影子泰禾：债务压顶，错综复杂的关联交易！

延期两周之后，泰禾的问询函回复终于出来了！面对深交所的19问，泰禾用了44页来解释！

问询函回复通篇看下来，诚意不足，很多地方在遮遮掩掩！

1、年报迷雾！

泰禾销售额之谜！

交易所问，你公司2018年销售额是多少?

泰禾死活就是不说！

事实上，泰禾自从2015年开始就不再主动对外披露公司的销售额和销售面积，这两个数据对外界来说，始终是一个谜。

谜一样的数据，公司不说，但是老板黄其森却喜欢说“泰禾2018年的销售目标为2000亿元”。

奇葩！该说的人不说，不该说的人却要说！

大型上市房企基本都会公布销售额，这也有利于上市公司信息披露的透明性！

如果销售额的数据好看，当然会公布哈，如果不好看呢....

投资性房地产和存货的切换之谜！

2018年末，投资性房地产期末余额为176.56 亿元，较期初增加43.32%。据泰禾问询函披露：2018年，泰禾将多项物业由存货或固定资产转为投资性房地产，这部分存货或固定资产的原账面总价值为33.92亿元，转为投资性房地产之后的入账公允价值则变为48.33亿元，一进一出，泰禾增加了净资产14.41亿元。

2019年一季度末，公司投资性房地产259.88亿元，较 2018 年年末增长了83.32亿，增幅高达47%，变动原因为“新增加的投资性房地产”，这部分存货或固定资产的原账面总价值为67.89亿，转为投资性房地产之后的入账公允价值则变为83.31亿元，一进一出，泰禾净资产增加了15.42亿元。

在2018年和2019年一季度，存货转投资性房地产的资产里，绝大部分项目的出租率低于50%。

把存货转为投资性房地产，不仅可以凭空增值，还可以降低资产负债率。

如果卖得出去，就卖；卖不出去，就变更为投资性房地产，通过评估增值也可获得收益。会计手法高超哈！

2、债务压顶，现金流困难！

2018年末，泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达 574.28 亿元，但是货币资金只有148.95亿，覆盖比例仅为0.26！公司现金流艰难！

或短债长投！

2018年末，公司债务构成方面，短期债务占41.74%，长期债务占58.26%！

公司开发的都是“院子”系列，是高端精品住宅产品，其结算周期比较长。高端豪宅，从开发到一定比例的销售回款，短则两三年，长则三五年！

公司高端项目的经营特点，应该对应的是长期债务为主。但是，公司的短期债务占比居然高达41.74%。公司或存在短债长投的行为。

当经营现金流无法有效弥补短期债务空缺时，就只能玩借新还旧的游戏了！

一旦，借钱方面出了问题，现金流危机就会出来了！钱不是问题，救命钱才是问题！

高息举债，利息不堪重负！

2018年末，公司的融资余额1375.07亿，其中，银行贷款247.49亿（7.64%）、非银贷款842.49亿（9.17%）、公司债285.09亿（7.36%），平均融资成本在8.52%左右。

如果按照融资余额估算，2018年利息为117亿元。

要知道，2018年，公司的营业收入只有309亿，净利润（包含少数股东损益）只有39亿。

这样的经营数据，面临117亿的利息，经营压力可想而知。

高息举债大扩张，面对行业景气度变化时，不仅仅有债务压力，还有不堪重负的利息！

2019年一季度，公司的资产负债率下降，跟经营关系不大，更多地是筹资行为，“公司吸收少数股东投资收到的现金”为35亿元，增加了权益，降低了负债率。

短期内，公司项目的卖卖卖，不仅面临市场低迷期贱卖资产的问题，还是否涉嫌左手倒右手的关联交易呢？

3、影子泰禾：错综复杂的关联交易！

2017年12月1日，泰禾项目天津金尊府发生火灾，10人遇难、5人受伤。泰禾为了项目进度，安排施工人员在施工楼层留宿，并且擅自拆改消防设施以至消防设施失效，是该事故的重要原因之一。

发生火灾后，这个项目的经营就困难重重了！

据上市公司公告：2018年3月，泰禾已将项目公司天津泰禾锦辉置业的股权和债权转让给了福建森鑫源贸易有限公司。泰禾近期对外表示，这个项目已经跟泰禾完全没有关系了。

风险就这样被隔离开了！

那么问题来了，福建森鑫源贸易有限公司为何要接盘这样的烂项目？

森鑫源，成立于2017年，看似一个与泰禾完全无关的公司。其股权由两个自然人持有，其中黄家兆持有90%，黄珠金持有10%。

但是，森鑫源2017年年度报告里的企业联系方式跟泰禾旗下泰禾金控(平潭)集团有限公司，完全相同。

泰禾金控是泰禾在2015年成立的金控平台，上市公司持有49%，大股东黄其森的泰禾投资持有51%。

显然，森鑫源是影子公司。通过影子公司的接盘，将着火的金尊府项目隔离在上市公司之外！奇葩的是，上市公司并没有说这是关联交易！

泰禾隐藏的影子公司可不仅仅是这一家，有很多家！

我们再来说一家，福州运成兴通实业有限公司。

2018年12月，泰禾突击将福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾打包作价6.3亿元转让给福州运成兴通，三家公司不再并表。

运成兴通成立于2015年3月，股东为自然人黄祥朝和黄身霞。

实际上，早在运成兴通成立当年，便以5.5亿元吃下过泰禾子公司福州泰盛47.5%股权，福州泰盛2013年便成立，但旗下预计总投资约40亿元的住宅商服项目永泰葛岭，一直因项目土地最终出让面积未确定而未取得土地使用证。

泰禾公告称，运成兴通与泰禾及黄其森等重要股东间不涉及关联交易与关联关系。

运成兴通与泰禾及黄其森真的没有关系吗？

据小股查阅：运成兴通2015年年报里的企业联系方式，跟黄其森担任法人的泰禾(福建)集团有限公司2013年至2016年年报里的企业联系方式完全相同！

运城新通在2016年年报里，把企业联系更改了。但是，更改后的联系方式却跟前面提到的森鑫源和泰禾金控联系方式完全相同！

这些影子公司，最后，都可以串到一起了！

但是，上市公司就是不承认这些影子公司跟泰禾和黄其森等重要股东间存在关联关系！

其实，据股票说调查统计，这些参与泰禾交易的影子公司的数目有几十家，以后会花时间一一扒出来！

上市公司将项目转移到影子公司，将表内债务转移到表外，实现了负债率降低，但是真实负债率和资金危机，就已经解决了吗？

截至目前，黄其森的上市公司股权质押率接近100%。上市公司的现金流有困难，大股东的融资空间又能有多大呢？大股东的资金链和上市公司的资金链很多时候是捆绑在一起的，比如，很多项目是由上市公司和大股东的私人公司一起参与的？

还有一个问题，一个子项目，大股东本来就是借钱投入进去的，然而，这个子项目本身就有很高的负债率，那么，这个子项目的实际负债率是不是要爆表呢？

泰禾的资金危机一家持续一年多了，近期，黄其森对外不断强调：“危机已经过去，现在的泰禾，已经没有大的问题。”

危机真的过去了吗？那些转移到影子公司的危机，仅仅是转移了，并没有化解！

泰禾后期出售的项目，还会有影子公司参与接盘吗？拭目以待吧！