离婚时一方婚前贷款所购不动产如何处理？

一、前言

近年来，因为担心房价继续攀升，不少年轻人一旦具备一定的经济实力，就于婚前以个人名义采取按揭贷款的方式购房，当然，首付款要由购房者个人支付，由于没有配偶，房屋当然登记在购房者个人名下。由于还贷时间较长，购房者常常在贷款尚未全部还清时即登记结婚，婚后夫妻二人在此房中居住并以夫妻共同财产继续偿还贷款。因此，离婚案件中分割夫妻共同财产争议的焦点也是房屋。

二、法律规定

针对离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理，《婚姻法司法解释三》第十条对此进行了明确的规定，根据该规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款的规定，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

在理解本条文司法解释首先要把握的是，对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房物，完全认定为夫妻共同财产或者乙方个人婚前财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。对本条司法解释可以分为几层意思理解：第一，本条司法解释有明确的适用范围。通过本条司法解释，规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付可支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适用此条规定。第二，对于婚后用夫妻共同财产共同还贷，应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金额来源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之间是否约定施行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定施行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条司法解释的适用。第三，由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分，因此，离婚时如何分割，首先应当由双方当事人协商解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行判决。第四，本条司法解释的第二款提供的是法院针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。其中“可以”的表述表明，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产，舍此一途，别无他径。不能据此完全排除在特殊情况下，将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。第五，判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值，而不能仅此给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法狮子啊离婚时首先对案涉不动产的现值进行评估。当然，如果当事人之间能够通过协议对案涉房屋的现值形成共识，则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。第六，在特殊情况下，如果法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，那么必须了解是否还有尚未归还的贷款，由于按揭贷款是以所购房屋未抵押物的，因此判决时原则上应当将还贷义务与房屋所有权归属于同一当事人。否则，不仅难以得到贷款银行的同意，而且一旦失去房屋产权的一方当事人拒绝还款，作为债权人的那银行仍然有权通过诉讼，请求拍卖上述房屋，并从所得款项中优先受偿。最终，根据判决得到房屋产权的一方当事人还是会失去房屋。

三、律师评析

1、对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，目前，多数的计算方式如下：

假设婚前购房者所购房屋的总价是120万，首付款是36万元，按揭贷款是84万元，贷款期限是20年（240个月），则利息总计为603452.87元，还款总额为1443452.87元，如果采取等额还款的方式，月均还款6014.39元，双方当事人婚后共同还贷3年（36个月），后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值是400万元。计算可得，购房者总共支付了1803452.87元，其中，首付款在房价中所占的比例为19.96%，夫妻共同还贷占房价款的12%，如果不考虑其他因素的话，可判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿400*12%*1/2=24万元。剩余贷款1226934.83元，仍由原购房者继续偿还。

2、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条司法解释的规定承担相应义务的，法院应予以支持。

3、在人民法院采取公告送达的案件中，如果原告提出婚前购房一方下落不明，要求人民法院将此类房屋判归其个人所有，笔者认为，办案法官应当以极其慎重的态度，核查另一方当事人是否真正属于下落不明，避免未经核实即根据一方当事人的请求，将本应属于另一方或者属于夫妻双方的财产，判归到庭的一方当事人所有。即使经核实另一方确实下落不明，也应当在判决中注意保护经过公告传唤未到庭一方当事人的合法权益，尽可能避免被一方当事人利用，作出有失公允的判决。

四、结语

对于婚前一方购买不动产，婚后夫妻双方共同还贷，产权登记在婚前购房者一方的不动产，不能简单的认定为婚前个人财产还是夫妻共同财产，而是一种混合体，对于婚后共同还贷及其增值部分属于夫妻共同财产。