聚焦丨回归核心,内圣外王——中国上市房企2018年报有料系列研究成果集锦(5月更新版)

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  截至2019年,亿翰智库上市房企系列研究覆盖企业的数量扩充至145家,累计对外发布数百篇上市房企系列研究成果。现特将之前在公众号上陆续发布过的50家典型上市房企“年报有料”系列文章整理为合集,便于大家阅读与收藏。

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  年报综述

  

  对于房企而言,2018年是并不平静的一年,多数房企可能焦灼与无力并存,更甚者可能颇有风声鹤唳,草木皆兵之感。在此环境下,回首2018,房企都有何收获和成长,2018年全年YH50房企经历了怎样的战略演变和探索,对于环境、对于自身、对于未来,各房企又有着怎样的期许和规划......

  
>>>共收录56家公司<<<

  2018年报有料集锦

  1

  

  2018年越秀地产合约销售金额大增四成,超额完成年度目标。越秀地产通过旧城改造、国企合作等方式,土地储备超过1900万平方米,土地储备占据核心区域,在珠三角区域的土地储备近五成,珠三角以外以布局优质二线城市为主,优质区域的土地储备是未来业绩增长的基石。

  2

  

  新城控股在“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式的加持下,持续深耕长三角地区,积极拓展土地,拉动了公司业绩高速增长。随着长三角地区规模持续扩大,公司开始加大外拓力度。2018年新城控股非长三角地区贡献销售业绩达972.8亿元,同比增长264.7%,远高于长三角地区业绩增速,非长三角的潜力城市已经成为新城控股业绩增长的新驱动。

  3

  

  当代置业在深耕京津冀、长三角、珠三角和核心一二线城市的基础上,凭借精准投资、高效周转和产品差异化促使公司业绩快速增长。2018年,当代置业在湖北、山西、陕西、福建、江西等省会城市拥有丰沃的土地储备,占比达到62.2%。亿翰智库认为,省会城市房地产市场发展空间较大,将为当代置业业绩的持续增长带来机遇。

  4

  

  2018年,旭辉集团超额完成全年销售目标,实现合同销售额1520亿元,目标完成率为109%。在秉持高质量发展、均好中加速理念下,集团善于把握城市轮动机遇,逐步加大对二线和强三线城市的投资力度,积极完善各大城市群纵深布局,运用全国化布局推动企业迈入新征程。

  5

  

  规模上台阶:合约销售金额达到1628.56亿元,同比增长78%;营业收入实现565亿元,同比增长70%。

  利润稳增长:净利润39亿元,同比增长75%;归母净利润30亿元,同比增长46%。

  区域重深耕:阳光城在大福建、长三角、珠三角、京津冀及战略城市分别实现销售业绩326.4亿元、462.3亿元、186.8亿元、52.5亿元、600.6亿元,销售占比分别为20%、28.4%、11.5%、3.2%、36.9%。

  杠杆再下降:净负债率182.22%,同比下降70个百分点;经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%。

  6

  
时代中国 作为深耕珠三角的本土房企,其在珠三角的总土地储备占比高达90%以上。近年来,随着粤港澳大湾区规划战略的提出,公司在大湾区接近60%的土地储备将为其带来较为强劲的竞争力。并且,截至2018年末,公司在清远市拥有32%的土地储备,未来清远市场的走向,将对公司的发展产生一定的影响。

  7

  

  2018年,碧桂园实现营收利润双升:营业收入3790.8亿元,同比增长67.1%;毛利润和净利润分别达1024.8亿元和485.4亿元,同比增长分别为74.3%和68.8%。碧桂园成立27年以来,已布局超过1000个城镇,带来现代化的城市配套设施,未来中国城镇化是一股不可逆的时代趋势,地产市场未来规模仍然庞大,作为中国最大的城镇化住宅开发商,碧桂园未来的发展空间仍充满想象力。

  8

  

  业绩翻倍,利润优化:合约销售金额达到912.8亿元,同比增长100%;2016-2018年复合增长率达89%;营业收入实现310.1亿元,同比增长62%;年度毛利润人民币96.3亿元,同比增長88%; 净利润29.4亿元,同比增长51%;年度核心净利润为人民币30.7亿元,同比增长63%。

  湾区深耕,旧改助力:新增可开发面积约1256万平(权益占比82%),新增可售货值1645亿元,总土地储备3410万方,于大湾区拥有土地储备总面积740万平,预计货值1110亿元。

  负债合理,结构改善:净负债率58.9%, 连续三年不超过60%;一年内到期债务为237亿元,占比下降10个百分点。

  9

  

  作为深耕大湾区17年,盈利能力一流的民营房企,龙光地产一直备受业内关注。2018年,营业收入441.4亿元,同比增长59.4%,核心利润76.55亿元,同比增长65.7%。龙光地产营业收入和利润再次实现大增。营收及利润的快速增长主要得益于龙光地产深耕大湾区,采用多种方式获取低价优质土储,并通过较好的口碑实现去化。

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  销售亮眼,首跨千亿:实现签约销售额1280亿元,同比增长85%,顺利跨入千亿房企阵营, 预计2019年销售目标为1500亿元。

  土储充裕,战略清晰:集团新获取项目达68个,新增土地储备2264万平方米。累计进入40城,实现全国一二线核心城市的均衡化布局。

  收入显增,利润优化:2018年,金茂实现营业收入387.3亿元,同比增长25%;集团实现净利润73.8亿元,同比增长43%,毛利润145.4亿元,较2017年同期增加45%。

  融资多元,负债下行:积极把握市场窗口,努力拓展多种资金筹集渠道,集团净负债率71%,较于2017年下降了2.3个百分点。

  城市运营,独具优势:秉持“以城聚人、以城促产”城市运营逻辑,运用“两驱动、两升级”模式即规划驱动、资本驱动、城市升级、产业升级来塑造高质量产品。

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  销售增幅显著,投资布局提速:全年累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比涨幅达45.2%,签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.3%。超额完成年初订立的1510亿元年度目标;全年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,同比增长32.7%。

  营收稳步增长,利润全面提升:招商蛇口实现营业收入总额882.78亿元,同比增长16.3%;实现归属于上市公司股东的净利润152.4亿元,同比增长20.4%,净利润为194.6亿元,同比增长29.7%,毛利润率达到39.5%。

  负债趋向合理,财务结构稳健:货币资金达673.75亿元,同比增长49%;净负债率45%,现金短债比达1.8倍,短期内暂无偿债压力。

  融资渠道多元,融资成本较低:融资渠道广,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等,并积极探索融资新模式;融资成本低至4.85%。

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  销售稳增,布局均衡:2018年中海地产合约销售金额3012.4亿港元,同比增长30%,销售面积约为1593万平方米,同比增长10%。预计2019年合同销售金额增速保持在16%,销售目标为3500亿港币。

  投资放缓,关注北方:报告期内,中海拿地步伐有所放缓,于28个城市和香港合共新增土地储备63块,总楼面面积为1764万平方米。区域布局方面,北方成战略重点。

  增收增利,控制成本:实现营业收入1714.6亿港币,同比增长3.3%,实现核心净利润达370.9亿港币,同比增长8.3%,净利润为467.02亿港币,同比增长10.8%,净利润率为26.2%。

  央企背景,财务稳健:报告期内,中海融资成本仅为4.3%,与2017年基本持平,处于业内一流水平,净负债率为33.7%。

  13

  

  2018年,雅居乐实现销售金额1026.7亿元,首次突破千亿规模。公司实现千亿主要得益于全国化的布局及海南云南区域的市场回暖。在盈利能力方面,公司的毛利润率为43.9%,较2017年上升3.8个百分点,净利润率为14.9%,较2017年上升1.8个百分点。可见,公司实现规模与利润的双重提升。

  14

  

  销售增速创5年新高,2019年目标为1600亿:2018年权益销售金额为1311亿元,同比增长60.3%,;录得权益销售建筑面积1018万平方米,同比增长50%;

  核心净利润强劲增长,毛利润率持续上升:2018年营业收入达768.6亿,同比增长30%;核心净利润95.3元,同比增长49%;毛利率上升至36.4%,较2017年增加1个百分点,物业销售的毛利率上升至40.3%,较2017年提升2.7个百分点。

  15

  

  2018年,蓝光发展全国化布局继续加快,主要表现为大幅加大非成都城市的投资占比。其中,华中和华南区域待开发土地增多最为明显,占比分别较2017年上升21.0和12.5个百分点,至25.7%和25.2%,区域布局更加均衡。未来,滇渝、华中、长三角、北京和华南区域将是蓝光发展业绩增长的新驱动。

  16

  

  销售营收稳增,优质待售资源充足:2018年实现销售业绩282亿元(含车位),同比增长21.0%,录得营业收入为178.6亿,同比增长15.6%。报告期末总土地储备为846万平米,能够覆盖3-4年的发展需求,待开发土地中有87%位于一二线城市;

  毛利润率回升,盈利水平继续上行:公司2018年毛利润率为33.5%,较2017年增长0.6个百分点,连续两年回暖;2018年净利润率为11.2%,实现稳定的增长,三费费用率都实现了稳步下行;

  财务经营稳健,净负债率大降:净负债率下降至91.3%,现金短债比为1.5,经营活动现金流和投资现金流都由负转正,公司财务运营稳健。

  17

  

  作为行业高成长代表企业之一,2018年融信中国合约销售金额达到1218.83亿,公司三年复合增长率达到85%,归母核心净利润同比增长115.86%,增收又增利;

  聚焦高效城市,土储成色优质,一线及核心二线土储面积占比达到80%,整体土储结构相对优质。但受资金限制及市场情况,公司2018年较2017年公司拿地力度明显收缩,土储厚度值得关注;

  报告期内公司净负债率大幅下降54个百分点,调整债务结构、优化信用评级,为企业后续持续发展做好准备。

  18

  

  2018年,绿城中国销售业绩增长主要有两方面的原因:第一,代建业务销售占比持续提升,主要表现为代建项目同比增速超过28%,同时销售占比相较2017年的29%提升6个百分点至35%;第二,深耕浙江的同时,积极布局其他区域(长江中游、东北、中西部等城市)促使规模增长,主要表现为其他区域土地储备占比从2017年的13.7%增长至2018年20.5%,土地布局更加均衡。

  19

  

  2018年,宝龙地产实现合约销售金额410.36亿元,同比大幅增长96.5%,顺利完成2018年350亿元的销售目标,合约销售创历史新高。2019年推出可售货值为902亿,为500亿元的销售目标提供保障。

  20

  

  凭借 2014-2015 年的逆周期扩张布局,正荣已经实现了在长三角地区的销售、营收双丰收,2018 年长三角地区贡献营业收入近 8 成。公司已经实现了覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角这六大区域,全国化布局日趋完善。2018 年对正荣来说也是千亿第一年,而千亿之后,正荣还需要继续探索规模、风险与收益之间的平衡之术。

  21

  

  2018年龙湖千亿业绩再上一个台阶,主要原因是龙湖不断加大投资力度,区域纵深进一步夯实,布局更加均衡化,表现为环渤海、西部、长三角、华中及华南的土地储备占比分别为34.0%、30.5%、20.7%、8.8%及5.9%;同时,环渤海、长三角、西部、华南及华中地区分别贡献销售额34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

  22

  

  朗诗注重打造绿色产品的差异化竞争,2018年公司实现业绩增长的主要原因在于,朗诗在坚持布局城市群的基础上,积极深耕核心城市,其中成都、南京土地储备可售面积占比分别为24%和15.8%。在此基础上,成都、杭州、苏州、天津、上海五大城市贡献朗诗72.1%的销售业绩。

  23

  

  2018年,万科全年销售金额达6069.5亿元,销售面积达4037.7万平方米。作为行业龙头,集团始终本着谨慎、稳健的经营态度。在投资策略上,万科较早实现了全国化的布局,且重视城市群投资,全国范围内的均匀布局,有助于万科把握市场投资机会,同时集团始终立足一二线,审慎布局强三线,也助力企业销售实现稳健增长。量入为出、审慎投资的拿地策略传导至财务层面,2018年集团净负债率仅为30.9%,三费费用率虽然有所上升,但依然维持在行业低位。

  24

  

  东原在2018年行业销售增速相对下行之际,一举超额实现了战略目标,销售规模达608亿,同比增加104%。公司较早实施的多元化拿地策略效果已经显现,毛利润率迎来大幅的改善。此外东原深耕一线和强二线的战略仍在持续推进,优质的土地储备保障未来后续业绩的释放。

  25

  

  2018年华润业绩突破2000亿元,除了公司本身的央企优势以外,加强城市深耕是华润业绩增长重要原因之一。2018年,华润在华北、华南、华东地区分别贡献销售额513.8、488.7、468.8亿元,合计占销售总额的69.8%,且这三个地区土地储备占比为60.4%,深耕城市圈促使华润业绩持续提升。

  26

  

  2018年,合景泰富实现销售金额655.02亿元,同比增长72.2%,顺利完成650亿元的销售目标。销售业绩的大幅增长,与公司多年来在粤港澳大湾区及长三角区域的超强布局紧密相关。2019年,公司销售目标为850亿元,可售货值为1500亿,大湾区的可售货值占比达到37%。充足的可售资源及大湾区政策的利好,2019年850亿目标可期。

  27

  

  自2016年开始,佳兆业进入发展快车道,伴随着大湾区市场的腾飞,佳兆业多年湾区深耕优势、旧改经验优势开始凸显,低廉的土地成本、可观的利润空间,叠加企业负债水平的持续改善,为长期稳健发展奠定基础。

  28

  

  今年首破千亿的企业之中,金科是唯一的一家从西南走出来的企业,多年在重庆市场的深耕,为金科打下坚实的产品和客户服务基础,然而不同于华东、华南企业借助区域市场大发展的契机迅速一飞冲天,在千亿实现之路上金科的布局尤为重要。2017年以来,保持拿地力度、加大核心城市布局、扩大开放权益、做大净资产规模以降低企业负债水平,为后续发力做好准备,未来三年,规模仍可上台阶。

  29

  

  世茂房地产在走出销售困境以后,2018年继续了奋起直追的势头,销售金额同比大增74%。土地的布局也在同时推进,世茂在一二线和三四线均衡布局,拥有了超过9000亿货值的强大储备,其中粤港澳大湾区的土地储备超2000亿。同时公司在酒店和商业运营上也多点开花,世茂品牌深入人心。

  30

  

  抓住市场机遇,加足杠杆,利用巨额永续债,恒大完成了从三四线城市到一二线城市的惊险一越,2018年恒大的报表很好看,永续债项目相继进入结算期,利润空间开始释放,此前高开工保障结算规模,储备巨量土储价格低廉,所有前期准备的价值在近两年的年报中开始展现,2018年恒大利润水平大幅提升,毛利润超过1660亿,核心净利润超过780亿,偿还永续债、引进战投后,净负债率进一步下降,一个规模+效益的恒大正在逐步兑现。

  31

  

  面对复杂严峻的国内外形势,融创中国2018年仍然交出一份史上最优年报。凭借良好的市场判断和周期把握能力,建立并持续强化了土储竞争优势,在市场上行周期中展现出强大的销售弹性。不仅使业绩实现了高速增长,利润率水平也越来越具备优势,处于行业领先位置。

  32

  

  美的置业上市首年业绩亮相,在销售业绩大幅增长的同时,多项指标实现了强势增长。前期美的置业重仓二三线城市,并凭借市场弹性,销售规模随之快速跃升;同时美的置业一二线布局也在不断深化,集团地块运营能力也稳步提升,拿地质量渐优、成本可控,成为企业迅速成长的驱动因素。

  33

  

  2018年,深圳控股实现营业收入138. 86亿元,同比增长62.3%,营业收入的增加主要由于,公司物业开发业务结转销售收入较去年大幅增长89.0%。在盈利能力方面,公司的毛利润率为35.9%,同比上升约1.3个百分点,盈利能力进一步增强。公司坚持聚焦大湾区及核心一二线城市的策略,大湾区土地储备计容建筑面积占比达60%,一二线占比达63%,大湾区和一二线充足的土地储备,为公司的发展提供保障。、

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  禹洲集团成立于厦门,2016年随着总部搬迁至上海,全国化进程加速推进。在“区域深耕,全国领先”的战略下,禹洲开拓了海西、长三角、环渤海、华中、西南及粤港澳六大都市圈。年末公司土地储备总可销售建面达1738万平米,是助力禹洲实现千亿的重要筹码。

  35

  

  大发地产上市之后业绩首秀,实现销售金额及面积翻倍增长,创历史新高,盈利能力等多项指标不断增强。同时,公司坚持区域深耕与扩展并举,位于长三角区域的土地储备达到九成,并积极进入黄金城市群及高增长潜力的卫星城,低土地成本优势尽显,为公司未来成长奠定基础。

  36

  

  2018年,德信中国(2019.HK)在销售规模扩大的同时,多项指标表现亮眼,实现了有质量的增长。如利润实现倍级增长,净负债率大幅减少208.1个百分点,这与公司标准化管控和高效运营密不可分。

  同时,公司多年来践行深耕浙江省,布局长三角及全国主要中心枢纽城市的策略,浙江省内的土地占比高达84.8%,加之其“杭派精工”的品质影响力,浙江省成为其销售业绩增长的有力保障。此外,2019年2月26日,公司成功在港交所上市,借助资本的力量,未来公司发展值得期待。

  38

  

  2018年,力高集团销售金额219.86亿元,同比增长66.6%,销售面积为249万平米,同比增长99.7%。受益积极的投资策略、高效的运营体系和较强的产品构造能力,集团销售业绩实现了自2016年的持续快速增长。集团在保障规模的同时,也能兼顾效益为核心的诉求,报告期内力高盈利能力逐步提升,毛利润同比增长42.4%,毛利润率达35%,较于2017年提升10个百分点,净利润率达19%,比2017年提升4个百分点。财务指标方面,报告期内,集团净负债率仅为32.4%,融资成本降至7.13%,稳健的财务结构也是助力力高实现规模和效益统一的重要优势。

  39

  

  2018年荣盛发展首次跨入千亿房企阵营,实现签约面积983.4万平米,同比增长54.73%,累计签约金额1015.63亿元,同比增长49.51%。受益清晰的战略布局和多元化拿地方式,以及持续改善的现金流,集团业绩成功突破千亿,在追求销售业绩不断增长之际,公司净负债率仍较2017年大幅下降了36个百分点至87.86%。值得关注得是,集团盈利能力虽在持续提升,但还需警惕规模扩张带来的三费费用率有所攀升问题。

  40

  

  2018年,中交地产业绩大幅增长有两个原因:第一,深耕已布局城市。2018年公司深耕的重庆、昆明、宁波三个城市合计贡献销售业绩87.1亿元,占比达到58.6%,是公司业绩增长的重要原因。第二,开拓新城市。2017年和2018年新布局的嘉兴、惠州、杭州、石家庄、青岛等城市积极推进公司业绩增长,并且这些城市的土地储备为公司未来业绩发展奠定基础。

  41

  

  2018年,泰禾集团实现销售金额1382.7亿元,同比增长56.9%。我们认为集团业绩取得较大突破,主要在于两大关键要素。一方面源于公司清晰明确的战略布局,深耕核心一线,全面布局二线,核心布局区域表现优异成为业绩增长的重要动力;另一方面,高品质、差异化的产品定位亦成为业绩突破的一大核心优势,做精品的战略不仅提高了产品品牌溢价,也有利于企业提升产品的市场占有率。

  42

  

  2018年首开股份跨入千亿,主要有两个原因:第一,深耕北京区域。2018年北京区域销售面积达到123.7万平方米,占比32.8%,深耕北京是首开规模大跨越的基础;第二,持续向京外地区扩张。2018年京外地区销售面积达到253.9万平方米,占比达到67.2%,京外成为首开规模增长的持续动力。

  43

  

  2018年,保利发展实现签约销售金额4048.17亿元,同比增长30.91%,销售金额位于业内第五,稳居央企房企第一。公司销售业绩保持自2016年以来的高增长态势,一方面主要源于集团适度拓展土储,持续深耕核心一二线,且深耕城市销售稳步增长;另一方面,产品定位精准化也成为集团业绩增长的一大核心优势。

  44

  

  2018年,华发股份依然在逆势中实现了销售金额的较大突破,签约销售金额达582亿元,同比增长87.64%,销售面积为194.87万平米,同比增长45.69%,这不仅受益公司因城施策、相对灵活的销售策略,与公司不断完善的区域布局也密切相关。在销售业绩取得较大突破的同时,公司财务表现也较为亮眼,实现营业收入236.99亿元,同比增长18.80%;实现归属于上市公司股东净利润22.84亿元,同比增长41.88%。

  45

  

  2018年,华夏幸福业绩实现稳步增长,营收增速处于较高水平,盈利能力进一步增强。在公司坚持聚焦核心都市圈的战略下,依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈“3+3+4”的战略布局,通过多元渠道获取优质资源和项目,为公司的发展奠定了基础。尤其是环京以外核心都市圈的项目,为公司的业绩增长带来了有力支撑。

  此外,随着公司PPP市场化运作模式的逐渐成熟,公司未来发展更加值得期待。

  46

  

  2018年,宏泰发展项目储备充足,龙河高新区、石家庄通用航空产业市镇园区和宏泰鄂州产业园经过多年耕耘进入收获季,营业收入同比增加36.1%。宏泰发展通过产业导入,提高区域土地价值,随后通过土地转让获得利润,建立了独特的弹性收益模型。尽管其“菜单式”服务模式受到地方政府欢迎,但对于异地复制业务还有待验证。

  47

  

  2018年,中南建设规模高速增长主要源于房地产开发和建筑施工两大主业。一方面,房地产业务结转营业收入同比增长23%至275.6亿元,公司对长三角地区持续深耕,将为公司带来源源不断的收入。另一方面,建筑施工业务实现营业收入152.4亿元,同比增长30%,建筑板块的持续发力,是公司业绩增长重要一环。

  48

  

  2018年滨江业绩增长主要依赖两个方面:第一,深耕杭州。2018年,杭州贡献销售业绩超过600亿元;贡献营业收入接近200亿元,占比达90.8%;新增土地储备达136万平方米,占比39.2%。杭州地区为公司业绩增长提供源源不断的动力。第二,加大合作开发力度。以滨江TOP20销售项目为例,权益占比为49%;另外,新增土地储备权益占比为38.3%,归属少数股东权益的净利润占比为61.4%。

  49

  

  2018年绿地实现了营业收入、归母净利润的稳定增长,利润率水平稳中走高,财务数据持续向好,但是各分项数据显示绿地除房地产主业外的其他多元化业务利润率水平仍待改善。绿地2018年3875亿元的销售业绩未达预期,虽然近3年维持了20%左右的复合增长率,但是与之前同规模梯队的企业相比,绿地的销售业绩已然掉队。而面对较高水平的净负债率,绿地追赶的道路仍然艰辛。

  50

  

  2018年,金地集团业绩实现稳步增长,销售再创新高,房地产业务盈利能力进一步增强。在公司坚持深耕广拓的投资战略下,把握投资窗口,战略性的进入具备一定人口汇聚能力和市场容量的都市圈辐射城市,获取优质土地,并深耕一二线核心城市,为公司发展夯实基础。

  51

  

  东湖高新是以园区运营、环保科技、工程建设为三大主营业务板块的高新技术产业投资控股公司。工程建设板块一直是东湖高新最大业务,近年来,科技园区和环保板块成为新的发力点。三大板块的发展都有赖于其国企身份优势。科技园区板块中,目前公司在长江经济带四省一市(湖北、湖南、安徽、浙江、重庆)战略布局已基本形成,以“研究引导投资,平台服务企业”为策略,推动园区产业研究、运营服务、产业投资等轻资产业务的发展,发挥园区“平台”功能。

  52

  

  张江高科一直是产业园区届佼佼者,业内素有“北有中关村,南有张江园”的说法。张江高科也是业内实实在在要做“园区+投资”的少数几家企业之一。2014年张江高科战略转型为科技投行,提出“新三商”战略:全产品线的科技地产商、全创新链的产业投资商、全生命周期的创新服务商。张江高科做产业投资,一定程度上是客观条件逼迫与主动战略转型相结合的产物。早年的张江高科也与多数同行一样,主要利润来源于区域开发和物业开发。但随着张江板块的不断开发,留给张江高科进行房地产开发的空间越来越少,上海对于产业园区各类擦边球式的分割销售政策也日趋严格。对张江高科来说,产业投资的成败决定企业的生存。

  53

  

  2018年是中电光谷转型变革战略的收官之年,经过了四年的探索,中电光谷按照新发展理念和“稳中求变 ,变中求进”的思路,逐步由专业的产业园区开发运营集团,转变为“创新生态”的构建者和“产业资源共享平台”,形成了“系统规划”和“综合运营”方法论体系以及全产业链协同发展机制。背靠国企资源的中电光谷不但拥有大量土地储备和产业资源,同时在拿地和融资成本上具备核心竞争优势,推动企业高质量地迈向新增长期的开局之年。

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  金桥集团作为金桥开发区唯一的开发运营商,主要承担园区的开发、建设、运营和管理,肩负开发区创新驱动、转型发展、产业升级的历史使命,是以政府功能导向为主要职责的园区开发商。金桥集团实际控制人为上海市国资委和浦东新区国资委。

  55

  

  中国物流资产控股有限公司CNLP是宇培国际,RRJCapital,京东共同在中国投资的物流基础设施开发平台。公司成立于2000年,总部位于中国上海,业务涵盖物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域,並主要服务于生产、零售、电子商务及物流服务等领域的客户,目前已发展成为中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。

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  市北高新立足市北高新园区,以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心主营业务, 以“地产+投资”双轮驱动作为提升服务能级和打造核心竞争力的重要引擎。市北高新承载静安区科技产业发展的重要空间载体,目前园区已打造了一批符合园区产业发展定位的定制化产业载体,包括已建成的市北总部经济园、市北新中新、市北云立方、市北智汇园、市北云院等产业载体项目,以及正在建设中的市北壹中心、市北西岸壹号、市北聚能湾创新社区等项目和筹备建设中的静安市北国际科创社区。园区内科技型企业占比超过70%,第三产业占比高达99%,是静安区“一轴三带”发展战略的核心力量。

  

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  ①总资产是一个绝对量,可以在一定程度上反映企业的总体规模,但总资产中包括很多细分项目,单一考察总资产无法全面了解企业资产状况。因此,在亿翰研究体系中,研究总资产的同时,针对重要的资产科目如货币资金、存货等进行深入分析,尽可能展现企业资产全貌。

  

  ②营业收入是指在一定时期内,企业销售商品或提供劳务所获得的货币收入,单一考察营业收入只能反映企业当前的经营成果,预收账款作为企业筹集开发资金的一种重要方式,也是收入的先行指标,所以在亿翰的研究成果中,将上市房企预收账款纳入研究体系中。

  

  ③归母净利润率反映了一家企业的盈利水平,单一考察归母净利润率会受到非经常性损益、营业外收入和投资物业重估等因素的影响。因此亿翰在研究归母净利润率的同时,综合考察企业的归母净利润规模。既要实现一定的利润规模又要保持较高的利润率水平,才是值得我们长期关注的企业。

  

  ④存货周转率总资产周转率是企业开发经营能力的重要指标,分别反映企业开发销售速度和资产利用效率。但部分开始逐步退出房地产开发业务的企业,由于存货较低而使其存货周转率较高,无法准确反映企业周转情况,因此亿翰的研究成果中,我们将分别结合企业房地产业务收入的结构与变化和利润的结构与变化来综合考量该指标。

  

  ⑤企业拥有较低的融资成本,可以减少财务支出,提高盈利能力,进而提高企业的市场竞争力,从而实现低成本融资的良性循环。在亿翰的研究成果中,我们将各房企的融资成本及其增速纳入研究体系,作为考核企业融资能力的重要指标。

  

  ⑥货币资金仅反映企业拥有货币的绝对量,单一考察货币资金无法真实反映企业资金充裕程度。因此,在亿翰研究体系中,并未将货币资金作为一个独立的指标,而是将货币资金与企业经营性现金流、投资性现金流以及筹资性现金流等指标进行综合考量,以反映企业真实的货币资金情况。

  

  ⑦现金短债比有别于净负债率,是衡量企业短期偿债能力的重要指标,反映企业某一时点的现金流压力及安全性。因此在亿翰的研究成果中,我们将现金短债比纳入研究体系。

  

  ⑧如果把企业的股权看成长期债券,那么ROE对股东来说就可以看成利率,也就是投资者的回报率。ROE主要受净利润率、资产周转率、债务杠杆影响,即使是相同的ROE,由于不同因子的影响,质量也会千差万别。与ROE以净资产考量企业的投资回报能力不同的是,ROA主要是以企业总资产考量企业的投资回报能力。因此在亿翰的研究成果中,将ROE和ROA纳入研究体系。

  

  ⑨在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下,房地产企业为确保企业的利润空间及竞争力,必须调整经营理念,将管理重点放在费用管控上,因此亿翰将上市房企的三项费用:销售费用、管理费用和财务费用以及净利润率纳入研究体系,分析房企在成本管控方面的现状。

  

  ⑩通常情况下,资产负债率(总负债/总资产)被用来反映上市公司的负债水平。由于房地产行业多采用期房销售,会有较多预收账款计入负债,而这些预收账款没有利息成本,最终无需偿还,且一定会转化为收入。因此,亿翰研究用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。

  

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