合肥楼市“红五月”备案回落 七区成交量环比下降

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  五月,合肥的太阳有些令人焦躁,如同合肥土地市场连续不断摇号令人血脉偾张。而合肥的晚风却是透着凉意,正巧和合肥新房市场一样,五月并没有延续四月的热烈,回落的备案量预示着合肥楼市逐渐冷静。

  5月份,合肥市区网签备案5127套,与今年1月、3月的备案数据相差无几,与4月份相比环比下降17.88%。五千套对于合肥楼市来说像是一个拐点,超过或低于它都证明合肥楼市与往常不同,而处在这个数量上时合肥楼市令人感觉更加健康。

  

  笔者认为这可以从两个方面解释,第一个是合肥市每年人口流入大概在10万-12万左右,按三口之家计算,则是3-4万套住房的需求,再加上自主改善、理财投资等需求,一年6万套住房对于合肥是一个合理的数字。

  

  而第二个方面则是合肥楼市供求关系的平衡,供求关系不完全由市场决定。我们知道在16和17年,合肥实行超强的调控政策,并且宅地供应量偏少,一部分人没有购房自购,一部分住宅则难以匹配购房者的需求,这就导致了那两年供求关系不平衡的情况。而今年以来合肥楼市调控不再像之前一刀切,同时我们也看到这几月合肥加大宅地供应量,为合肥新房市场提供了充足的房源。

  

  合肥前五月仅有在春节假期的二月备案量偏少,其他月份均在5000套以上,这样的现象可以佐证笔者的分析推测。所以,5月份合肥备案量的环比下降并不会对市场预期造成影响,仅仅是正常的市场波动。

  备案总量下降,意味着各区都出现了一定幅度的下降。从各个区域的备案情况来看,房源最多的新站区和滨湖区依旧排在前两位,滨湖区备案1202套排名第一,新站区备案1159套排名第二。但两区的情况却有所不同,滨湖区相比4月环比下降21.28%,而新站区则环比上升5.46%。虽然滨湖区保住了第一的位置,但新站区将差距从4月份的400多套拉进到不超过50套,这说明新站楼市热度相对上升,滨湖则趋于冷静。

  

  经开区和瑶海区再次调转名次,5月份瑶海区备案658套位居第三,经开区备案547套位居第四。从3月份开始,经开和瑶海就开始争夺第三名,3月份瑶海区第三,4月份经开区第三,5月份瑶海再夺第三。同时,5月份两区备案量均出现下跌情况,但瑶海区仅环比下降-9.74%,经开区则环比下降43.37%,接近腰斩。我们从土地角度来看,从去年开始瑶海区开始大量推地,在龙岗片区的开发将会有效推动合肥东部新中心规划的落地。经开区空港新区规划落地进程则略显滞后,“水源故里”项目用地出让也在5月延迟出让。

  

  庐阳、蜀山、高新、包河作为第三梯队,备案量在300-500套之间,这些区域也有一些共同点:房源总量不多、均价偏高、目标人群偏高端改善,这些特点意味着成交周期更慢,成交总量更低。高新区作为四区唯一一个环比上升的区域,它与其他三区不同,它首先是个基础设施更加完备的新区,同时拥有比老城区更高标准的规划,而自然资源方面也不比老城区差,置业人群青睐新区是很正常的现象。

  政务区作为合肥楼市均价最高的区域,区域内可售新房很少,同时无论是单价还是总价都不是普通购房者的最佳选择。5月份政务区成交100套,环比下降-39.02%,这个数据其实还是很正常的。政务区的住宅已经不太适合投资了,如果是为了自住保值可以考虑,当然还有一部分对学区有要求的购房者会看中政务区。

  进入6月,合肥明显炎热起来。近期合肥土地市场多宗高价地被竞得,意味着下半年将会有不少纯新盘入市,而这些纯新盘基本上会持平区域房价天花板。今年物价增长幅度偏高,购房成本也会水涨船高。多个业内人士表示下半年楼市会进入冷静期,部分房企会选择降价跑量,所以近期有意购房的朋友还是要多跑多看。

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