绿城“抹去”宋卫平

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  绿城过往兴衰,皆与宋卫平息息相关。当属于他的时代就要结束时,绿城又将何往?

  文|郭亦非

  编辑张庆宁

  来源|棱镜(ID:lengjing_qqfinance

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  创始人宋卫平之于绿城的痕迹正在被“抹去”。

  香港联交所披露,4月25日至5月16日,宋卫平家族连续减持11次,合计减持约935万股,套现约5935万港元,其在绿城中国的股权比例从10.75%降至10.35%。

  绿城对外回应,此举为规避监管部门同业竞争限制,宋卫平家族持股比例拟降低至10%以下,减持动作正在继续。

  2014年底,中交集团斥资60亿港元获得绿城大股东地位和多数董事会席位,基本控制绿城。宋卫平带领老部下另起炉灶,二次创业蓝城集团,以小镇业务为主,宋卫平持股70%掌控。

  尽管蓝绿彻底分家,但双方围绕小镇业务的同业竞争一直存在。宋卫平家族此番减持绿城股份,幕后深意不只是规避同业竞争,更像是中交集团“去宋卫平化”的终局性符号。

  宋卫平创办的绿城,一度是中国地产行业的品质清流,最近五年,却迷失在房企高周转模式的大潮之中,合约销售额和权益金额排名分别跌至行业第17位和第41位。

  1.

  /去宋卫平化/

  关于去宋卫平化这一点,中交集团从未掩饰过。

  “绿城是一个家族企业发展起来的,有着很鲜明的宋卫平特色,这种文化有着有利的地方,也有一定的负面影响。在事权管理,特别是市场战略、业务发展战略、内控方面没有达到中交的标准。”2015年5月,入主绿城不久,中交集团董秘刘文生对《棱镜》等媒体表态,“有了足够的投票权,我们要改造董事会,强势进入管理层,保证我们行使决策权。”

  作为入主绿城的资本操盘手,刘文生与宋卫平一并是董事会联席主席。目前绿城6名执行董事中,中交占据四席,拥有主导话语权,包括刘文生、张亚东、李青岸、李永前,老绿城只剩宋卫平和李骏。

  此前披露的绿城2018年年报显示,中交集团持股28.81%,是第一大股东;九龙仓持股24.93%,是第二大股东;宋卫平家族持股10.8%。2018年1月,绿城联合创始人、宋卫平最重要的搭档寿柏年将持有的8.06%股份全部出售,彻底离场。

  控制董事会决策权之后,中交集团展开组织架构和人事布局调整。

  2018年6月,绿城打破此前“一体五翼”架构,调整为“11+5”,组织架构愈发扁平化。同时,中交背景的张亚东空降绿城,并在两个月后取代曹舟南,担任行政总裁一职。

  曹舟南是绿城重臣,一度被视为宋卫平接班人,和宋卫平“用眼神就可以实现交流”。

  此次调整仅过半年,绿城架构再次变化,由“11+5”调整为“8+3”,分为8个重资产板块及管理(代建)、生活、科技三个轻资产板块,“改善机构协调性,提高效能”。

  对于内部来说,连续架构调整的另一番意思是中交集团在关键岗位继续收权,削弱原先绿城人马的权重,尤其是曹舟男的出走,被视为老绿城人悉数出局的标志。

  2018年8月的绿城行政总裁换帅沟通会,宋卫平现身回应,“江山代有人才出,宋卫平当然要被历史所淘汰,不淘汰时代就不会进步。不要人家‘去宋卫平化’,我自己‘去宋卫平化’就好了。”

  绿城房地产开发主业同样在“去宋卫平化”,2018年中悄然施行高周转模式。在宋卫平时代,他对产品质量的执著近乎偏执,因此在业界留下极好口碑。

  财经作家吴晓波曾在2014年撰文举例,记得交房那天,原本已铺设完工的大堂地砖突然被挖去一大片,管家苦笑着说,“昨天宋总来过了,说这片地砖不对头,强令换掉”。

  不过,布局多在一二线城市、改善及合作代建项目居多的绿城,并非高周转模式的最佳实践者。

  一位绿城内部人士表示,虽然公司发文要求加快销售去化,加速回笼资金,但大量代建合作项目并没有主导权,另外,自主项目同样缺少碧桂园“4568”这种具备明确时间要求的高周转实施细则。

  正如2019年3月张亚东所说,他本来期望绿城可以做到“5912”,即5个月拿地,9个月开盘,12个月现金流回正,实际呈现的结果却是“61220”(6个月拿地,12个月开盘,20个月现金流回正)。

  克而瑞地产研究数据显示,2018年,绿城中国合约销售额为1563亿元,在房企中排名中从2017年第11位下滑至第17位。如果把代建项目剔出后,其权益销售金额仅554亿元,排名落至第41位。

  但从财务数据来看,中交入主直接改善了宋卫平时代的高负债局面。

  2014至2018年,绿城净负债率逐年下降,分别是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%;融资成本也在降低,从2014至2018年分别是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。

  截止2018年年底,绿城账面现金482亿元,当前总有息负债815亿元,其中1年内到期、1-2年到期和2年以上到期的债务占比为22%、36%、42%,债务结构健康。

  2.

  /谁该为颓势负责/

  资本市场是清醒的。

  截止2019年5月24日,绿城中国、绿城服务的总市值分别约110亿港元、160亿港元。这意味着,绿城地产这一主营业务市值不及物业服务,投资者用脚投票,表达对绿城中国的失望。

  谁该对此负责?

  2010年“国十一条”的最严楼市调控之前,绿城凭借高负债、高成本扩张凶猛,销售额一度仅次于万科,排名全国房企第二。

  此后的调控政策,加剧绿城资金危机,该公司净资产负债率一度达到163%,破产传闻风起。被指“一个月一个月赴境外豪赌”的宋卫平寻求外部资金救援,香港九龙仓旋即入股。

  2014年,又一个白衣骑士融创出现,拟以62.98亿港币的代价收购绿城中国24.313%股份,一度接管绿城,此后宋卫平反悔,改嫁绿城予中交集团,并最终失去绿城控制权。

  2015年,房地产行业迎来黄金期,包括碧桂园、融创、新城控股等公司提前高负债拿地,抓住二三线城市红利,实现规模上的弯道超车。对于绿城来说,内部股权、人事动荡不安,外部拿地踟蹰不前,错过五年红利。

  现任绿城管理层尚未力挽狂澜。

  2019年,张亚东给绿城定下销售目标1800亿元,“争取冲刺2000亿”。运营数据显示,2019年1-4月,绿城权益及代建合计销售额383亿元,不及去年同期的413亿元。

  “2019年一季度我们最痛苦,因没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。现在的货基本都是两年前拿的地,现在的利润得靠三年前的项目。预计上半年我们销售额完成约30%,70%集中在下半年,根本的原因是手上没有项目。”3月20日,张亚东对媒体表示,投资拿地是绿城当下最关键问题。

  绿城财报显示,2014年至2018年五年间,土地储备不足,以建筑面积计算,分别是3489万平米、3124万平米、2912万平米、3032万平米、3247万平米。

  与绿城规模相当的央企金茂、民企旭辉2018年土储分别是6420万平米、5500万平米。

  进入2019年,绿城加快抢地节奏,遗憾错失最佳价格区间。

  一季度绿城拍下9块土地,斥资242亿元,其中四个浙江地块拿地成本颇高。比如其溢价近50%,以19.7亿元拍下的杭州萧山地块,实际可售楼面价约3.5万元/平米,与周边在售高层项目相当。

  主业困顿,小镇业务被张亚东寄予厚望。

  张亚东特意提出,将从绿城2019年投资额中拨出50亿元,计划投资20个小镇,因小镇业务虽然仅占10%的营收,但“在我们的利润盘子中,贡献了三分之一的利润”。绿城2018年财报并未单独公布小镇业务的财务数据。

  不过,张亚东这一规划与宋卫平的蓝城小镇正面冲突不断。

  《棱镜》自业内人士处得知,张亚东曾计划在2018年召开绿城小镇业务主题发布会,主持人、酒店、邀请函等准备都已就绪,最后未能召开。“原因在于,宋卫平不允许绿城打小镇这张牌,极力反对绿城召开发布会。”

  3月20日,张亚东的绿城小镇发布以小范围媒体沟通会的形式得以进行。

  宋卫平与中交在业务层面的冲突不止于此。

  早在2016年,中交地产的前身中房地产豪掷45亿元,拿下重庆北部新区中央公园地块;绿城则苦于进入重庆市场而不得。两家同为中交集团旗下地产公司,决定共同注资项目公司开发。

  熟悉该项目的绿城人士告诉《棱镜》,宋卫平颇为看重,划为绿城直管项目,等绿城把前期规划设计完成,办公场所装修完毕,新员工到岗办公一个多月后,项目合作不了了之。

  3.

  /宋卫平押宝蓝城/

  宋卫平目前唯一的事业是蓝城小镇,这是他反对绿城主打小镇业务的原因之一。

  2014年绿城计划易手孙宏斌之时,宋卫平将绿城未上市业务由绿城建设更名为蓝城,包括代建、小镇等业务,其中代建业务利润最高,税后净利润过亿,毛利率超过60%,净利润超过30%。

  中交入主之后,2016年6月,蓝城分拆为两家公司,即新蓝城(杭州蓝城致信建设管理有限公司)和蓝城集团(蓝城房产建设管理集团有限公司)。绿城斥资9.49亿元收购宋卫平等股东持有的全部新蓝城股权,这意味着蓝城代建这一优质资产全部整合至绿城旗下。

  宋卫平斥资1.17亿元买下绿城持有的蓝城集团股权,绿城老部下许峰、傅林江实际操盘。

  蓝城集团执行总裁傅林江曾表示,小镇的盈利模式里有三块,一是居住空间的出售,二是小镇运行中商业运营的收入,三是在小镇配套服务内容当中,大健康管理、金融服务、资产管理等增值服务的收入。

  绿城及旗下新蓝城和宋卫平的蓝城集团,都在操盘小镇业务,构成同业竞争。宋卫平家族此番拟减持绿城股份至10%以下,即为规避同业竞争,蓝城集团亦不再束手束脚。

  蓝城集团是宋卫平的二次创业,自身定位是“美好生活综合服务商”。他还在2016年提出的“百镇·万亿”计划,计划10年打造100小镇,实现万亿元的销售额。

  自杭州西湖驱车约70公里,在杭长高速安吉出口不远处,可以看到一个Hello kitty主题乐园,这里即宋卫平打造的首个蓝城教育主题小镇。

  5月中旬,《棱镜》实地探访该项目,目前除酒店、主题乐园、商业街少量门店开业外,核心的养老中心、学校等项目仍在建设当中。

  现场工作人员介绍,规划住宅项目合计约8000套,目前在售小高层住宅价格在1.9万/平方米左右,3.8万元/平方米左右的中式别墅已经售罄,客户多以杭州省内为主,住宅项目陆续在2019年底交付。

  上述工作人员介绍,宋卫平每隔一两个月会来项目视察一次,从项目设计到施工,事无巨细都会过问。

  近期拜访过宋卫平的人士告诉《棱镜》,宋老板现在深居简出,不太爱见人,不太愿意说话,不再接受媒体采访,行业内部会议也不再出席。

  蓝城官方回复《棱镜》问询时表示,“宋总的想法是,等把小镇做好了,再发声。”

  根据蓝城截止4月底的数据,目前已建+在建+规划的小镇项目为80个,代建项目为252个,暂未公开销售金额。

  随着以小镇之名行房地产开发之实现象频发,特色小镇业务正受到政府严格监管。业内人士对《棱镜》表示,现在小镇业务最核心要素是,如何将农业用地变更为商业用地,这也是宋卫平所思考的问题。

  和君产城发展研究中心2018年一份报告指出,由于低密度和低入住率,蓝城小镇的生活配套无论是农业、商业还是健康,基本没有找到盈利模式,目前在靠地产利润进行贴补(蓝城小镇一般有销售额2%的小镇基金补贴小镇商业)。

  “宋卫平解决了美好小镇生活的‘形’,却并未很好解决‘魂’的问题。”这份报告写道。

  —end—

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