限价房：增值的7成要用来补地价？事实是……

二手房交易，向来坑比较多，主要是历史遗留原因，不同性质的房子会有不一样的限制。

比如限价房，需补地价；容积率低于1的社区，需交豪宅税；受“70/90政策”影响的一房双证房源，一次性就占用了两个名额……

本篇，我们重点来谈谈限价房。

限价房，即限房价又限地价的“双限”商品房。2008年，广州集中推出了一批限价房，保利西子湾、中海金沙馨园、龙光峰景华庭、万科新里程、宏康和园等。

其中，万科新里程和龙光峰景华庭位于黄埔萝岗区，这在当时看来是相对偏远的地方。

万科新里程大致区位图

当年开发商拿到土地之后，一般只用一部分土地来建限价房，另外留存部分土地用来自由规划开发。

比如万科当年拿下土地后，一部分建了限价房万科新里程，剩余的土地则开发了“万科城”。

万科城平面图

万科新里程位于广汕公路和开创大道的交汇处，广汕公路为双向八车道，来往车辆不绝；开创大道也是萝岗的主干道，车流量不小，还有不少火车。

而按照万科新里程的楼栋分布，基本沿着两条主干道铺排，所以北向和西向房源，都免不了噪音的干扰。

广汕路，摄于万科新里程北向高层

摄于万科新里程北向高层

2008年年初，万科新里程入市，价格只是市场价的70%，最低5599元/平，最高不超过6000元/平（因为限价是6000元/平）。以90平单位来算，当年买一套小三房的总价不超过54万。

2015年5月，按照当年萝岗公布的《萝岗区限价商品住宅因交易上市或自行补缴土地收益价款而申请产权登记的操作细则》，万科新里程部分房源期满五年，可上市交易，但前提要补地价。

根据当初规定，限价房满5年即可出租和转让，但要缴纳差价（成交价与原价的差价）的70%作为土地收益价款给政府。比如54万买入，200万卖出，那么得缴纳102.2万地价，还不包括其他契税之类。显然，这样高额的地价引起很大的争议，当年这话题还频刷头条。

万科新里程实景图

但实际上，限价房补交地价并没有想象中的多。中原地产万科城分行资深经纪人张传泰先生表示：按照目前的交易，两房单位大概需补交地价约27-30万，三房需补地价约30-33万。

张传泰先生坦言：“按照广州目前限购政策，有广州户口的家庭可以买2套，但如果家里有限价房的，则没有第二套购房资格。不少业主为了争取多一个购房名额，会提前把地价补交了，这样一来，这套房源也可以按照正常商品房来交易。”

所以，大家在购房前需确认该房源是否补交过地价，如果没有，那这一部费用需要确认由谁来承担。

万科新里程，除了噪音的硬伤，其他交通、教育等配套还行。比如小区周边公交站多，步行15分钟内可到地铁6号线金峰站，自驾更为方便。

教育，可以优先入读龙光幼儿园（该片区为数不多的公立幼儿园），对口小学为黄陂小学，未来小区北面为黄埔军校附属学校，预计2020年投入使用……简而言之，可以满足日常所需。

所以该小区的二手交易在整个科学城西部片区是最旺的，房源以中小型刚需户型为主，75平左右的小两房和90平左右的小三房，二手均价3.2-3.5万/平，总价约250万/套起。

最近一次成交是4月初，90平左右，中高楼层，南向，放盘价315万，最终310万成交，议价空间只有5万。中原资深经纪人张传泰先生表示：该片区的二手房价相对平稳，能有10万的议价空间已算是比较大的幅度。

以该套单位来算，假如当时是最高价买入总价约54万，这次交易时补了30万的地价，最终310万成交，那么，简单粗暴的估算，业主大约赚了200万。

万科新里程典型户型图

龙光峰景华庭，与万科新里程是同一批限价房，两者仅挨着，周边配套两者差异不大，社区物业管理万科略胜一筹。

规模方面，龙光相对大很多，共47栋高层洋房，当年限价仅4000元/平，比万科新里程低2000元/平，目前二手价也略低均价28000-30000元/平，总价200万/套起。

简而言之，对于业主来说，限价房补交地价额度不小，但房源增值也客观；对购房者而言，如果买二手限价房，最重要就是确认地价是否补交，由谁来交。