还记得低价接盘万达酒店的富力地产吗?

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  王健林曾在万达年会上表示,这些酒店的整体年均回报率都低于4%。

  

  中国地产圈过去有一句话:地产看华南,华南地产看“五虎”。而这“五虎”分别是恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合生。它们躲过了1993年的中国地产大震荡、赶上了国民经济腾飞的快增长,但每一个企业都几经沉浮。而富力地产正是其中最浓墨重彩的一笔。从2007年的“五虎之首”到因保守策略错过2015年的楼市大行情,再到2017年接盘万达酒店,它的故事值得所有人深思。

  今年3月,富力地产发布2018年财报,其财报显示豪华酒店业务已成为其中最引人瞩目,却又最拖累财务状况的板块。

  2018年,权益合约销售金额约人民币1310.6亿元,总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。年销售金额排名全行业23,这个成绩仅可以说是刚刚完成任务,并未达到其集团内部的期待。

  

  同时值得注意的是,财报显示,富力地产未来一年偿债资金缺口超过300亿元,净资产负债率稳居行业前4。而到了2019年第一季度末,富力地产净资产仅为698.30亿元,借款余额还剩1875.82亿元,相比2018年年底增加了243.43亿元。而这些债务中,有523亿必须在一年后还清。

  但债务不是一天欠下的,富力最近几年较大的失手似乎就是2017年一口气吞下71间万达酒店,以及花费数十亿资金连续吃下万达海外两个项目。如果不是这两笔交易,富力今天的日子会好过很多。

  

  2017年7月19日,富力地产以6折优惠价格,斥资199亿收购万达商业地产旗下77家酒店资产。富力以为捡了个便宜,并在当年的财报中称“按70家酒店及一栋办公楼的总价约人民币181亿元计算,每家酒店支付的简单平均价格约为2.55亿元,其价值远低于本集团现有每家酒店的成本4.3亿元”。

  2017年年末,富力地产纯利润高达214亿,同比增长204%,其中131亿是收购万达酒店带来的投资溢利。但2018年,刨除出这笔投资溢利后,富力地产的纯利润就猛跌60%,跌落至83亿元。

  其实万达也好,富力也罢,依靠酒店业务都是很难赚到钱的。王健林曾在万达年会上表示,这些酒店的整体年均回报率都低于4%。

  

  国内券商及国际评级机构也并不看好酒店业务。申万宏源证券认为富力收购的77家酒店除去未开业的2家,2016年仅实现利润8.74亿元,全部开业后净利润不会超过10亿元,给予目标估值约10倍PE,则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元,因此富力199亿元其实是买亏了。

  国际评级机构的表现更为直接,在富力完成收购万达酒店交易后,惠誉当即宣布,将富力信贷评级列入“负面观察”名单。穆迪则将富力地产的评级展望由「稳定」下调至「负面」,同时确认其评级为Ba3。

  果不其然,2018年,富力酒店亏损4.59亿元,连续第6年录得亏损。而2015至2017年间,这一亏损额为1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

  不过富力地产的李思廉却依然对酒店业务十分看好,他认为从2016年至2018年间,富力地产的酒店运营收入已从13.62亿元飙升至70.28亿元,占总营收比重高达9.14%。换句话说,“公司应该也收入大幅增长,巨大部分原因是多了很多酒店。”

  

  同时李思廉还说,在目前的会计处理方式下,酒店需要计入折旧和融资成本,实际经营情况难以体现,事实上,这些酒店仅有一两件出现亏损,金额非常小。并说:“我们没什么难受的。”

  然而,“没什么难受的”富力2018全年依靠公司债、短融券和ABS共融资238亿元,而其公司债和超短融券的赎回和再融资则多达282亿元。换句话说,这一年富力借了238亿元新钱,还了282亿元旧债,依旧是入不敷出。

  毫无疑问的是,一直以来靠“高周转”运行的房地产企业已经逐渐进入了冬天,而对于富力地产来说,这个冬天无疑来的有点冷。一方面,5月6日,富力地产发行2019年第一期公司债,似乎借新还旧的游戏还在进行。另一方面,回归A股似乎成了富力给予厚望的一张底牌,“A股估值再怎么不好,都比港股要好”,富力地产董事长李思廉曾直言公司回归看中的就是A股市场的高估值。但这条路目前看来仍旧困难重重,据证监会官网显示,截至4月4日,富力地产在“上交所主板首次公开发行股票申报企业”一栏中排名第63位。

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