苦等三年,通州终于出了3个纯新商品房,首付只要100万

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  通州新房市场最近动静有点大。

  突然“冒出来”的3个纯商品房项目,和6月要亮相的区域内首个限竞房项目万科城市之光·东望,跟说好了一样在5月份一起爆了出来。

  “通州终于有房了!”

  “三个新房位置都不错,终于有机会住进副中心了。”

  一直安静偶尔有人冒泡的严肃君的通州置业群里,群友的心也跟着开始飘了。

  双限购压抑下的购房需求

  自通州正式确立为北京城市副中心,双限购加码下,通州核心区的土地及新房供应更为谨慎。

  2015年,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,决定于8月15日起在通州区实施更严格的商品住房限购政策。↓↓↓

  

  去年8月,限购三年期满,不少购房者拿到通州“房票”,但却面临着无房可买的窘境。

  除了尾盘在售的几个老盘外,区域内在售新盘仅有通州万国城MOMA,面积112-149平,均价7.1万/平起,而即将开盘的珠江·中国阙,更是177平起,都是大面积高总价的改善房源

  低总价小户型房源在通州核心区基本绝迹。

  直到今年1月31日,通州土地市场首个限竞房地块拍卖,才迎来了住宅供应松动。

  截至目前,通州共有三个限竞房地块等待入市,其中两个位于通州新城,一个位于台湖。

  其中台湖地块进展最快,已定案名为“城市之光·东望”,目前临时售楼处已经开放,位置就在通马路向南500米的台湖城市展厅内,预计6月开放正式售楼处

  城市之光·东望主推70-140㎡二至四居,按照限均价计算,最小70平两居总价361万,属于普宅,首套首付约127万起。

  

  通州三个限竞房地块

  3个产权缩水的纯新商品房

  通州核心区最新出现的三个纯新商品房项目,分别为金融街·融御、北京·东湾和华业玫瑰东筑,产品都以60平起中小户型为主,总价低至280万,弥补了通州核心区刚需产品的空白

  但如上文所说,通州近几年住宅地块出让极少,新供应住宅大部分都是十年前开发商捂的地块。金融街·融御、华业玫瑰东筑和北京·东湾3个项目都是如此,因此这几个新盘,未来房本的土地产权年限都是只有50多年

  以金融街·融御为例,地块为原武夷南区东部地块(武夷花园南区TZ0505-32地块),如果从2003年1月份拿地时算起,项目开发周期已超过15年。

  2017年9月,中国武夷将北京武夷房地产开发有限公司30%股权以封闭交易形式挂牌出售,随后,北京市西城区控股的金融街股份以31亿元价格从中国武夷手中拍下该30%的股权,拿到了武夷南区东部地块(武夷花园南区TZ0505-32地块),这就是金融街融御项目。

  之前,严肃君建议过大家,要对北京突然出现的位置绝佳“稀缺项目”保持谨慎(详细请戳:豪宅陷阱:买了这个盘的有些人,可能一辈子都悔了)。

  不过,金融街·融御的接盘方是金融街控股,开发商的国企资质背书,相对安全。

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  距离政府办公新区仅1.2公里的金融街·融御

  金融街·融御即将开放售楼处,预计6月底开盘。售楼处位于通州区通胡大街与东六环路交汇处。

  据了解,项目首期推出建面约50-90平米1-3居户型(精装),预计均价可能在6万5~7万之间。

  

  金融街·融御位置图

  项目已经建成的四栋住宅楼(标蓝部分),未来预计将作为政府办公人员的职工楼。而目前在建中的就是首期即将推出的住宅产品(标黄部分)。

  内部将配建超市、会所健身房、商业配套,一所36班六年制小学和2所幼儿园(将依副中心定位引进优质教学教育资源,具体学校待定)、一所托老所。

  

   从目前网传的户型来看,整体比较方正,除了卫生间都是暗卫外,其余空间全明;最小的一居卫生间还做到了干湿分离。

  

  

  

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  紧邻通惠河的北京·东湾

  北京·东湾,位于运河核心商务区西侧,距离行政副中心6.5km,相当于未来北京新中心的二环,位置好。

  具体到项目:

  占地面积5.2万㎡,总建筑面积24万㎡,规划为6栋住宅楼和2栋写字楼,以及总面积超过1.6万㎡的商业。

  户型以中小户型为主,面积为60-130平米2-4居,另有少量180-260平米跃层产品。

  项目是由主打开发豪宅项目的香港泛海集团和香港俊星集团联合打造的,定位为国际精品住宅,将打造5G智慧社区。

  精装修交房,具体标准不确定,从目前得到的资料来看,预计将配置博世、科勒、博洛尼等一线家装品牌。

  北京·东湾住宅共有964套房源,一期预计推出3、5、7#楼,共543套房源,占总住宅套数56%。据项目人员透露,项目预计售价7万+

  

  北京·东湾平面图

  由于覆盖了多种的面积段,北京·东湾的户型也比较多,严肃居就拿到了18个户型图,选取了几个可以观河景的户型,供大家参考。

  

  

  

  从位置上看,北京·东湾地块位于八里桥区域,紧邻通惠河,周围生活配套成熟。距离南侧万达广场800米左右,距离八通线通州北苑站约1.2公里

  项目的西边是八里桥市场,八里桥市场的北部已经开始拆迁了,按照通州副中心的0401街区的规划,这个区域未来将变成商业文化中心。

  

  从规划来看,北京·东湾所处的04组团的0401街区, 以居住、商务服务、综合服务为主,所以规划基础教育设施10处(学校),和医疗、养老等设施多处,未来配套会更加完善。

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  只有一栋楼的华业玫瑰东筑

  华业玫瑰东筑,是老盘华业东方玫瑰的开发商之前捂得一块地。

  项目很小,只有一栋楼,就在华业东方玫瑰的斜对面,售楼处也位于华业东方玫瑰小区内。

  

  华业玫瑰东筑位于通州梨园片区,距离地铁土桥站约1公里,户型面积为50-140平米产品,130平米以上3居室为主力户型,精装修,预计均价56000元,或月底前开盘

  

  华业玫瑰东筑沙盘图

  至于户型,一栋楼里居然有高达20多种户型,大部分主流户型,是东西向的,还有有很多异形户型,要出手的话,户型得多比较一下。

  

  

  

  户型差异很大,个人感觉预计成交价格差异也很大。整体看下来,虽然价格相对北京·东湾、金融街·融御低,但是大多数户型都比较差;小区只有一栋楼,两面临街,环境可想而知。

  具体到选房,三个项目综合比较,严肃君建议的选择顺序是:北京·东湾>金融街·融御>华业玫瑰东筑

  副中心规划补齐配套短板

  城市副中心的各种建设都在稳步推进中。

  城市副中心行政办公区周边共规划了十余所中小学和幼儿园,包括北京学校、人大附中通州校区、黄城根小学、北京市第一幼儿园海晟实验园副中心园、北京第五幼儿园副中心园。

  目前,北京妇产医院通州院区、友谊医院通州新院二期、安贞医院通州院区、潞河医院四期、东直门医院东区二期等等医院均已在规划或建设中。

  周边的道路和绿化也在以肉眼可见的速度快速发展完善。这些规划的逐步落实和建设,在补齐配套的同时,也有利于房产价值的提升。

  毫无疑问,通州是很多新北京人眼中的城市高光区。近期,一位拥有央区集体户口的朋友,在看了首开香溪郡、K2·十里春风之后,托人来问,是否可以入手一套通州的房子,满足落户的需求。

  严肃君给到的建议是,无论刚需或改善,通州都是非常宜居的选择。在城市副中心的定位下,区域内基建、配套设施都将持续优化;也正是基于副中心的定位,通州区的房价不会有较大波动,房价翻番的神话不可复制。

  而目前北京换房成本奇高,更要用好手中珍贵的通州“房票”。上文提到的三个项目,首付100万起,进可住,退可租,或许是更好的选择。

  互动时刻:

  由于新房供应量少,加上副中心建设给开发商带来高预期,通州核心区的新房价格都不低。

  你愿意为这些新入市的纯商品房买单吗?对于通州核心区的新房房价你怎么看?

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