示2015年以后绿城就没有拿地,现在急切的需要土地来开发,高管曾表示现在无地可开发。

而随着中交全面掌控绿城之后,将大规模进军宋卫平蓝城中国的主业小镇开发,蓝绿两家公司将发生同业竞争加剧。宋卫平减持绿城股份之后,绿城宋卫平的痕迹也越来越少。

而这几年绿城中国业绩不理想,业界排名下滑,负债率高升,在去宋卫平化之后绿城是否就能发展起来更让业界质张。

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大干快上

2018年,绿城中国股价最高达到12港元,而现在股价仍维持在5.28港币水平,跌幅超50%,这在房企中也较为少见。

这与绿城业绩不理想有关。宋卫平一直强调品质,对产品质量的把控要求非常严格,或许正是因为如此,许多公司的地产都联合绿城开发。但这一模式并不符合现在中交集团的口味,绿城的目标定的比较激进。

绿城曾经在业内排名前十,2018年掉至第17位,增速勉强进前20,2018年年内利润为23.75亿元,下降11.04%,股东应占利润10.03亿元,同比下降54.2%,下降幅度过半,利润腰斩。

2018年,绿城中国全年销售额为1564亿元,比当年的目标1600亿元,少了40亿元。没有完成当年的目标。6.9%的增速也创下了近三年最低。

除了销售额没有达到要求,利润也较为惨淡,2018年为10.03亿元,相较2017年下降了54.2%。利润惨遭腰斩。

绿城中国在3月1日发出的盈利警告中称,主要是2018年因出售附属公司而产生的净收益减少7.7亿,年内计提的物业减值亏损拨备有所增加,以及人民币贬值下外币借款计提汇兑亏损所致4.88亿。

花朵财经(F-Finance)发现,2018年绿城的销售费用、管理费用、财务费用超过72亿元,占总营收的12%。在业内居于前列,这三项费用管控能力良好的房企在7%以下,比如阳光城为6.99%,中海为3.44%。

这与净利润呈相反关系,如果绿城的三项费用占到6%,则节省出36亿元的净利润来,则净利会达到46亿元左右。

其中财务费用15.51亿元,超过了2018年的净利润,这说明绿城的负债较高,因为负债对利润的侵蚀较为明显。

年报显示,2018年底,绿城中国总负债2196亿元,有息负债达到814亿元,较2017年增加了41.2%;净资产负债率为55.3%,较去年同期的46.4%有所上升。

此前媒体都在传一份从绿城内部流传出来的备忘录,称绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行早销、多销、快销的策略,加大应收款项催收力度。倾尽一切努力获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

后经媒体向绿城求证,绿城证实这一意见的真实性。

此前据行业监测机构统计,因为宋卫平坚持质量第一并不要求高周转,因此,绿城的周围和资金压力较高,中交集团接手后,开始对周转提出要求,就是为了尽快回笼资金。

但中交接手三年,绿城中国的排名和利润却大幅下滑,中原地产研究总监张大伟认为这是阵痛期,股东变换以及发展轨道改变都需要时间。他认为,2015年以后,房地产行业又迎来一个黄金期,很多企业提前高负债拿地,抓住二三线城市红利,实现规模上的弯道超车。但绿城内部股权变动,人事变换频繁,而拿地发展二三线城市等最重要的业务却被错过了。

3月20日,张亚东对媒体表示,“2019年一季度我们最痛苦,因没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。现在的货基本都是两年前拿的地,现在的利润得靠三年前的项目。预计上半年我们销售额完成约30%,70%集中在下半年,根本的原因是手上没有项目。”

但实际一季度也没有完成张亚东的目标。今年1-4月,绿城累计取得总合同销售金额约383亿元,同比减少约7.26%;总合同销售面积约189万平方米,同比减少约16.74%。按绿城1800亿的目标算,也只完成全年目标的21.3%。绿城中国的股价下探也就在情理之中。

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去宋卫平化

与绿城业绩不理想同时受到关注的,是宋卫平不断抛售所持绿城中国股份。

根据绿城2018年年报,中交集团持股28.81%,是第一大股东,逼近30%的要约线;九龙仓持股24.93%,是第二大股东;宋卫平家族持股10.8%。

因蓝城和绿城存在同业竞争,关联股东或执行董事需要减持其中一只股票比例到10%以下才满足监管要求。因此,宋卫平一直在减持绿城中国股票。

5月16日,绿城中国批露,5月10日执董宋卫平于内以均价6.026港元减持28.05万股,涉资约169.03万港元,目前持股比例降至10.35%。

当时的情况还超过10%,这意味着宋卫平需要继续减持,直到减持到10%以下才能达到管要求。但截至目前,宋卫平家族持股仍超过10%,这意味着还有要减持。相信不久的将来,宋卫平或再次减持绿城中国的股票。

倒是绿城中国联合创始人寿柏年痛快,2018年1月,他将手中持有的8.06%股份全部出售,彻底告别绿城。

4月25日至5月16日,宋卫平家族连续减持11次,合计减持约935万股,宋卫平家族一再小步慢跑式减持,个中原因让人不明所以。花朵财经给宋卫平发去短信,截至发稿,仍未收到回复。

2014年底,因宋卫平不满意融创对绿城中国的经营方式,宋卫平将融创所持股票回购并邀请中交集团进驻,中交集团斥资60亿港元入主绿城。

2015年,中交集团入驻绿城中国,宋卫平和寿柏年将股份转让给中交集团,中交集团持有24.29%有股权成为第一大股东,而此前的5月2日、3日,绿城中国董事会联席主席宋卫平两次减持绿城中国各100万股,每股平均价分别为6.7366港元、6.5168港元,减持后,持股比例为10.59%。

宋卫平告诉外界减持的股份不是他的股份,是其妻子夏一波的,在2014年,宋卫平已经将自己持有的股权全部转给中交集团。

随着持股降至10%以下,将来宋卫平将在绿城的发言权将越来越小,发起临时股东大会等权力都会失去,这意味着宋卫平将彻底被边缘化,曾有业内人士表示,宋卫平现在不过是一个幌子。

2014年中交入主绿城之后,宋卫平表示,希望中交投进来只是在董事会层面上负责中远期规划战略,但操作权仍是以绿城老团队为主。中交集团负责人也表示中交集团正在升级发展房地产主业,入股绿城旨在借助其在房地产行业的经验和品牌,帮助中交发展房地产主业。

但现在中交集团在股权和董事会层面完全控制了绿城中国,而绿城中国的高管们也逐渐离去。宋卫平只是一个光杆司领,这在很多公司换了大股东之后成为常见的现象,原管理团队慢慢退出,新管理团队进入并接管了业务之后原来的董事长也撤出。

3

小镇之争

宋卫平曾说“江山代有人才出,宋卫平当然要被历史所淘汰,不淘汰时代就不会进步。不要人家‘去宋卫平化’,我自己‘去宋卫平化’就好了”。

新房东来了,老房东自然就得让位,宋卫平也不可能不识时务。但宋卫平在2019年动作颇大,也与业务有关。2019年,绿城中国决定要发展小镇业务,蓝绿双方从齐头并进变成了狭路相逢。

虽然并没有互相斗争的意味但同业竞争是客观存在的。也体现了新老股东在意见上的不一致。

2016年9月,蓝城集团对外公布了蓝城小镇发展规划,计划在十年打造一百个小镇,实现万亿元的销售额。

2018年绿城中国在张亚东主持下也想进入小镇业务,但有媒体报道称被宋卫平拦下了,2019年,绿城对外表示坚决要进入小镇业务。

宋卫平旗下的蓝城中国主打小镇业务,绿城也发展小镇业务,两者将构成同业竞争,宋卫平当初反对也在情理之中。

但2019年,绿城是铁了心要搞小镇了,这意味着宋卫平必须从绿城出局,不然宋持股的两家企业同业竞争,香港监管局不同意,绿城必须退市了。

在住宅项目上失去优势的绿城,发展小镇也是无奈之举,也顾不得与蓝城中国同业竞争了。今年3月,绿城现任执行总裁张亚东召开小范围媒体沟通会,表示绿城中国今年的投资重点是小镇。张亚东曾表示小镇相对投入较少,却为绿城中国贡献了1/3的利润。因此他划今年将拨出50亿元,在全国各地拿20个小镇项目。

放到这个背景下解读宋卫平表示去宋卫平的的话,或许有另一番意味。

绿城中国的高管曾表示,小镇的盈利模式里有三块,一是居住空间的出售,二是小镇运行中商业运营的收入,三是在小镇配套服务内容当中,大健康管理、金融服务、资产管理等增值服务的收入。

营收多管齐下超过普通住宅项目,业绩压力下绿城中国要发展小镇业务也就不足为怪了。


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