这种房源很鸡肋！总价32万/套，但税费15个点？

新猪场员工买房租房攻略

网易广州总部高唐园区陆续投入使用，“通勤问题”成为近期猪场内部最热的话题，没有之一。为此，网易房产特别策划【新猪场员工买房租房攻略】，助力大家早日实现“钱多，事少，离家近”。

第5期：天河区。

此前四期，我们探讨的都是新猪场周边的科学城板块，包括新房/二手房/公租房等不同性质房源的最新置业攻略。

但这些房源，都属于黄埔区。所以，本期我们重点谈谈紧靠新猪场的天河区房源。

首先，距离新猪场最近的是中惠睿元，与公司仅一墙之隔，但900万/套，且仅剩最后1套；其次，距离新猪场2公里范围内以公寓产品为主，总价32万/套起，但增值税高达15个点；至于洋房，选择性则相对少……更多信息请往下戳

举步即达：中惠睿元

商业联排别墅，仅剩最后1套，900万/套

中惠睿元，位于天河区智慧城天慧路与天顺路交界处，旁边就是新猪场。

中惠睿元实景图

中惠睿元，是个商业项目，意思是不受限购的影响，不需要5年社保或广州户口，也不占用购房名额，即有钱即可购买。

中惠睿元，占地不大，仅约1.5万㎡，总建筑面积约2.1万㎡，容积率仅为0.8，是个超低密度的社区。主要涵盖19栋联排别墅、双拼别墅、商铺及办公楼，其中别墅65套，商铺7套，没有洋房和公寓。

中惠睿元实景图

项目主力户型为135㎡联排别墅、211㎡双拼别墅，物业管理费10元/平/月，产权只有40年。

2016年11月首次开盘，目前处于清尾阶段，仅剩最后1套。这套单位为联排别墅，建面约130㎡，但使用面积约360㎡，共5层半，现楼出售但毛坯交付，总价900万/套，首付需5成即大约要450万。

这样的价位，对于猪场普通员工而言只能望而却步。但Ps：小道消息猪场已有大佬买了这里。

2公里范围内：公寓为主

一手已断供半年，二手总价32万/套起

除了中惠睿元，与新猪场相对近，直线距离在2公里范围内的天河区楼盘，则以主推商业产品的商业项目为主，如天河云商汇、联泰天河YOHO、万科云城米酷等。

这三个盘都分布在华观路附近，相隔不远，所以前往新猪场的通勤时间几乎一样。

其中万科云城米酷去年年底已经全部清完，天河云商汇和联泰天河YOHO都是全新项目，预计最快近期入市。即这一片区一手公寓，已断供半年多。

新猪场周边商业项目分布图

天河云商汇 预计6月底开样板间

天河云商汇，位于软件路以南，华观路以北，步行5分钟之内可到万科城（智慧城板块的主要商业中心），距离新猪场直线距离仅约1.6公里。

天河云商汇区位图

自驾前往新猪场，约6分钟；骑行，约11分钟；步行，约30分钟；坐公交出行，也要30分钟左右。

因为天河云商汇小区门口，暂无公交站，需要往回走到凌塘村站（约490米），或华观路中站（约480米），乘坐901a或78a路公交5个站到天顺路下，再步行到公司，所以耗时也不短。

天河云商汇区位图

天河云商汇，所处的地块于2016年11月22日正式出让，宝供集团以62461万元底价成交，折合楼面价6677元/平。

产权50年，涵盖25栋商办产品（1栋写字楼，宝供总部；7栋创意loft，纯复式；17栋企业总部，可冠名），共1687套。

天河云商汇平面图

其中，这7栋创意loft， 2梯25户，层高4.5米，楼高8-9层，复式设计，使用率超100%，共800多套。户型只有三种：30平/40平/55平，带精装修出售，预计6月底7月初开放样板间并开盘，目前价格待定。

项目30平单位，为双钥匙结构设计，每一层都有独立的卫生间，即可做到上下分租， 一楼有可拓展空间（即可打造成小型阳台之类）；二楼没有可拓展空间，但有飘窗，楼梯旁还可以做成一个存储空间，大概2-3平，整体使用率较高。

天河云商汇30平户型图

40平单位，同样是双钥匙结构设计，开间有4.5米，格局与30平单位类似，能实现两房两卫两厨，整体相对宽敞一些，但这个户型货量相对少，一层楼只有6户。

天河云商汇40平户型图

55平单位，格局倾向于住宅，比较适合广州没有购房资格，但临时需要住所的过渡性客户，开间有5.9米，最大限度可以做到四房。这个户型货量更少，一层楼只有3户。

天河云商汇55平户型图

现场销售表示：价格，可参考周边。当前万科云城米酷二手公寓报价在30000-32000元/平。若以30000元/平的价格来算，天河云商汇最低总价约90万/套，首付需五成约45万，月供最长贷款10年。

值得注意的是，公寓不能用公积金贷款，只能用商业贷。

联泰天河YOHO：诚意登记1万抵97折

联泰天河YOHO位于万科云城米酷旁，距离地铁21号线智慧城站仅约100米。相比天河云商汇，联泰天河YOHO规模更小一些。占地面积仅约1.1万㎡，建筑面积约3.4万㎡，容积率为2.19，总货量仅约500多套。

联泰天河YOHO区位图

主要由南北塔两栋楼构成，全复式设计，4.5米层高，首期将推出北塔单位，7层高。其中一楼为商铺，2楼和7楼为4梯38户，3-6楼为4梯44户。

联泰天河YOHO沙盘图

主推3个面积段4种户型，即25平一房两厅单位，35平两房两厅单位或双钥匙两房两租单位，以及65平三房两厅单位。

联泰天河YOHO北塔户型平面图

其中，联泰天河YOHO的25平单位，格局与天河云商汇小户型类似，二楼多了1个工作台但少了1个洗手间，难以实现上下分租。但从居住舒适度来讲，这样的小户型1个洗手间也够了。

联泰天河YOHO北塔25平单位户型图

35平单位，是联泰天河YOHO的主推户型，有两种设计。其中双钥匙两房两租户型，格局紧凑，使用率高；而挑空两房两厅户型设计则相对新颖，但其中一个房间采光明显不足。

联泰天河YOHO北塔35平单位户型图

65平单位，比较适合于个体户经营办公，或者家庭过渡期住所，可做到三房两厅两卫。这个户型分布每一层的单边位，采光相对好一些，但一层只有3户，而且二楼走廊有点浪费面积。

联泰天河YOHO北塔65平单位户型图

联泰天河YOHO样板间5月份已正式对外开放，当前诚意金登记1万，可享开盘折扣97折，售价待定，开盘时间待定。但现场销售表示，随时都有可能开盘，而且首次开盘价格可能会有惊喜。

万科云城米酷：32万/套起

相比天河云商汇和联泰天河YOHO,万科云城米酷是个超大型社区，将近10000户，户型比较丰富，有平层、复式、还有错层，最小户型仅13平，最大户型35平。

万科云城米酷2015年首次开盘，当时平层17000元/平，复式24000-25000元/平，去年年底清尾时，复式产品卖到3万/平。所以有些房源证未满两年，还不能转手。

目前，二手房报价在24000-35000元/平区间。总价最低约32万/套，但户型仅有13平，中介表示这样极小的户型，一般要求一次性付款，因为申请贷款相对困难。

18平单位近期成交价约42-43万/套，首付可做到5成。25平复式单位，二手报价在65-70万/套区间；而35平复式单位基本证未满两年，没有房源放出。

值得注意的是，二手公寓交易要考虑增值税，增值额度不同税费点数不同，最高达15个点。以32万/套单位为例，假如当初业主买入仅22万，增值10万，那么增值税要按照15个点缴纳约1.5万。

入住率方面，万科云城米酷的入住率远超出想象，密密麻麻基本住满。除了去年年底收楼那一部分房源，由于收楼时间短，房间味道相对大，有些业主才暂时空置。

5公里范围内：洋房总价272万/套起

代表性楼盘：慧源山庄、保利天汇、牛奶厂板块

以猪场为起点，5公里内可以到达保利天汇、慧源山庄以及牛奶厂板块。其中保利天汇是个旧改项目，近日村民正式摇珠分房，但其销售中心至今未对外开放。

奥体牛奶厂板块，一手房基本售罄，业主已陆续收楼入住，二手不少房源证未满两年在售单位较少。

当前距离新猪场较近，可选房源又多的是慧源山庄。慧源山庄位于科韵北路与华观路的交汇处，与新猪场直线距离约3.7公里，自驾约12分钟，坐公交约30分钟。

慧源山庄由25栋小高层组成，其中1栋为7层高，24栋为13层高，一共约1200多户，户型涵盖53平一房，63-87平两房、97-104平三房一卫、105-128平三房两卫单位，均价52000元/平，毛坯出售，特价单位272万/套起。

关于慧源山庄以及天河在售热盘的更多信息可戳这>>>总价不到300万就能买天河新房！有坑吗？

整体上，若买房，靠近新猪场天河区房源以公寓为主，一手断货，新品预计近期入市；二手32万/套起，但增值税高达15个点。而洋房，可选房源不多，总价272万/套起。

若租房，公寓（万科云城米酷），平层平均80元/月/平，错层约100元/月/平，复式120-130元/月/月，即13平平层单间约1000元/月；25平复式2500元/月起租；35平复式则大约要3500元/月。

城中村，单间最低300-400元/月，一房一厅600-650元/月，两房800-1000元/月。但其实凌塘村、高塘石村等距离新猪场不算近，步行平均要30分钟左右，需要公交接驳。

如果住小区，新猪场周边基本没啥小区，最近的是萝岗的雅居乐富春山居，要么住公寓式小户型，要么住130平以上的超大户型，选择很鸡肋，还不如考虑公租房，或者继续住在自己的熟悉小区。