绿专资本：负债率高居不下 房企新力赴香港上市以解燃眉?

　　上周，新力提交了香港上市申请，据绿专资本了解这家成立才九年的房企，已是江西省规模最大的房地产公司，扩张速度之迅猛，令业内侧目。与快速发展相伴的是该公司净负债率居高不下、现金流曾连续两年为负，合营的企业连续三年出现亏损。

　　新力地产2010年成立于南昌，2017年总部迁入上海。克而瑞数据显示，2018年，新力控股年度权益销售额796.2亿元，位列第30名。2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。可以说，近六成销售依赖单一江西地区。

　　招股书信息显示，2016-2018年，新力营业收入分别为22.23亿、52.41亿、84.15亿，复合年增长率为94.6%;毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%;净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。

　　招股书中并没有披露新力的销售额数据，但根据克尔瑞数据，2016-2018年，新力销售额分别为161.3亿、428.1亿和887.3亿，复合年增长率为136%，在房地产行业中属于销售增速最快的房企之一。从新力自身来看，其高速增长也是从2016年开始发力，其在2015年的销售规模仅为45亿。

　　新力似乎收获了不错的营收、毛利、净利和销售额的增长，这背后也与公司采取的杠杆发展策略有关。

　　根据招股书，2016年-2018年，新力的借款总额分别约为64.37亿、166.75亿和221.02亿。借款中，公司未偿还信託融资总额占借款总额51.6%。这意味着，新力过去几年主要的融资方式之一就是信托，虽然通过信托融到了公司发展所需要的资金，但也要接受相对高一些的融资成本。截至2019年一季度，新力尚有28项信托融资尚未偿还，利率最高的一笔为15.36%。

　　与此同时，招股书还显示，2016年-2018年，新力经营活动现金流量净额分别为-20.4亿、-65.5亿和17.2亿，对于现金流前两年为负，新力表示，“由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度，而使用了大量经营所用现金。”

　　与大多数赴香港上市之前的房企相似，新力的负债比率也较高。招股书显示，2016-2018年，新力的净资产负债比率分别约190%、270%及240%，净负债率为300%、205%、285%。对于上市募资用途，新力表示将用于为现有项目融资、偿还有息负债，及补充企业营运资金。

　　2014年3月，新力置地进行了一次股权变更，张园林持股量从40%升至80%，原先占股40%的江西省盛开投资有限公司退出。在赴香港上市前，新力置地的第一大股东为新力地产，持股80%;新力地产由新力科技100%控股;新力科技2016年成立，张园林持有其99%的股份。

　　为了香港上市，张园林对新力地产进行资产重组，置入去年9月在开曼群岛注册成立的新力控股旗下。据招股书，张园林通过家族信托持有新力控股94%的股份，受益人为张先生及其家族成员;新力控股另有5%的股份由雇员激励信托持有，受益人为根据股份奖励计划而不时获指定的公司雇员。

　　今年已有来自浙江的小房企德信地产在香港顺利上市，递交招股书等待港交所审核的还有中梁地产、海伦堡与新力，能否成功上市还需要时间检验。来源：绿专资本综合整理

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